De Rechtbank Gelderland heeft onlangs uitspraak gedaan over een verzoek tot vervangende machtiging tot het handhaven van een aanbouw op een dakterras van een appartement.
Op 12 mei 2020 heeft S een aanbouw laten plaatsen op het dakterras van haar appartement.
De aanbouw bestaat uit een frame dat aan de luifel en de vloer van het dakterras is bevestigd, waarin een houten constructie is geplaatst, voorzien van een doek en afgetimmerd met houten plankdelen.
S heeft geen voorafgaande toestemming aan de VvE gevraagd om de aanbouw te plaatsen.
De VvE heeft S per brief gesommeerd om de aanbouw binnen twee maanden te verwijderen.
Daaraan heeft S tot op heden geen gevolg gegeven, omdat zij van mening is dat de VvE toestemming voor de aanbouw zonder redelijke grond heeft geweigerd.
Appartemensrecht. VVE. Handhaving. Verbouwing van dakterras. Op- of aanbouw. Toestemming VVE. Verzoek vervangende machtiging tot handhaving van een aanbouw.
De rechter oordeelt als volgt.
Vervangende machtiging: toetsingskader
Op grond van artikel 5:121 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter op verzoek van een appartementseigenaar vervangende machtiging verlenen voor de vereiste toestemming van (onder meer) de vereniging van eigenaars van de VvE, indien die toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
Bij de beslissing op een dergelijk verzoek moet de weigering worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen de appartementseigenaars beheerst.
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van de verzoeker (hier: S).
Dat betekent dat de belangen van S mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.
Dit staat echter niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van S in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren.
Verzoek vervangende machtiging nog mogelijk?
Voordat (eventueel) wordt toegekomen aan de beoordeling van het verzoek dient de kantonrechter te beslissen over de door de VvE opgeworpen (voor)vraag of van de procedure tot het verkrijgen van een vervangende machtiging gebruik kan worden gemaakt in een geval als dit, waarin datgene waarop de vereiste toestemming ziet (aanbrengen van de aanbouw) al heeft plaatsgevonden.
De VvE stelt namelijk, onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van artikel 5:121 BW, dat een vervangende machtiging achteraf alleen kan worden verleend voor (feitelijke of juridische) handelingen die “geen uitstel kunnen lijden”.
Van een dergelijk spoedgeval is hier volgens de VvE geen sprake.
De kantonrechter gaat niet mee in dit standpunt van de VvE.
De door de VvE geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis luidt als volgt “Meent de verzoeker dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan lijden, dan kan hij haar verrichten onder voorbehoud van verkrijging van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen”.
Uit het feit dat de wetgever er hier op wijst dat in spoedgevallen het verkrijgen van een machtiging achteraf nog mogelijk is, kan – mede gelet op de context waarin de bedoelde passage voorkomt – naar het oordeel van de kantonrechter niet worden afgeleid dat een vervangende machtiging achteraf buiten spoedeisende gevallen per definitie niet mogelijk is, omdat de regeling van artikel 5:121 BW daarvoor niet zou zijn bedoeld.
Het feit dat de aanbouw al is gerealiseerd staat dus als zodanig niet aan het vragen van vervangende toestemming in de weg.
De kantonrechter vindt het anderzijds wel van belang te benadrukken dat S aan het feit dat zij de VvE voor een voldongen feit heeft geplaatst door de aanbouw zonder toestemming te realiseren geen voordeel kan ontlenen, in die zin dat haar belang bij vervangende toestemming nu (vanwege de bezwaarlijkheid van de verwijdering daarvan) zwaarder zou wegen in het kader van de door de kantonrechter uit te voeren belangenafweging dan wanneer de aanbouw nog niet was gerealiseerd.
Daarvan kan geen sprake zijn, niet in de laatste plaats omdat daarmee het niet voldoen aan het toestemmingsvereiste zou worden beloond.
Dit betekent ook dat de tussen partijen gevoerde discussie over de vraag in hoeverre het verwijtbaar is dat S niet vooraf toestemming heeft gevraagd en of zij dat wel of niet bewust achterwege heeft gelaten, door de kantonrechter niet hoeft te worden beslecht.
Ontbreekt er een redelijke grond tot weigering?
Volgens S ontbreekt een redelijke grond om handhaving van de aanbouw te weigeren.
Ter onderbouwing heeft S onder meer aangevoerd dat de aanbouw niet storend is, fraai en in de stijl van het complex is uitgevoerd en nauwelijks opvalt.
