De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over diverse vragen met betrekking tot een dakterras met gebruiksovereenkomst.

Verzoekster verzoekt het besluit van de VvE waarbij het belanghebbende (onder voorwaarden) is toegestaan om in de toekomst het gemeenschappelijke dak als privé-dakterras te gebruiken nietig te verklaren dan wel te vernietigen

Appartementsrecht. VVE. Dakterras met gebruiksovereenkomst. Persoonlijk gebruiksrecht? Tijdelijk? Opzegbaar? Voor herstel vatbaar? Overdraagbaar? Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Verzoekster heeft in deze procedure – kort gezegd – allereerst verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van twee vergaderingen van de VvE.

De kantonrechter acht zich bevoegd om deze voorgelegde verzoeken te behandelen en om daarop te beslissen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW).

Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank.

Als een besluit van de VvE strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist, dan is dat besluit vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a en b BW.

Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.

De toets van artikel 5:130 lid 1 BW is een marginale toets.

Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Aangezien in het onderhavige geval het verzoek tot vernietiging en het beroep op de nietigheid zien op dezelfde besluiten en op hetzelfde samenhangende feitencomplex zal de kantonrechter in lijn met de heersende jurisprudentie om proceseconomische redenen niet tot verwijzing naar de rechtbank overgaan en beide verzoekschriften gezamenlijk behandelen.

De kantonrechter constateert dat uit de notulen van de ALV van 13 november 2024 niet blijkt dat er is gestemd/wat de stemverhouding was over agendapunt 5b (het dakterras).

Het komt ook niet terug bij “stemvoorstellen”.

Echter, vanwege het verzoek van verzoekster en omdat in de notulen van de ALV van 14 december 2024 is vermeld dat dit besluit in de ALV van 14 november 2024 in stemming is gebracht, hetgeen niet is betwist door verzoekster, gaat de kantonrechter ervan uit dat op de ALV van 13 november 2024 met meerderheid van stemmen een besluit is genomen over het dakterras.

Uitgangspunt is dat het dak een gemeenschappelijk gedeelte is en dus toebehoort aan alle eigenaars gezamenlijk.

Dit volgt uit artikel 9 van het modelreglement.

Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken wordt gevoerd door de VvE.

Voor het tijdelijk gebruik van het dak en het aanbrengen van een dakterras op het gemeenschappelijke dak is dan ook de toestemming van de leden van de vergadering van de VvE vereist.

Dat is een beheershandeling.

Als het gebruik niet tijdelijk maar permanent is dient de splitsingsakte te worden gewijzigd in die zin dat de juridische werkelijkheid in de splitsingsakte in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke situatie.

Dit betreft een beschikkingshandeling.

Niet de VvE, maar de gemeenschap van appartementseigenaars, is daartoe bevoegd.

Verzoekster stelt zich op het standpunt – zo begrijpt de kantonrechter – dat het door belanghebbende K aangelegde dakterras niet een tijdelijk maar een permanent karakter heeft, zodat wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.

De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of het beoogde gebruiksrecht van het dakterras op het dak persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar is.

Uit het feit dat er in het besluit is vermeld dat de toestemming in een gebruiksovereenkomst met de VvE wordt vastgelegd kan worden geconcludeerd dat dit het geval is.

Ook uit artikel 1 van de gebruiksovereenkomst blijkt dat sprake is van een tijdelijk, persoonlijk en niet overdraagbaar gebruiksrecht.

Dit betekent dat in beginsel geen wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is, zodat het besluit niet nietig is.

Echter, de kantonrechter is met verzoekster van oordeel dat enkele (aanvullende) bepalingen die in de gebruiksovereenkomst zijn opgenomen strijdig zijn met de intentie om te komen tot een persoonlijk, tijdelijk/opzegbaar, voor herstel vatbaar en niet overdraagbaar gebruiksrecht.

Zo is de termijn van het gebruiksrecht in artikel 24 bepaald op 25 jaar (kantonrechter: in artikel 28 staat 15 jaar) en is in artikel 28 de mogelijkheid van contractsoverneming ex artikel 6:159 BW bij overdracht van het appartementsrecht binnen de looptijd van de overeenkomst (kantonrechter: waarvan de looptijd dus niet eenduidig is) opgenomen, waaraan de VvE bij voorbaat haar toestemming verleent.

Hieruit kan de gevolgtrekking worden gemaakt dat belanghebbende K feitelijk er op uit zijn het exclusieve gebruiksrecht van het gemeenschappelijke dak voor henzelf dan wel hun rechtsopvolgers te verkrijgen gedurende langere tijd.

Deze aanvullende bepalingen zijn niet ponder de voorwaarden bij het besluit opgenomen en niet in de ALV ter stemming gebracht.

Verder blijkt uit de gebruiksovereenkomst niet welk gedeelte van het dak door belanghebbende K mag worden gebruikt.

In feite kan het nu gaan om het gehele dak.

Het besluit is dan ook onvoldoende bepaald.

Ook gaat het besluit voorbij aan de gerechtvaardigde belangen van verzoekster om ook gebruik te kunnen maken van het gemeenschappelijke dak.

