De Rechtbank Midden-Nederland heeft onlangs uitspraak gedaan over het juridisch kader voor de wijziging van de splitsingsakte.
De VVE heeft besloten om de splitsingsakte te wijzigen.
Bepaalde zaken en gedeelten van het gebouw die voorheen tot de onderhouds- en beheerstaak van de VvE behoorde, behoren na wijziging tot de onderhouds- en beheerstaak van de individuele appartementseigenaars.
Die wijziging raakt de eigendomsverhouding van de appartementseigenaars niet.
De door de Hoge Raad overwogen beperking (HR:2023:286) van het toepassingsbereik van artikel 5:139 lid 2 BW is niet van toepassing.
Het besluit kon genomen worden met een 80%-meerderheid van de appartementseigenaars.
Appartemensrecht. VVE. Juridisch kader voor de wijziging van de splitsingsakte. Eigendomsverhoudingen. Wijziging in de goederenrechtelijke situatie? Medewerking.
De rechter oordeelt als volgt.
Juridisch kader wijzigen van splitsingsakte
Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren (artikel 5:139 lid 1 BW) of op grond van een besluit van een meerderheid van ten minste vier vijfden, of een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald, van het aan de appartementseigenaars toekomende aantal stemmen (artikel 5:139 lid 2 BW).
Een appartementseigenaar die niet voor het besluit heeft gestemd, kan bij de rechtbank vernietiging van het wijzigingsbesluit vorderen (artikel 5:140b lid 1 BW).
De vordering tot vernietiging kan worden afgewezen, als de appartementseigenaar geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling is geboden en hiervoor voldoende zekerheid is gesteld (artikel 5:140b lid 3 BW).
In zijn arrest van 24 februari 2023 (HR:2023:286) heeft de Hoge Raad het toepassingsbereik van artikel 5:139 lid 2 BW voor bepaalde wijzigingsbesluiten beperkt.
In dat arrest heeft de Hoge Raad onder meer als volgt overwogen:
“Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van art. 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW.”
Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat voor zover een besluit de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raakt, dat een daad van beschikking is waartoe niet de vereniging van eigenaars, maar de eigenaars bevoegd zijn.
In dat geval kan de splitsingsakte dus enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW).
De vraag die dus voorligt is of het besluit van 27 februari 2024 van VvE gedaagde de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raakt.
Eisers stellen dat er sprake is van een wijziging van de splitsingsakte die de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raakt, omdat door de wijziging de woningen volledig privé eigendom worden en daarmee als gemeenschappelijk gedeelten wordt toegedeeld aan de individuele eigenaars.
Volgens VvE gedaagde is de situatie uit het arrest van de Hoge Raad niet vergelijkbaar, omdat in de onderhavige situatie enkel fysieke onderdelen van het gebouw privé worden gemaakt.
Dit kan door middel van het wijzigen van het reglement zonder dat daarvoor een beschikkingshandeling van de individuele eigenaars is vereist, aldus VvE [gedaagde] .
Het gedeelte van het besluit van 27 februari 2024 dat partijen verdeeld houdt heeft betrekking op artikel 16 en 17 van het reglement.
Beide artikelen hebben betrekking op het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
Artikel 16 bepaalt dat de vereniging het beheer voert over en de zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
Uit artikel 17 volgt welke gedeelten en zaken van de opstallen gemeenschappelijk zijn.
De enige relevante wijziging die voortkomt uit het besluit van 27 februari 2024 is dat de onderhouds- en beheerstaak voor bepaalde zaken en gedeelten van het gebouw wijzigt.
Bepaalde zaken en gedeelten van het gebouw die voorheen tot de onderhouds- en beheerstaak van VvE gedaagde behoorde, behoren na de wijziging tot de onderhouds- en beheerstaak van de individuele appartementseigenaars.
Er is geen sprake van een wijziging die tot gevolg heeft dat een privégedeelte van een individuele appartementseigenaar vergroot wordt ten koste van een gedeelte dat voorheen een gemeenschappelijke bestemming had.
De splitsingstekening en de begrenzingen van de appartementsrechten wijzigen niet.
Evenmin heeft de wijziging tot gevolg dat het vermogen van een individuele appartementseigenaar groeit.
De appartementsrechten wijzigen door wijziging van de onderhavige beheers- en onderhoudstaken niet in omvang.
Het goederenrechtelijke appartementsrecht verandert door de wijziging niet inhoudelijk. Naar het oordeel van de rechtbank raakt de wijziging uit het besluit van 27 februari 2024 de eigendomsverhouding van de appartementseigenaars niet.
Dit betekent dat op het onderhavige besluit artikel 5:139 lid 2 BW van toepassing is.
Het voorgaande brengt met zich dat het besluit van 27 februari 2024 met medewerking van ten minste vier vijfden van het aan de appartementseigenaars toekomende aantal stemmen genomen mocht worden.
Het is tussen partijen niet in geschil dat die meerderheid op 27 februari 2024 aanwezig was en voor de wijziging heeft gestemd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.