Volgens S zijn er bovendien geen bouwkundige redenen om handhaving van de aanbouw te weigeren.
Ook zou de architect van het gebouw van mening zijn dat de aanbouw passend is.
Ter onderbouwing heeft S een e-mail van de architect overgelegd waaruit de instemming van de architect volgens haar blijkt.
De vergadering (volgens S daartoe aangezet door het bestuur) heeft uitsluitend om formalistische redenen haar toestemming geweigerd en dat is destijds niet onderbouwd.
Volgens S is het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de VvE nu pas, na een tijdsverloop van ruim twee jaar, haar weigering tot handhaving van de aanbouw alsnog onderbouwt.
De VvE heeft aangevoerd dat er wel degelijk redelijke gronden tot weigering van de door S gevraagde toestemming bestaan.
Ter onderbouwing heeft de VvE onder meer aangevoerd dat S eigenrichting heeft gepleegd, door de aanbouw zonder de vereiste toestemming en in weerwil van herhaalde sommaties tot het staken van de uitvoering toch te realiseren.
Het kan precedentwerking in de hand werken indien de aanbouw mag blijven staan.
Indien andere appartementseigenaren ook een aanbouw aanbrengen, kan het gebouw een ratjetoe worden waardoor de overige appartementen in waarde kunnen dalen.
Verder valt de aanbouw wel degelijk op en doet deze afbreuk aan het architectonische karakter van het appartementsgebouw.
De e-mail van de architect hierover is niet zo eenduidig als S doet voorkomen.
Bij handhaving wordt de aanbouw, die is verbonden met en deel uitmaakt van de buitenschil van het gebouw, gemeenschappelijk en zal de VvE ook zorg moeten dragen voor het onderhoud van de aanbouw, terwijl de kosten daarvan niet op de eigenaar van het appartement van S zullen kunnen worden verhaald omdat het breukdeel van S in de gemeenschappelijke kosten gelijk blijft.
Voor wijziging van het breukdeel van S in de gemeenschappelijke kosten zal de splitsingsakte gewijzigd moeten worden.
Ook zijn er wel degelijk bouwkundige redenen om handhaving van de aanbouw te weigeren, aldus nog steeds de VvE
De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is gebleken van een redelijke grond tot weigering van toestemming voor de aanbouw door de VvE.
De kantonrechter komt tot dit oordeel op grond van het volgende.
Om te beginnen maakt, anders dan door S is betoogd, het enkele feit dat de VvE aanvankelijk geen (schriftelijke) onderbouwing heeft gegeven van de weigering tot het verlenen van toestemming voor de aanbouw niet dat een redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW per definitie ontbreekt of niet alsnog door de VvE kan worden aangevoerd.
De vergadering heeft over de aanbouw gestemd; elk lid van de vergadering zal zijn of haar eigen redenen (kunnen) hebben gehad om voor- of tegen te stemmen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan van de VvE niet worden gevergd dat zij bij het besluit, dat door de vergadering in stemming is gebracht, direct aangeeft waarom haar leden voor- of tegen hebben gestemd (voor zover zij daarvan ten aanzien van de individuele leden op dat moment al meteen op de hoogte was).
Zoals door de VvE terecht is aangevoerd is de stemming in de vergadering een democratisch proces en daarbij past niet dat in het kader van een beoordeling van een verzoek om vervangende machtiging achteraf de eis kan worden gesteld dat alle leden precies dezelfde reden hadden om voor of tegen te stemmen, en dat die enkele reden direct zou moeten worden vastgelegd.
Daarbij speelt in dit concrete geval ook een rol dat S de aanbouw zonder de vereiste toestemming heeft gerealiseerd en dat pas enige tijd daarna, toen zij des verzocht had geweigerd de aanbouw te verwijderen, alsnog een verzoek om toestemming in de vergadering in stemming is gebracht.
De vergadering werd dus gevraagd te stemmen over een fait accompli.
Van een zorgvuldig besluitvormingsproces voorafgaand aan de bouw van de aanbouw, zoals door de splitsingsakte vereist, waarbij in de regel (bouw)tekeningen en andere relevante informatie worden verstrekt, kon dus (door toedoen van S) geen sprake meer zijn.
Waar het om gaat is of de door de VvE in het kader van deze procedure genoemde belangen en bezwaren, die blijkens de aan het bestuur verleende procesmachtiging van de vergadering van eigenaars kennelijk (gezien of ongezien) de instemming van de meerderheid van de leden hebben, voldoende steekhoudend zijn om als redelijke weigeringsgrond te worden aangemerkt.
