De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte door een notaris door de gemeenschappelijke appartementseigenaren gedragen diende te worden.
Ter zitting heeft eiser gesteld dat de VvE hoofdelijk aansprakelijk is voor de schuld op grond van een combinatie van artikel 5:113 lid 4 BW en artikel 5:113 lid 2 BW in verbinding met artikel 3 sub j van het splitsingsreglement.
De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de in rekening gebrachte kosten, nu dit geen gemeenschapskosten betreffen.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Gemeenschappelijke belangen. Gemeenschappelijke schulden. Kosten voor het wijzigen van splitsingsakte door notaris.
De rechter oordeelt als volgt.
Artikel 5:112 lid 1 sub e BW bepaalt dat een vereniging van eigenaars ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars.
Uit de wet en de wetsgeschiedenis volgt dat onder het ‘behartigen van gemeenschappelijke belangen’ meer kan worden begrepen dan enkel het voeren van beheer en onderhoud van het gebouw en de grond.
Gemeenschappelijke belangen kunnen in de akte van splitsing en het daarin opgenomen reglement en statuten nader worden omschreven en vervolgens worden uitgewerkt in het huishoudelijk reglement.
Bij de uitleg van de notariële akte van splitsing, waaronder begrepen het in de akte opgenomen reglement, komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie onder meer Hoge Raad, 14 februari 2014, HR:2014:337).
Bij de uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan artikel 3 sub j van het splitsingsreglement niet los worden gezien van het in artikel 30 lid 3 van het splitsingsreglement omschreven doel van de VvE, zijnde ‘het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’.
Het wijzigen van de splitsingsakte na een bevel daartoe van de kantonrechter valt niet onder deze doelomschrijving van de VvE.
Ook als juist zou zijn dat, zoals eiser heeft aangevoerd, de kosten zijn gemaakt in het belang van alle eigenaars, is dat belang niet gelijk te stellen met het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig.
De kosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.
Er is niet gesteld of gebleken dat er een andere wettelijke regeling bestaat op grond waarvan deze kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
Er is dus geen sprake van een schuld of kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (artikel 5:113 lid 2 BW) en waarvoor de VvE hoofdelijk is verbonden (artikel 5:113 lid 4 BW).
De vordering van eiser jegens de VvE wordt daarom eveneens afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.