De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over een vervangende machtiging voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan de gevel in het kader van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Het gaat in deze zaak om het volgende.
In het verleden heeft de VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) vastgesteld.
Verzoekers willen het onderhoud dat daarin gepland stond voor 2021 en 2022 in 2023 laten uitvoeren.
Op 3 april 2023 is dit besproken tijdens een VvE-vergadering.
Tijdens die vergadering heeft verweerder aangegeven dat hij hiermee akkoord is, behalve voor wat betreft het gevelonderhoud.
Verzoekers vinden dat ook het gevelonderhoud moet plaatsvinden.
Zij verzoeken de kantonrechter om hen te machtigen, om namens de VvE opdracht te geven voor uitvoering van alle werkzaamheden die in het MJOP gepland staan voor 2021 en 2022, dus ook voor het gevelonderhoud.
Verweerder is het hier niet mee eens.
Hij heeft daarvoor twee redenen.
De eerste reden is dat volgens hem in het verleden is besloten dat het gevelonderhoud geen verantwoordelijkheid van de VvE meer is.
De tweede reden is dat hij de muren van de bedrijfsruimtes binnenkort van buitenaf wil isoleren en dat het gevelonderhoud dan voor niets is geweest.
Appartemensrecht. VVE. Onderhoud. Meerjarenonderhoudsplan. MJOP. Vervangende machtiging voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan de gevel.
De rechter oordeelt als volgt.
Het uitgangspunt is dat de VvE verantwoordelijk is voor gevelonderhoud.
Dat volgt namelijk uit het splitsingsreglement en de wet (artikel 5:126 lid 1 BW en artikel 2 sub a, 8 en 37 splitsingsreglement).
Uit de notulen van de VvE-vergadering van 24 mei 2022 lijkt te volgen dat toen is besloten dat het gevelonderhoud voortaan niet meer gemeenschappelijk wordt uitgevoerd.
Volgens verzoekers klopt dit niet.
Zij hebben tijdens de tweede zitting (net als op de vergadering van 3 april 2023) aangevoerd dat de notulen op dit punt onjuist zijn.
Volgens hen is tijdens de vergadering van 24 mei 2022 besloten om alleen het onderhoud dat op grond van de splitsingsakte (en het reglement) gemeenschappelijk moet plaatsvinden gezamenlijk te doen en niet meer dan dat.
De kantonrechter kan op dit moment niet vaststellen wat op die vergadering besloten is, maar dat hoeft ook niet.
Zelfs als het verhaal van verweerder zou kloppen, dan nog heeft dit geen gevolgen.
Een besluit om het gevelonderhoud voortaan niet meer gezamenlijk uit te voeren is namelijk in strijd met het splitsingsreglement.
Zo’n besluit is daardoor nietig (artikel 5:129 en 2:14 BW).
Als de partijen van het reglement willen afwijken, dan moet dit via de notaris en moet aan bepaalde eisen zijn voldaan (artikel 5:139 e.v. BW).
Dat is tot dit moment niet gebeurd.
Dat betekent dat nog steeds het uitgangspunt uit het splitsingsreglement geldt: het gevelonderhoud is de verantwoordelijkheid van de VvE.
De partijen hebben aangegeven dat de volgende categorieën uit het MJOP met gevelonderhoud te maken hebben: buitenwanden, buitenwandopeningen en buitenwandafwerkingen.
Dat betekent dat in het MJOP voor 2021 en 2022 het volgende gevelonderhoud gepland stond:
- het herstellen van het metselwerk in de gevelconstructie
- het herstellen van de betonband/latei
- het herstellen van de betonnen onderdorpel
De VvE wil dit gevelonderhoud in 2023 laten uitvoeren.
Verweerder wil hier niet aan meewerken, maar de kantonrechter vindt zijn reden daarvoor niet redelijk.
Daarvoor is het volgende van belang.
De kantonrechter stelt voorop dat de begrote kosten van het gevelonderhoud beperkt zijn, namelijk € 2.214,-.
Een derde van deze kosten komt voor rekening van verweerder, op grond van de verdeelsleutel uit de splitsingsakte.
Het gaat dus voor hem om een begrote investering van € 738,-.
Daar komt bij dat verzoekers onbetwist hebben gewezen op het belang van gevelonderhoud.
Zij hebben toegelicht dat er scheuren in de gevel zitten en dat wanneer het gevelonderhoud wordt uitgesteld en schade optreedt, deze schade niet wordt gedekt door de verzekeraar.
Gezien deze beperkte investering en grote belangen van verzoekers moet verweerder een goede reden hebben om niet mee te werken.
De geplande isolatiewerkzaamheden zijn dat niet.
De eerste reden daarvoor is dat verweerder zijn plannen niet concreet heeft gemaakt.
Uit niets is gebleken dat de isolatie op korte termijn zal plaatsvinden.
De tweede reden daarvoor is dat verzoekers tijdens de tweede zitting onbetwist hebben gesteld dat de gevels van de bedrijfsruimtes voor het grootste deel uit glas bestaan.
Het gevelonderhoud zal dus met name bij de woningen plaatsvinden.
Als de isolatie al op korte termijn zou plaatsvinden, dan is dus hoogstens een klein gedeelte van de investering maar voor een korte periode nuttig geweest.
Omdat de kantonrechter oordeelt dat verweerder geen goede reden heeft om zijn medewerking te weigeren, geeft zij de verzoekers een machtiging, die de medewerking van verweerder vervangt (artikel 5:121 BW).
Het verzoek wordt dus toegewezen voor zover het ziet op de werkzaamheden die eerder zijn opgesomd.
Voor het eerst in zijn mail van 18 april 2023 heeft verweerder een tegenverzoek gedaan.
Dat is te laat.
Verweerder had dit namelijk uiterlijk in zijn verweerschrift moeten doen (artikel 282 lid 4 Rv).
Verweerder wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard.
Dat betekent dat de kantonrechter zijn tegenverzoek niet inhoudelijk behandelt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.