Daarbij vindt de kantonrechter ook van belang dat S, in de persoon van haar bestuurder, blijkens de notulen van de vergadering van 4 oktober 2020 in de gelegenheid is gesteld om haar toestemmingsverzoek (en haar belang daarbij) in de vergadering persoonlijk toe te lichten.
In zoverre is aan S de gelegenheid geboden om aan de door haar gestelde “formalistische” houding van het bestuur van de VvE een tegenwicht te bieden ten overstaan van de andere appartementseigenaren.
Dat heeft de besluitvorming kennelijk niet in haar voordeel kunnen doen uitvallen.
Uit het voorgaande volgt dat het argument van S dat aan de bezwaren van de VvE tegen de aanbouw moet worden voorbijgegaan omdat die niet meteen aan haar zijn meegedeeld, faalt.
Tussen partijen staat vast dat de vergadering van de VvE op 4 oktober 2020 heeft gestemd over de aanbouw.
Daarbij heeft een meerderheid van de leden tegen het verlenen van toestemming voor de al gerealiseerde aanbouw gestemd.
S heeft daarover aangevoerd dat dit besluit slechts met een krappe meerderheid zou zijn genomen – de stem van één lid zou het verschil hebben gemaakt – maar dat is (indien al juist) naar het oordeel van de kantonrechter niet van doorslaggevend belang voor de vraag of er een redelijke weigeringsgrond ontbreekt.
Dat de vergadering toestemming heeft geweigerd is een gegeven en is juist de reden waarom de kantonrechter door S om een oordeel is gevraagd; de redelijkheid van de aangevoerde weigeringsgronden hangt niet af van de omvang van die meerderheid.
De VvE heeft terecht aangevoerd dat de aanbouw is gaan behoren tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw, omdat deze daaraan nagelvast is bevestigd.
Op grond van artikel 17 van de splitsingsakte zijn immers gemeenschappelijk: de gevels, de balkonconstructie en het dak.
Tijdens de plaatsopneming heeft de kantonrechter kunnen constateren dat de wand van de aanbouw tot de buitenschil van het gebouw is gaan behoren en dit is door S ook niet betwist.
Nu de aanbouw tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw is gaan behoren, zal de VvE ook op enig moment zorg moeten dragen voor het onderhoud van de aanbouw.
De kosten daarvoor komen op grond van de splitsingsakte voor rekening van de VvE, terwijl het breukdeel van S in de gemeenschappelijke kosten gelijk blijft.
S heeft daarover aangevoerd dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd tot welke onderhoudskosten de aanbouw dan zou leiden, maar daarin wordt zij niet gevolgd.
S is immers de verzoekende partij: het is aan haar om voldoende te motiveren en zo nodig te bewijzen dat de VvE geen redelijk belang heeft bij weigering van de aanbouw.
De VvE heeft voldoende gemotiveerd weersproken dat een redelijk belang ontbreekt door op mogelijke onderhoudskosten te wijzen en ook uit te leggen waarom die vrees bij haar bestaat.
Dat betekent dat het op de weg van S, als verzoekende partij, had gelegen om die betwisting te ontzenuwen door haar stelling dat de aanbouw niet tot onderhoudskosten leidt beter te onderbouwen dan zij heeft gedaan.
Zij had dat bijvoorbeeld kunnen doen door informatie te geven over de gebruikte materialen en de levensduur daarvan, en door in te gaan op de gevolgen van de aanwezigheid van de aanbouw voor de bereikbaarheid en vervangbaarheid van de houten bekleding aan de onderkant van de luifel die, zoals de kantonrechter tijdens de plaatsopneming in bijzijn van partijen heeft geconstateerd, niet te verwijderen lijkt zonder dat de wand van de aanbouw wordt verwijderd, althans losgemaakt.
De enkele opmerking dat de buitenkant van de aanbouw is bekleed met dezelfde houtsoort die ook aan de onderkant van de luifel is toegepast volstaat daartoe niet.
De kantonrechter acht het overigens ook niet waarschijnlijk dat de aanbouw, die aan de buitenkant uit hout bestaat, tot in lengte van dagen onderhoudsvrij zal blijven.
S heeft aangeboden om, indien en voor zover onderhoud nodig is, de (meer)kosten daarvan te dragen.
