Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of sprake was van onrechtmatige hinder van buren in een appartement.
Appellanten zijn eigenaar van het appartementsrecht
Partijen zijn buren.
Appellanten zijn naast elkaar wonende benedenburen van geïntimeerden.
Appartemensrecht. VVE. Burenrecht. Onrechtmatige geluidshinder. Onrechtmatige warmtehinder? Geluidsnorm. Stelplicht en bewijslast. Deskundigenbericht.
De rechter oordeelt als volgt.
De grieven zien op de door appellanten gestelde geluidshinder.
Tussen partijen is in geschil welke norm in dit verband moet worden gehanteerd.
Vast staat dat in het hele appartement van geïntimeerden harde vloerbedekking is aangebracht.
Ingevolge het bepaalde in artikel 17 lid 5 van het Modelreglement is dat verboden, tenzij wordt aangetoond dat de contactgeluidsisolatie van de kale vloer inclusief de vloerbedekking een waarde bereikt van Ico=10 dB of meer.
Appellanten hebben terecht aangevoerd dat dit artikel naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd en dat daarbij de bewoordingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsakte waarvan het reglement deel uitmaakt, doorslaggevend zijn.
Bij die uitleg kent het hof grote betekenis toe aan de omstandigheid dat in de oorspronkelijke tekst van artikel 17 lid 5 stond dat met name het aanbrengen van parket of stenen vloeren niet was toegestaan “tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers” en dat deze passage is vervangen door de huidige tekst.
Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat de norm in het aangepaste artikel 17 lid 5, anders dan geïntimeerden hebben betoogd, ook geldt zonder dat is komen vast te staan dat er (onrechtmatige) geluidshinder is.
Het begrip ‘onredelijke hinder’ komt immers juist niet terug in het aangepaste artikel 17 lid 5.
Het is aan geïntimeerden om te bewijzen dat de vloer in hun appartement voldoet aan de norm voor contactgeluidsisolatie uit artikel 17 lid 5 van het Modelreglement.
Uit het rapport van bedrijf P blijkt dat dit niet het geval is.
Geïntimeerden stellen dat zij nadien op advies van het bedrijf diverse maatregelen hebben getroffen waardoor de vloer nu wel aan die norm voldoet.
Appellanten hebben dat gemotiveerd betwist.
Doordat het door de rechtbank bevolen deskundigenonderzoek niet heeft plaats gevonden, bestaat op dit punt nog geen duidelijkheid.
Het hof is voorshands van oordeel dat er alsnog een deskundigen- onderzoek (hiernaar) moet komen, zoals ook appellanten bepleiten.
De volgende grieven zien op de door appellanten gestelde onrechtmatige warmtehinder.
Appellanten stellen dat de door hen ervaren warmtehinder wordt veroorzaakt door de in het appartement van geïntimeerden aangebrachte, aan de onderzijde niet goed geïsoleerde, vloerverwarming.
Dat er warmtehinder is blijkt volgens appellanten uit het logboek met warmtemetingen aan de plafonds van hun appartementen dat zij hebben overgelegd.
Geïntimeerden hebben de door appellanten gestelde warmtehinder gemotiveerd betwist.
In beginsel rust ter zake van de warmtehinder de stelplicht en bewijslast op appellanten.
In dat kader speelt ook een rol of er zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars ten behoeve van de aanleg van (een deel van) het vloerverwarmingssysteem in de dekvloer van het appartement van geïntimeerden had mogen worden gefreesd.
Die toestemming is vereist als de dekvloer gemeenschappelijk is in de zin van artikel 9 lid 1, onder a, van het Modelreglement, hetgeen tussen partijen ter discussie staat.
Het hof ziet in dit alles aanleiding om een verschijning van partijen te gelasten.
Het doel is het verkrijgen van nadere inlichtingen en het bespreken van het verdere verloop van het hoger beroep, waarbij onder meer nader deskundigenonderzoek aan de orde zal worden gesteld.
Ook zal de mondelinge behandeling kunnen worden gebruikt om een minnelijke regeling te beproeven.
Het hof wenst onder andere nader ingelicht te worden over de navolgende punten:
– bewonen geïntimeerden hun appartement nog steeds zelf?
– hoe is op dit moment de situatie wat betreft de vloer(bedekking) in het appartement van geïntimeerden?
– is eventuele zachte vloerbedekking in het appartement van geïntimeerden vast bevestigd aan de harde vloer of ligt die er los op?
– welke bewijsmiddelen denken appellanten nog te hebben voor de door hen gestelde warmtehinder?
– ( op welke wijze) is er geïsoleerd onder (de vloerverwarming onder) de harde vloer in het appartement van geïntimeerden?
Om voor het hof inzichtelijk te maken hoe de huidige situatie (van de vloer) in het appartement van geïntimeerden is, acht het hof het wenselijk dat geïntimeerden foto’s en/of filmpjes van alle ruimtes in hun appartement deponeren of overleggen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.