De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de VVE in redelijkheid toestemming had kunnen weigeren tot het plaatsen van een CV-ketel en een airco op een balkon van een appartement.

Verzoekers verzoeken de rechter om hen een vervangende machtiging te verlenen voor plaatsing van de CV-ketel en de airco op het balkon van hun appartement.

Aan het verzoek hebben verzoekers ten grondslag gelegd dat zij een zwaarwegend belang hebben bij de montage van een fatsoenlijk werkende CV-ketel op het balkon.

De huidige situatie zonder eigen ketel is voor verzoekers niet optimaal, omdat het wooncomfort en de energie-efficiëntie te wensen overlaten.

De maximale geluidssterkte van de CV-ketel (58 dB) is beperkt en bovendien zijn er binnen het complex meerdere installaties die zichtbaarder zijn en meer geluid produceren.

Verzoekers willen de airco plaatsen in een reeds bestaande opening hoog in de gevel (boven een deur) op het balkon van de woning.

Appartemensrecht. VVE. Heeft de VVE in redelijkheid toestemming geweigerd tot het plaatsen van een CV-ketel en een airco op balkon van appartement? Belangenafweging. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto artikel 2:15 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 wordt geëist.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel.

De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

CV-ketel

De belangen van verzoekers bij het plaatsen van een CV-ketel bestaan uit een vergroting van hun wooncomfort en het verkrijgen van een beter energielabel voor hun woning.

Volgens de VvE is plaatsing van de CV-ketel op het balkon van de woning van verzoekers in de eerste plaats niet toelaatbaar omdat deze volgens verzoekers een maximale geluidssterkte van 58 dB produceert, terwijl op grond van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) een maximaal geluidsniveau van 40 dB is toegestaan.

Verzoekers hebben hiertegenover onvoldoende onderbouwd dat plaatsing van de CV-ketel in een houten balkonkast tot geluidsreductie zal leiden.

Zij hadden daarvoor minimaal tekeningen van de kast en berekeningen over het geluidsniveau van de specifieke CV-ketel in die kast moeten overleggen, hetgeen zij niet hebben gedaan.

Verzoekers hebben bovendien onvoldoende onderbouwd dat hun woning (112 m²) te klein zou zijn om de CV-ketel binnenshuis te plaatsen.

Vaststaat voorts dat verzoekers de CV-ketel hebben laten installeren om hun volledige woning door middel van vloerverwarming te laten verwarmen.

In afwijking van het door hen ingediende renovatieplan, waarin de vloerverwarming zou worden aangesloten op de blokverwarming, hebben verzoekers de gezamenlijke blokverwarming afgekoppeld en de vloerverwarming aangesloten op de CV-ketel.

Dit is anders dan bij de door verzoekers genoemde woning, aangezien daar de CV-ketel alleen wordt gebruikt voor warm tapwater.

De VvE heeft haar bezwaren tegen verwarming door middel van een CV-ketel in plaats van de bestaande blokverwarming voldoende toegelicht.

Allereerst mag de afvoer van een CV-ketel niet uitmonden in de gevel van het gebouw om overlast door rookgassen bij bovengelegen woningen te voorkomen, daarnaast is aansluiting daarvan op de rookgasafvoer van de blokverwarming niet toegestaan vanwege veiligheidsoverwegingen.

De rookgasafvoer van de blokverwarming is bovendien niet geschikt voor het aansluiten van de afvoer van een CV-ketel die werkt met een ventilator in plaats van thermische trek.

De VvE heeft verder toegelicht dat de blokverwarming een gemeenschappelijke installatie is, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars wordt onderhouden.

Bij blokverwarming worden de individuele appartementen verwarmd door middel van (in beginsel) één centrale verwarmingsinstallatie, die de warmte via diverse leidingen en strangen naar de individuele appartementen transporteert.

De in de appartementen gebruikte warmte wordt vervolgens doorgaans door een eigen (tussen)meter geregistreerd.

Dit systeem van verwarmen brengt echter met zich, dat een gedeelte van de warmte tijdens het transport wordt afgegeven door de leidingen en strangen in de ruimtes waar deze leidingen en strangen doorheen lopen, terwijl deze leidingen en strangen niet rechtstreeks de individuele warmte in die appartementen (waar ze dus doorheen lopen) leveren.