Maar het feit dat zij stellig ontkent dat dergelijke (meer)kosten er zullen zijn en bovendien heeft nagelaten haar aanbod (en de wijze waarop dat ook in geval van een opvolgend eigenaar aan de bezwaren van de VvE tegemoet zou kunnen komen) ook maar enigszins te concretiseren, maakt dat de kantonrechter de zorgen van de VvE op dit punt (niet verhaalbare extra onderhoudskosten) vooralsnog niet als onredelijk beoordeelt.
Verder twisten partijen over de vraag of de aanbouw, positief dan wel negatief, in het oog springt en of deze afbreuk doet aan het architectonische karakter van het appartementengebouw.
Volgens S valt de aanbouw niet of nauwelijks op, past deze goed bij de bestaande architectuur en is bij het ontwerp en de uitvoering ervan voldoende rekening gehouden met de vorm van de gevel en de luifel.
Volgens de VvE is de aanbouw wel degelijk zichtbaar vanaf de buitenkant van het gebouw en is de meerderheid van de appartementseigenaren van mening dat de aanbouw aan de bovenzijde van het appartementencomplex teveel afbreuk doet aan de unieke architectonische kenmerken, die zij wensen te behouden.
Zij benadrukt in dat kader (onder verwijzing naar een beschrijving op de website van de architect) dat het appartementengebouw onderdeel is van een complex van twee identieke, getrapte gebouwen.
De aanbouw van S ontneemt het vrije zicht tussen- en op de unieke afgeronde/gebogen terrassen die zich aan de zijden van het appartementencomplex bevinden.
De vrije doorkijk is als gevolg van de aanbouw belemmerd, terwijl dit juist het oogmerk was van de architect, en de hoek van het gebouw wordt “dichtgezet” aldus de VvE.
De kantonrechter is, mede op grond van haar eigen, met partijen gedeelde waarnemingen tijdens de descente/plaatsopneming, van oordeel dat de aanbouw van S (ook vanaf de begane grond buiten het gebouw) duidelijk zichtbaar is.
Ook oordeelt de kantonrechter dat de aanbouw afbreuk doet aan het architectonische karakter van het gebouw.
Aan S moet worden toegegeven dat zij zich heeft ingespannen de aanbouw qua materiaalgebruik (bekleding met houten lamellen) en de ronde vorm goed te doen passen bij, en binnen de contouren van, het gebouw, maar dit neem niet weg dat het vrije doorzicht onder de luifel van het dakterras op de hoek van het gebouw door de aanbouw geheel wordt weggenomen, terwijl dit juist een nogal markant architectonisch kenmerk lijkt te zijn.
Het gebouw ziet er hierdoor op dat punt ook duidelijk anders uit dan het (spiegelbeeldig geplaatste) “tweeling”-gebouw.
Ook wordt S niet gevolgd in haar betoog dat uit de e-mail van de architect, die zij als productie heeft overgelegd, volgt dat tegen de aanbouw vanuit esthetisch perspectief geen enkel bezwaar bestaat.
Zo staat in deze e-mail onder meer: “…De gerealiseerde berging is met inachtneming van de architectuur gemaakt. De berging is gemaakt van hetzelfde hout als de plafonds/gevel en de gevel loopt in de ronding mee van het overstek. Ongelukkiger is de positie helemaal op de hoek, die in aanzicht het overstek en de kenmerkende ‘open hoeken’ van het ontwerp juist dichtzet. Daarnaast staat hij voor een raam die voor extra daglicht in de hal zou zorgen”.
Daaruit volgt dus dat de architect van het gebouw ook bepaalde bedenkingen bij de aanbouw heeft.
In de bedoelde e-mail van de architect staat verder: “Alle overwegingen meegenomen, denken wij dat de berging kan blijven zoals deze nu is. Het effect op de architectuur en de verschijningsvorm vinden wij mede door de nette en passende uitvoering acceptabel”.
Volgens S volgt uit deze passage dat de (esthetische) bezwaren van de VvE onredelijk zijn. De kantonrechter deelt dat standpunt niet.
Dat de aanbouw door de architect “acceptabel” wordt geacht betekent niet zonder meer dat de andere appartementseigenaren de – ook door de architect geconstateerde – aantasting van de kenmerkende “open hoeken” hebben te dulden.
Uit het voorgaande volgt dat de vergadering alleen al om de twee genoemde redenen (mogelijke onverhaalbare toegenomen onderhoudskosten en afbreuk aan het architectonische karakter van het gebouw) in redelijkheid kon weigeren de gevraagde toestemming voor de aanbouw te verlenen.
Het verzoek van S tot vervangende machtiging voor handhaving van de aanbouw zal daarom worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.