Verzoekster stelt dat zij het dak wil gebruiken als vluchtweg en daarop zonnepanelen ten behoeve van zichzelf c.q. de VvE wil plaatsen.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij notulen van een ALV uit 2023 laten zien, waaruit blijkt dat het onderwerp zonnepanelen, anders dan belanghebbende meende, een actiepunt van de VvE was.

Verzoekster heeft er ook terecht op gewezen dat de offerte van de aannemer ontbreekt bij de overgelegde gebruiksovereenkomst.

De kantonrechter gaat ervan uit dat het gaat om de bij de agenda van de vergadering van 13 december 2024 gevoegde bouwofferte van 5 augustus 2024 van W Bouwservice BV.

Daarin is een ongespecificeerde ‘lijst met materialen en kosten’ gevoegd, zodat de redelijkheid en billijkheid van de hoogte van de door belanghebbende K te betalen vergoeding voor het (tijdelijk gebruik van het) dak als dakterras niet getoetst kan worden.

Ook is geen inzage verleend in de reeds voor het besluit aangevraagde en verleende omgevingsvergunning.

Ten slotte is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat er ten behoeve van de bereikbaarheid van het dakterras vanuit de onderliggende verdieping een opening is gemaakt in het (gemeenschappelijke) dak, zonder dat daar door de ALV toestemming voor is verleend.

Dat daarvoor, zoals door belanghebbende K is aangevoerd met het nemen van het besluit impliciet toestemming is verleend, is onvoldoende naar het oordeel van de kantonrechter.

Gelet op het vorenstaande is het besluit dan ook genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid en zal het verzoek om het besluit te vernietigen worden toegewezen.

Zonder een wijziging van de splitsingsakte blijft het dak gemeenschappelijk, zodat verzoekster geen belang heeft bij haar verzoek om een vervangende machtiging dat het dak gemeenschappelijk blijft zolang verzoekster zich tegen dit gebruik/de overdracht verzet.

Een vervangende machtiging kan daar overigens ook niet voor worden verleend.

Het verzoek zal dan ook worden afgewezen.

Toekomstige besluiten op voorhand vernietigen is in strijd met de wet zodat ook dit verzoek niet toewijsbaar is.

Anders dan belanghebbende in haar verweerschrift aanvoert is op de vergadering van 13 december 2024 een besluit genomen over het wijzigen van de splitsingsakte.

Dat het besluit geen rechtsgevolg heeft kan zo zijn, maar dat laat onverlet dat het besluit ter vergadering is genomen.

Verzoekster heeft in haar verzoekschrift verzocht dit besluit te vernietigen.

In haar spreekaantekeningen stelt verzoekster dat het besluit nietig is, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat zij primair om nietigverklaring verzoekt.

Belanghebbende heeft aangegeven gebruik te willen maken van de mogelijkheid die in de splitsingsakte onder H. is gegeven, te weten het samenvoegen van de huidige indices 5, 6 en 7 en een deel van de gemeenschappelijke ruimte gelegen op de derde verdieping en op de zolderverdieping tot één appartementsrecht (indice 8).

Daartoe zijn door belanghebbende aan de overige eigenaars meerdere concepten voor een wijziging van de splitsingsakte voorgelegd.

Verzoekster weigert deze om haar moverende redenen te tekenen.

Voor de gewenste wijziging van de splitsingsakte is, zo heeft belanghebbende ook erkend, op grond van artikel 5:139 lid 1 BW een unaniem besluit van alle eigenaars vereist, nu gemeenschappelijke gedeelten aan een eigenaar worden toebedeeld (HR:2023:286).

Het besluit is dan ook nietig. De verzochte nietigverklaring zal daarom worden toegewezen.

Inmiddels is de kantonrechter ambtshalve bekend geworden dat bij de rechtbank op 21 maart 2025 namens belanghebbende een verzoek op grond van artikel 5:144 BW is binnengekomen. 

Verzoekster zal in die procedure de gelegenheid krijgen om haar inhoudelijke bezwaren tegen een aktewijziging in te brengen.

In dat kader kan dan ook worden beoordeeld hoeveel vierkante meter van de gemeenschappelijke gedeelten ten behoeve van het appartementsrecht van belanghebbende K aan de gemeenschap wordt onttrokken en of belanghebbende daarvoor een vergoeding moeten betalen.

Verzoekster stelt zich op het standpunt dat in de vergadering van 14 december 2024 een voorstel om artikel 2, lid 5 onder c van splitsingsakte, waarin is bepaald dat de kosten van het dak uitsluitend ten laste komen van de eigenaar(s) van de appartementsrechten met de indices 2. tot en met 7., te wijzigen, niet is aangenomen.

Uit de notulen blijkt de kantonrechter echter niet dat hierover een besluit is genomen.

Het verzoek om dit ‘besluit’ te vernietigen zal dan ook worden afgewezen.

Verzoekster heeft voorts verzocht om een vervangende machtiging, maar daarbij niet aangegeven wat de wettelijke grondslag is voor die vervangende machtiging.

De kantonrechter gaat ervan uit dat bedoeld is om een vervangende machtiging te verzoeken op grond van artikel 5:140 lid 1 BW.

Verzoekster zal in dit verzoek niet ontvankelijk worden verklaard omdat zij niet beschikt over ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars, zoals vereist in artikel 5:140 lid 2 BW.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.