Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de uitleg van de splitsingsakte met betrekking tot het gebruik van een deel van het appartement als bed & breakfast.

Volgens geïntimeerden heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het voor minder dan een maand verhuren van (een gedeelte van) de woning op grond van het splitsingsreglement niet is toegestaan.

Bij het in gebruik geven aan derden moet onderscheid worden gemaakt tussen het wel of niet aanwezig zijn van een reguliere bewoner.

Als de reguliere bewoner aanwezig is, zoals appellant dat is, maken de logees slechts medegebruik van een deel van de woning en heeft de reguliere bewoner de gehele woning wel nog steeds duurzaam in gebruik.

Een Bed & Breakfast betekent dat een derde logeert bij de aanwezige reguliere bewoner(s) van de woning.

Die situatie moet worden onderscheiden van vakantieverhuur.

Bij een Bed & Breakfast wordt de bestemming wonen niet aangetast, maar bij vakantieverhuur wel.

Appartemensrecht. VVE. Gebruik van deel appartement als bed & breakfast. Uitleg splitsingsakte. Kortstondige verhuur of ingebruikgeving tegen betaling toegestaan? Vakantieverhuur.

De rechter oordeelt als volgt.

Gelet op het niet in geschil zijnde te hanteren toetsingskader verenigt het hof zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne.

De rechtbank heeft zich, gelet op het bepaalde in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement, gebogen over de vraag of het gebruik van de woning als Bed & Breakfast in strijd is met de in het splitsingsreglement (zoals dit luidt op grond van de splitsingsakte) neergelegde bestemming van het appartement.

De rechtbank oordeelt dat artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement zo moet worden uitgelegd dat kortstondige verhuur dan wel ingebruikgeving tegen betaling van (een gedeelte van) de woning niet is toegestaan.

Zij heeft daartoe, na een – door geen van partijen aangevallen – uiteenzetting over de toepasselijke uitlegmaatstaf overwogen:

Bij de uitleg van een bepaling van een in de splitsingsakte vastgesteld splitsingsreglement komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de splitsingsakte en het daarin vastgestelde splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

De rechtbank oordeelt dat artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement zo moet worden uitgelegd dat kortstondige verhuur dan wel ingebruikgeving tegen betaling van (een gedeelte van) de woning niet is toegestaan. Redengevend hiervoor is het volgende.

De term ‘particulier woongebruik’ veronderstelt een duurzaam verblijf door de appartementseigenaar of de gebruiker. Wonen is iets anders dan het kortstondig in een woning verblijven zoals toeristen dat doen; die toeristen wonen elders. Ook de artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement veronderstellen een duurzaam verblijf. Het heeft immers slechts zin om een gebruiker een gebruikersverklaring te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 lid 2 moet worden gegeven om zijn gedrag aan te passen.

Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven aan derden van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in artikel 17.4 van het splitsingsreglement (met inachtneming van de wijzigingen en aanvullingen die zijn opgenomen in de splitsingsakte).

Ook het kortstondig in gebruik geven van een gedeelte van de woning, waarbij de reguliere bewoner aanwezig is, tegen betaling van een vergoeding is in strijd met die bestemming.

Ook als het om een eenmalige vergoeding gaat.

Dit gebruik vertoont dermate grote gelijkenis met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden zijn bedoeld binnen de reikwijdte te vallen van de bestemming particulier woongebruik.

De verwijzing naar artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement is alleen gebruikt om te benadrukken dat het verblijf van de gebruiker in de woning bestendig, duurzaam moet zijn.

Het feit dat geïntimeerden zelf steeds invulling zouden blijven geven aan de bestemming particulier woongebruik is daarbij niet relevant.

Immers, een non-conform gebruik van (een deel van) de woning kan niet worden ‘opgeheven’ of gedisculpeerd door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) de woning.

Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, is volgens het splitsingsreglement niet toegestaan.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.