De kosten daarvan en die verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de blokverwarming komen dan ook op grond van artikel 15a van het splitsingsreglement en het huishoudelijke reglement ten laste van de gezamenlijke eigenaars.

De beslissing om de blokverwarming af te koppelen en over te stappen op een andere, meer duurzame verwarmingsmethode moet daarom door en/of met toestemming van de vergadering van eigenaars worden genomen.

Gelet op de werking van het gemeenschappelijke verwarmingssysteem heeft de VvE zich dan ook in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat zij eigenaars niet toestaat individueel de blokverwarming af te koppelen en slechts in de toekomst eventueel gezamenlijk over te willen stappen op een nieuw systeem.

Daarbij is in aanmerking genomen dat verzoekers vóór de aankoop van hun woning reeds hadden kunnen weten dat het appartement was aangesloten op een gezamenlijke blokverwarming en reeds op dat moment hadden kunnen informeren wat daarvan voor hen de consequenties zouden kunnen zijn, hetgeen zij hadden kunnen meewegen in hun afweging om de woning te kopen.

Conclusie van het bovenstaande is dat de persoonlijke belangen van verzoekers bij warmtevoorziening door een CV-ketel op het balkon niet zodanig zwaar wegen dat de bovengenoemde belangen van de VvE daar in redelijkheid voor moeten wijken.

Daarbij is in aanmerking genomen dat het niet onmogelijk is om de vloerverwarming aan te sluiten op de blokverwarming.

De VvE heeft dan ook terecht haar toestemming voor het plaatsen van een CV-ketel op het balkon kunnen weigeren.

Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom afgewezen, evenals het verzoek om een vervangende machtiging.

Airco

Verzoekers wensen een airco op het balkon om het woongenot te verhogen in de steeds warmere zomers.

Een airco met warmtepompfunctie kan daarnaast bijverwarmen in de winter, aldus verzoekers.

De VvE voert aan dat de door verzoekers gewenste airco niet toelaatbaar is omdat de buitenunit van de airco een maximaal geluidsniveau van 50db heeft, terwijl op grond van het BBL een maximaal geluidsniveau van 40 dB is toegestaan.

De kantonrechter stelt vast dat verzoekers niet hebben onderbouwd dat de airco dit maximale geluidsniveau niet overschrijdt en dat plaatsing van de airco in een nis voor reductie van het geluidsniveau zal zorgen.

De VvE heeft aangevoerd dat juist aannemelijk is dat de nis het geluidsniveau juist zal versterken.

Net zoals bij de CV-ketel had het dan ook op de weg van verzoekers gelegen om tekeningen van de kast en berekeningen over het geluidsniveau van de specifieke airco in die kast te overleggen, hetgeen zij niet hebben gedaan.

Reeds op grond hiervan heeft de VvE in redelijkheid kunnen besluiten de toestemming te weigeren.

De VvE heeft er verder nog op gewezen dat het balkon van verzoekers zeer centraal is gelegen in het complex op de derde verdieping en tegen een knik van 90 graden in het complex aan, waardoor eigenaren van appartementen gelegen na de knik rechtstreeks op het balkon van verzoekers kijken.

De VvE wenst aanvragen voor airco’s en warmtepompen op basis van een complex breed beleid te behandelen om rekening te kunnen houden met de gewenste situering, geluidsnormen en eventuele schade.

Een dergelijk beleid is volgens de VvE in het belang van alle eigenaars en zal overlast en geschillen voorkomen of tot een minimum beperken. In afwachting van de totstandkoming van een dergelijk beleid kunnen verzoekers gebruikmaken van een monobloc airco zonder buitenunit, zoals door de VvE is voorgesteld.

Ten aanzien van de door verzoekers genoemde airco heeft de VvE voorts voldoende toegelicht dat het ging om een bestaande installatie die werd vervangen en dat deze in een geluid-reducerende kast is geplaatst om het geluid van de installatie aanzienlijk te verminderen, terwijl ook de situering van deze airco anders was.

Conclusie is dan ook dat niet kan worden geoordeeld dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen niet in redelijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen.

Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom afgewezen, evenals het verzoek om een vervangende machtiging.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.