De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs in kort geding uitspraak gedaan over de vraag of appartementseigenaren medewerking moesten verlenen om hun appartementen te laten aansluiten op stadsverwarming.
Deze zaak gaat over de vraag of de appartementseigenaren verplicht zijn om hun medewerking te verlenen aan de uitvoering van besluiten van de VvE om het appartementencomplex te laten aansluiten op het ter plaatse beschikbare warmtenet.
Om die aansluiting mogelijk te maken, moeten de woningen hiervoor geschikt worden gemaakt.
Daartoe moeten er nieuwe aanvoer- en afvoerleidingen worden aangelegd.
Appartemensrecht. VVE. Warmtenet. De VVE vordert dat de leden hun medewerking verlenen om de appartementen te laten aansluiten op stadsverwarming. Dwangsom.
De rechter oordeelt als volgt.
De appartementseigenaren wijzen er op dat iedere eigenaar het recht heeft op het gebruik van de gemeenschappelijke zaken.
De VvE is gehouden om gemeenschappelijke eigendommen te beheren, in stand te houden en te onderhouden.
De appartementseigenaren leiden daar kennelijk uit af dat al het bestaande in stand moet worden gehouden.
De voorzieningenrechter is echter van mening dat rechtsgeldig kon worden besloten om over te stappen op een ander systeem zoals aansluiting op een warmtenet.
Als daartoe rechtsgeldig is besloten, kan tenuitvoerlegging van een dergelijk besluit tot gevolg hebben dat bepaalde gemeenschappelijke zaken en voorzieningen geen functie meer hebben.
Die kunnen en mogen dan buiten gebruik worden gesteld en hoeven dan ook niet meer onderhouden te worden.
De appartementseigenaren menen verder dat sprake is van nietigheid omdat nieuwe voorzieningen dienen te worden aangebracht, ook in privé-gedeelten.
De VvE is volgens hen niet bevoegd om over privé-gedeelten te beslissen.
Bovendien leiden die nieuwe voorzieningen ertoe dat de omvang van de appartementsrechten afneemt en de omvang van de gemeenschap toeneemt.
Voor dat laatste is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk en daarvoor is de medewerking van alle eigenaren nodig.
Dit betoog van de appartementseigenaren wordt niet gevolgd.
Niet gebleken is dat de voor de aansluiting op stadsverwarming noodzakelijk te plaatsen leidingen invloed hebben op de begrenzing dan wel de omvang van de privé- en gemeenschappelijke gedeelten in het gebouw.
De akte van splitsing wordt daardoor niet geraakt, zodat een wijziging daarvan niet aan de orde is. Individuele eigenaren zullen ook aan de werkzaamheden die in het belang van de VvE in hun privé-gedeelten moeten worden uitgevoerd hun medewerking moeten verlenen.
Als om die reden betoogd zou kunnen worden dat sprake is van een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, zou dat op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en onder b BW onder bepaalde omstandigheden hebben kunnen leiden tot vernietigbaarheid van het besluit.
De appartementseigenaren hebben echter geen verzoek tot vernietiging bij de kantonrechter ingediend. Nu de termijn daarvoor ruimschoots is verstreken, is dat ook niet meer mogelijk.
De appartementseigenaren voeren aan dat voor de levering van stadswarmte op een bepaalde locatie slechts met één aanbieder kan worden gecontracteerd.
De VvE zou hen op deze wijze dwingen om met die ene aanbieder te contracteren.
Dat voor de levering van stadswarmte op een bepaalde locatie met maar één aanbieder kan worden gecontracteerd, is in praktische zin echter onvermijdelijk.
Om individuele contractanten te beschermen, zijn dan ook waarborgen opgenomen in het wettelijk systeem.
De ACM stelt maxima vast voor de te hanteren tarieven.
Dat slechts sprake is van één aanbieder hoefde de VvE er daarom niet van te weerhouden om te besluiten te kiezen voor het systeem van een warmtenet.
De stelling van de appartementseigenaren dat de genomen besluiten in dit geval nietig zijn, wordt dus niet gevolgd.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van rechtsgeldige besluiten.
De VvE heeft om verschillende redenen een spoedeisend belang bij toewijzing van de gevorderde voorzieningen.
De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat sprake is van een potentieel gevaarlijke situatie.
