De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over een machtiging voor de vervanging van gemeenschappelijke ramen en van de voordeur van een appartement.
Verzoeker heeft op 16 juli 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW).
Verzoeker verzoekt om nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit en om hem een vervangende machtiging te verlenen de werkzaamheden aan de ramen en de voordeur te (doen) uitvoeren.
Appartemensrecht. VVE. Beheer. Onderhoud. Herstelwerkzaamheden. Lekkage. Vervangende machtiging voor vervanging gemeenschappelijke ramen en voordeur.
De rechter oordeelt als volgt.
Verzoeker heeft verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit en om hem een vervangende machtiging te verlenen de werkzaamheden aan de ramen en de voordeur te (doen) uitvoeren.
Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.
De wetsgeschiedenis geeft als toetsingsmaatstaf of een orgaan, in dit geval de vergadering, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
De norm laat een zodanige marge dat de rechter niet al te snel, in het bijzonder wanneer de vergadering de belangen heeft afgewogen, tot overschrijding daarvan kan besluiten.
Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen, indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven.
De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst.
Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang.
De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE.
Dat betekent dat de belangen van verzoeker mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren.
geen nietigverklaring/vernietiging
Dat de algemene ledenvergadering volledig digitaal is gehouden is in strijd met de splitsingsakte.
De kantonrechter is van oordeel dat in dat geval echter geen sprake is van een fundamenteel gebrek in de totstandkoming van besluiten, zoals in het geval het quorum niet is gehaald, zodat het besluit niet nietig is.
De artikelen 14–16 van Boek 2 BW zijn geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken.
Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW).
Het onderhavige besluit is geen ‘besluit’ in de zin van de wet, omdat het niet is gericht op rechtsgevolg, althans geen rechtsgevolg heeft.
Er verandert niets.
Het besluit kan dan ook niet worden vernietigd en het verzoek zal in zoverre worden afgewezen.
vervangende machtiging
Dan is aan de orde de vraag of de VvE zonder redelijke grond weigert de bedoelde werkzaamheden aan de ramen en voordeur te laten uitvoeren.
Daartoe geldt het volgende.
De VvE is belast met het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw.
Niet in geschil is dat de betreffende ramen en voordeur gemeenschappelijk zijn.
De procedure is, zoals hierboven vermeld, op 12 november 2024 aangehouden tot 31 januari 2025 om de VvE in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te verrichten c.q. offertes bij aannemers op te vragen om die op de algemene leden vergadering van december 2024 met haar leden te kunnen bespreken.
Deze vergadering heeft de VvE echter onbenut voorbij laten gaan.
Eerst op 21 januari 2025, toen de aanhoudingstermijn bijna afliep, heeft de VvE verzoeker gevraagd om dagen op te geven om een nadere inspectie te laten uitvoeren door haar adviseur.
In de tussentijd heeft verzoeker niet stilgezeten en een offerte bij Bouwbedrijf k opgevraagd, die hij in het geding heeft gebracht.
De VvE voert aan dat zij en haar leden zich nog geen oordeel hebben kunnen vormen over de offerte van Bouwbedrijf K, zodat de primair verzochte vervangende machtiging reeds daarom dient te moeten worden afgewezen.
De kantonrechter zal dit verweer niet volgen omdat de VvE naar het oordeel van de kantonrechter de aanhoudingstermijn onvoldoende heeft benut, hetgeen voor haar rekening en risico komt.
De VvE betwist verder de noodzaak voor (spoed)herstel en voert aan dat de ramen wind- en waterdicht zijn en de toegangsdeur door een drempel tochtdicht is gemaakt.
Er wordt dan ook volgens haar geen noodzakelijk onderhoud geweigerd.
Het verzoek is volgens de VvE onvoldoende onderbouwd en het petitum te ruim en onbepaald.
De offerteprijzen van V zijn te hoog en in de aanneemsom van € 13.832,18 zijn een tweetal verbeteringsopties en het vervangen van raamopeners opgenomen.
In de offerte van Bouwbedrijf K staan meer werkzaamheden dan enkel herstelwerk, zoals nieuwe raam-uitzetters en kantgrendels stolpramen.
Bovendien is er onvoldoende geld in het reservefonds en vreest de VvE voor precedentwerking.
De VvE geeft er de voorkeur aan om in één keer de gebrekkige ramen te onderhouden.
In het MJOP is opgenomen dat onderhoud aan de ramen/kozijnen pas in 2041 noodzakelijk is. De voordeur is naar verwachting rond 2040 aan de beurt.
Er is geen sprake van dat De Alliantie misbruik van haar meerderheidspositie heeft gemaakt, aldus de VvE.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Verzoeker heeft voldoende onderbouwd dat de ramen lek zijn, dat er op de ramen een bruinige aanslag zit, waardoor de isolerende functie verloren is gegaan en dat de voordeur niet meer voldoet aan de normen voor inbraakwerendheid en isolatie en het sluitingssysteem niet functioneert als vereist.
Daarmee voldoen zij niet meer aan de minimale onderhoudstoestand zoals is bepaald in artikel 16 van het Splitsingsreglement.
De belangen van verzoeker bij de vervanging van de ramen en de voordeur zijn dan ook evident.
Tegenover deze belangen van verzoeker staan de belangen van de VvE.
Zij heeft er een financieel belang bij om de ramen van het gehele complex in één keer te laten vervangen omdat daarmee kosten kunnen worden bespaard en zij vreest precedentwerking.
Verzoeker heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden aan de ramen en de voordeur noodzakelijk zijn en geen nader uitstel dulden.
Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is niet naar voren gekomen dat andere appartementen hetzelfde euvel hebben, zodat een vergelijkend onderzoek met andere ramen en kozijnen niet in de rede lag en van precedentwerking geen sprake zal zijn.
Dat er onvoldoende geld in het reservefonds zit kan zo zijn, maar is geen reden om het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden te weigeren.
De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de belangen van verzoeker om de ramen en de voordeur te laten vervangen prevaleren boven de gestelde belangen van de VvE.
Dat betekent dat kan worden geoordeeld dat de VvE zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW haar toestemming weigert.
De vervangende machtiging zal dan ook worden verleend.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.