Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vervangende machtiging van de rechter bij de weigering van appartementseigenaren om medewerking te verlenen aan de wijziging van de splitsingsakte.
Eén van de appartementseigenaren wil haar privégedeelte uitbouwen.
In verband daarmee is een wijziging van de splitsingsakte nodig, waaraan alle appartementseigenaren moeten meewerken.
Appellanten hebben medewerking geweigerd.
Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat appellanten hun medewerking zonder redelijke grond hebben geweigerd.
Aan een wijziging van de splitsingsakte op de voet van artikel 5:139 lid 1 BW hoeft geen besluit van de vergadering van eigenaars ten grondslag te liggen.
Vereist is slechts dat de eigenaars aan de wijziging hun medewerking verlenen.
Die medewerking is in dit geval toegezegd door alle eigenaars, behalve door appellanten.
De kantonrechter heeft de medewerking van appellanten terecht heeft vervangen door een machtiging als bedoeld in artikel 5:140 lid 1 BW.
Appartemensrecht. VVE. Verbouwing. Uitbouw van privégedeelte. Toestemming VVE. Wijziging van splitsingsakte. Medewerking. Vervangende machtiging. Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW kan een splitsingsakte worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.
Dit wordt in de literatuur en jurisprudentie ook wel aangeduid als spoor 1.
Wanneer een of meer van de appartementseigenaars zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren mee te werken aan de aktewijziging, kan diens medewerking op verzoek worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 lid 1 BW), mits aan de verzoekers ten minste de helft van het aantal stemmen toekomt.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de splitsingsakte te wijzigen met medewerking van het bestuur als daartoe is besloten met een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 eerste zin BW).
Dit wordt in de literatuur en jurisprudentie ook wel aangeduid als spoor 2.
Er geldt dan een aantal formaliteiten met betrekking tot de oproeping voor de vergadering (artikel 5:139 lid 2 tweede en derde zin BW).
Een op grond van artikel 5:139 lid 2 BW genomen besluit tot aktewijziging wordt vernietigd op vordering van een appartementseigenaar die niet voor de aktewijziging heeft gestemd, tenzij hij geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling is aangeboden (artikel 5:140b lid 1 en 3 BW).
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2023 (HR:2023:286) onder meer overwogen dat moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, alleen volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW.
Dit arrest brengt mee dat de voorgenomen aktewijziging alleen mogelijk is via spoor 1 en niet via spoor 2, omdat daarbij (onder meer) een gemeenschappelijk gedeelte wordt toegedeeld aan H.
Het hof maakt uit de notulen van de vergadering van 17 november 2022 en de toezending op 16 en 17 maart 2023 door de notaris van een concept van de akte van wijziging hoofdsplitsing, de gewijzigde splitsingstekening en een volmacht dat H aanvankelijk heeft ingezet op spoor 2.
Anders dan appellanten betogen, staat dat er echter niet aan in de weg dat H om vervangende machtiging hebben verzocht op de voet van artikel 5:140 lid 1 BW, nadat hen bleek dat hier spoor 2 niet kon worden gevolgd en appellanten niet wilden meewerken aan de voorgenomen aktewijziging.
Artikel 5:139 BW sluit niet uit dat eerst het ene spoor en daarna het andere spoor wordt gevolgd.
Het stond H kortom vrij om spoor 1 te gaan volgen.
Zij konden dat doen door op grond van artikel 5:140 lid 1 BW vervangende machtiging te verzoeken.
Spoor 1 kent geen formaliteiten met betrekking tot de besluitvorming over een aktewijziging, anders dan dat alle eigenaren moeten meewerken.
Verder wordt voldaan aan de vereisten van artikel 5:140 leden 1 en 2 BW. Uit e-mails van [appellant 1] van 17 maart 2023 en 21 maart 2023 aan H en de voormalige beheerder van de hoofd-VvE bleek dat appellanten niet wilden meewerken aan een aktewijziging overeenkomstig het voorstel van H en aan H c.s. komen meer dan de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toe.
Bij deze stand van zaken is niet relevant of [appellanten] zijn opgeroepen voor de vergadering van 17 november 2022 en of er tijdens die vergadering een besluit is genomen dat nietig of vernietigbaar is.
H c.s. zijn nadien een nieuw spoor gaan volgen (spoor 1) en mochten dat ook doen, zodat de vergadering en het besluit van 17 november 2022 niet meer ter zake doen.
Dat voor het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden op grond van artikel 22 van het modelreglement toestemming van de vergadering nodig is, maar de vergadering daarover nog geen besluit heeft genomen, levert ten slotte geen redelijke weigeringsgrond op.
In de verlening van de volmacht voor de voorgenomen aktewijziging door de andere appartementseigenaren ligt hun toestemming voor de verbouwingswerkzaamheden besloten.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.