Het Gerechtshof Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de zonnepanelen op het dak van het appartement tot het gemeenschappelijke gedeelte behoorden.
Verzoekers hebben zich in hun grieven gekeerd tegen het standpunt van de VvE dat de zonnepanelen op het dak van het appartementengebouw blijkens de splitsingsakte behoren tot de gemeenschappelijke zaken.
Volgens hen is dat niet het geval en blijkt dat ook niet uit de splitsingsakte.
Zij wijzen erop dat de stadswoningen en het appartementengebouw los van elkaar functioneren en dat in art. 9 lid 2 van het splitsingsreglement ook uitdrukkelijk is bepaald dat de eigenaren van de stadwoningen niet hoeven bij te dragen in de kosten van onderhoud, herstel of vernieuwing van de gemeenschappelijke zaken voor zover die zich bevinden in het flatgebouw.
Verzoekers stellen dat de zonnepanelen op het flatgebouw uitsluitend zijn bedoeld om dat gebouw van stroom te voorzien.
Het enkele feit dat een deel van de door de zonnepanelen opgewekte stroom kan worden aangewend om ook de onder het complex gelegen parkeerruimte van energie te voorzien is volgens hen geen reden om dit zonnepaneelsysteem in zijn geheel als gemeenschappelijk aan te merken.
De stadswoningen hebben hun eigen zonnepanelen en het kan niet de bedoeling zijn dat de eigenaren van de stadswoningen dubbel betalen.
Weliswaar bepaalt art. 17 lid 1 onder e van het splitsingsreglement dat de energiebesparende voorzieningen in of aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren tot de gemeenschappelijke zaken, maar art. 9 van het reglement prevaleert omdat het hier gaat om een a-typische splitsing.
Anders dan art. 9 is art. 17 van het splitsingsreglement niet op maat gesneden.
De tekst van art. 17 is immers grotendeels gekopieerd uit art. 17 van het (door verzoekers in het geding gebrachte) Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 (MR 2006).
Daarnaast zijn de zonnepanelen niet in of aan de (onder het appartementencomplex gelegen) parkeerruimte bevestigd, zodat ook niet aan de letterlijke tekst van art. 17 lid 1 onder e splitsingsreglement is voldaan, aldus nog steeds verzoekers.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Behoren de zonnepanelen op het dak van het appartement tot het gemeenschappelijke gedeelte? Stroomvoorziening.
De rechter oordeelt als volgt.
Voor de vraag of de zonnepanelen op het dak van het flatgebouw al dan niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten is leidend wat daarover in de splitsingsstukken is bepaald.
Partijen twisten over de uitleg van de splitsingsakte.
Uitgangspunt voor het hof in zo’n geval is de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Bij de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is kunnen ook de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject een rol spelen.
Met de VvE is het hof van oordeel dat uit de bepalingen in het splitsingsreglement, in onderling verband en samenhang gelezen, niet anders kan worden geconcludeerd dan dat de zonnepanelen op het dak van het flatgebouw tot de gemeenschappelijke zaken behoren.
Uit art. 17 lid 1, aanhef en onder e splitsingsreglement blijkt dat ook de energie besparende voorzieningen in of aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken worden gerekend tot de gemeenschappelijke zaken.
De zonnepanelen zijn bevestigd aan het dak van het appartementencomplex en dat dak wordt blijkens art. 17 lid 1, aanhef en onder a splitsingsreglement eveneens tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend.
Dat de zonnepanelen niet zijn bevestigd aan de parkeerruimte zelf doet aan de toepasselijkheid van art. 17 lid 1, aanhef en onder e splitsingsreglement dus niet af.
Voor zover verzoekers hebben aangevoerd dat het bepaalde in art. 9 prevaleert boven art. 17 splitsingsreglement miskennen zij dat art. 17 bepaalt wat tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend, terwijl art. 9 splitsingsreglement alleen ziet op de bijdrageplicht van de eigenaren.
Dat blijkt ook uit de in de splitsingsakte gehanteerde hoofdstukindeling.
Art. 9 is immers opgenomen onder hoofdstuk C ‘Schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn (…)’, terwijl art. 17 valt onder hoofdstuk F ‘Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken’.
Anders dan verzoekers hebben betoogd bestaan de beide bepalingen dus naast elkaar en doet de gelding van de ene bepaling aan die van de andere niets af.
De grieven missen doel.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.