Niet in geschil is dat de huidige rookgasafvoerkanalen niet geschikt zijn voor HR-ketels en dat die combinatie de kans op lekkages en aanwezigheid van koolmonoxide vergroot.
Dat is juist de reden geweest dat het bestuur van de VvE is gaan nadenken over een vervangend systeem.
De appartementseigenaren hebben hun ter zitting geuite visie dat de bestaande rookgasafvoerkanalen nog vele jaren zonder problemen of onaanvaardbare risico’s kunnen worden gebruikt voor verschillende types cv-ketels niet van een deugdelijke onderbouwing voorzien.
Daarnaast heeft de VvE de termijn van een maand, waarin VvE-leden een verzoek tot vernietiging van het besluit bij de kantonrechter hadden kunnen indienen, netjes afgewacht alvorens zij is overgegaan tot uitvoering van de besluiten.
Inmiddels heeft de VvE overeenkomsten gesloten (waaronder die met de aannemer M) die noodzakelijk zijn om het gebouw te doen aansluiten op het warmtenet en heeft zij een voor deze verduurzamingsmaatregel beschikbare subsidie aangevraagd en inmiddels gekregen.
De voorzieningenrechter acht onjuist de visie van de appartementseigenaren dat de aannemer waarmee reeds is gecontracteerd zich niet kan beroepen op de met de VvE gesloten overeenkomst.
Uit de stellingen van de appartementseigenaren kan niet worden afgeleid dat die overeenkomst nietig is, laat staan dat de aannemer dat bij het sluiten van die overeenkomst had behoren te begrijpen.
Dat de advocaat van de appartementseigenaren na het sluiten van die overeenkomst een brief aan de aannemer heeft verzonden, waarin de aannemer is geïnformeerd over de juridische visie van de appartementseigenaren met betrekking tot die nietigheid, maakt dat niet anders.
Aannemelijk is dat de aannemer aanspraak zal maken op schadevergoeding als het project voor onbepaalde tijd verder zal worden vertraagd.
M heeft weliswaar op dit moment de werkzaamheden opgeschort in afwachting van de uitkomst van dit kort geding, maar heeft zich het recht voorbehouden om schadevergoeding te vorderen.
De voorzieningenrechter begrijpt dat de appartementseigenaren in het verleden een HR-ketel hebben aangeschaft en willen voorkomen dat die investering door de aansluiting op stadsverwarming voortijdig teniet wordt gedaan.
Dit belang weegt evenwel niet op tegen het voorgaand omschreven belang van de VvE om tot vervanging van het systeem over te gaan.
De visie van de appartementseigenaren dat de VvE geen belang heeft omdat ook anderen dan de appartementseigenaren medewerking zullen weigeren miskent dat daarvan tot op heden nog niet concreet is gebleken en verder dat die anderen – zo nodig – ook in rechte kunnen worden betrokken.
Het voorgaande brengt mee dat van de appartementseigenaren mag worden verlangd om mee te werken aan de uitvoering van de besluiten ten aanzien van de aansluiting van het gebouw op stadsverwarming.
Het door de VvE primair gevorderde zal echter worden afgewezen.
Een vervangende machtiging als daar gevorderd kan op grond van artikel 5:121 BW aan de kantonrechter worden verzocht.
Het subsidiair gevorderde past beter binnen het kader van een in kort geding te geven voorlopige voorziening.
Waar het om gaat, is dat de appartementseigenaren hun medewerking zullen verlenen aan de noodzakelijke werkzaamheden voor de uitvoering van de besluiten tot het aansluiten van het appartementencomplex op het warmtenet en dat zij in dat verband werknemers van de aannemer waar nodig ook tot de aan hen toebehorende privé-gedeelten zullen toelaten.
Het spreekt voor zich dat de aannemer op basis van een planning zal werken en in goed overleg afspraken zal proberen te maken over dagdelen waarop die toegang noodzakelijk is.
De subsidiaire vordering zal in die zin worden toegewezen.
In de onwillige houding van de appartementseigenaren om hun medewerking te verlenen ziet de voorzieningenrechter aanleiding om aan de veroordeling tot medewerking een dwangsom te verbinden.
Deze zal worden beperkt tot een bedrag van € 100,00 per dag dat een gedaagde verzuimt aan de veroordeling te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,00 per gedaagde.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.