De Rechtbank Amsterdam heeft op 21 april 2023 uitspraak gedaan over de vraag of door een uitbouw van een dakterras sprake was van een goederenrechtelijke wijziging binnen het appartementsrecht waardoor een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk zou zijn.

B verzoekt de kantonrechter een vervangende machtiging te verlenen voor het door B (laten) verrichten van aanleg van een dakterras op het dak van het appartement.

Aan het verzoek legt B ten grondslag dat belanghebbenden zonder redelijke grond toestemming voor de werkzaamheden weigeren.

De vrees voor schade aan het appartement van belanghebbenden is ongegrond.

De in het verleden ontstane schade aan het appartement van belanghebbenden staat geheel los van het onderhavige verzoek.

Verder is de vermindering van de bezonning in de tuin van belanghebbenden beperkt.

B heeft een voorstel gedaan voor een aangepast afwateringsplan, maar belanghebbenden en zijn niet bereid om het gemeenschappelijk eigendom van het dak prijs te geven.

B verzoekt enkel om een vervangende machtiging voor het tijdelijk gebruik van het dakterras en niet tot wijziging van de splitsingsakte.

Het dakterras zal zo worden aangelegd dat dit bij het einde van de eigendom eenvoudig ongedaan gemaakt kan worden.

Appartemensrecht. VVE. Uitbouw dakterras. Toestemming voor aan- of uitbouw. Goederenrechtelijke wijziging? Wijziging van splitsingsakte nodig? Vervangende toestemming.

De rechter oordeelt als volgt.

Belanghebbenden stellen zich – eerst ter zitting – op het standpunt dat B niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun verzoek.

Daartoe voeren zij aan dat het verzoek ten onrechte alleen is ingesteld jegens de VvE en niet jegens de individuele appartementseigenaars.

Daarnaast is het verzoek tot toestemming voor de werkzaamheden niet in stemming geweest in de vergadering van de VvE en is het daarom prematuur ingediend.

Op grond van artikel 5:121 BW kan de vervangende machtiging worden verleend indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven.

De bepaling is een uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst.

Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.

Anders dan belanghebbenden aanvoeren volgt uit artikel 5:121 lid 1 BW niet dat het verzoek tevens moet worden ingediend jegens de individuele appartementseigenaars.

Evenmin is vereist dat de vergadering van de VvE een negatief besluit heeft genomen ten aanzien van de verzochte werkzaamheden.

Vast staat immers dat belanghebbenden geen toestemming hebben gegeven voor deze werkzaamheden.

Aan dit verweer van belanghebbenden zal de kantonrechter dan ook voorbij gaan.

Het verzoek van B ziet allereerst op het vergroten van de uitbouw op de vierde verdieping tot aan de achtergevel.

Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang.

De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing.

Dat betekent dat de belangen van B mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van belanghebbenden om toestemming te weigeren.

Die weigering is gebaseerd op (onder meer) vrees voor schade als gevolg van wijzigingen in de constructie, afname van dag- en zonlicht in alsmede uitzicht vanuit de tuin van belanghebbenden doordat de uitbouw tot op de achtergevel grenst, verbreking van de architectonische eenheid van de achtergevel doordat de uitbouw tot op de achtergevel grenst en onmogelijkheid om het dak te kunnen gebruiken ten behoeve van verduurzaming.

De kantonrechter is van oordeel dat deze bezwaren, mede gelet op het bepaalde in de artikelen 9, 14 en 14 modelreglement, voor de hand liggende en legitieme belangen zijn en dat om die reden niet kan worden geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat belanghebbenden geen toestemming hebben gegeven voor deze werkzaamheden.

Door de voorgenomen uitbouw tot op de achtergevel zou zowel het architectonisch uiterlijk van de achterzijde van het gebouw als het uitzicht vanuit de tuin van belanghebbenden in een niet te verwaarlozen mate wijzigen.

Het staat belanghebbenden in redelijkheid vrij een en ander niet te wensen, ook niet wanneer bij de beoordeling het (commerciële) belang van B, te weten een vergroting van het vloeroppervlak van het appartement dat zij verhuren, wordt betrokken.

De omstandigheid dat voor de voorgenomen uitbouw een omgevingsvergunning is verleend, is in zoverre niet relevant.

Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden geoordeeld dat belanghebbenden zonder redelijke grond als bedoeld in art. 5:121 lid 1 BW haar medewerking of toestemming voor de door B gewenste uitbouw kan weigeren.

Het verzoek wordt daarom afgewezen.

Het verzoek van B ziet daarnaast op de aanleg van een dakterras van 26,5 m² op het dak van de uitbouw op de vierde verdieping.

In het splitsingsreglement is vermeld dat de eigenaars van de appartementsrechten met indexnummer 2 en 3 deze gedeelten van het dak op de vierde verdieping exclusief als dakterras mogen gebruiken mits zij de kosten van onderhoud en herstel geheel voor hun rekening en risico nemen.

Op grond van de wijzigingsakte komt dit gebruiksrecht nu toe aan de eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 6.

Het dak van de uitbouw op de vierde verdieping is gemeenschappelijk eigendom van de VvE.

B wenst dat het gebruik van het dak van de uitbouw op de vierde verdieping wordt toegevoegd aan het appartementsrecht met appartementsindex 6.

Belanghebbenden voeren aan dat het verzochte gebruiksrecht in beginsel permanent is en alleen eindigt bij de verkoop van het appartement door B.

Ook het exclusieve tijdelijke gebruik van een gemeenschappelijke zaak is in strijd met de splitsingsakte, aldus belanghebbenden.

Volgens vaste rechtspraak is de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist.

Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.

Het gaat er immers volgens de strekking van de toepasselijke wettelijke regeling om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden.

Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken (zie het arrest van de Hoge Raad van 7 april 2000, HR:2000:AA5405).

Het dak van de uitbouw op de vierde verdieping door B betreft een gemeenschappelijk gedeelte.

Onbetwist is dat alleen huurders van B feitelijk gebruik zullen kunnen maken van dit dak als dakterras, via het appartement op de vierde verdieping.

Door het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijke dak als dakterras wordt de omvang van het appartementsrecht van B gewijzigd (vgl. het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 februari 2017, GHAMS:2017:382).

Het gebruik van het dak wordt immers bij het appartement gevoegd.

Gebruik van het dak als gemeenschappelijk gedeelte door andere eigenaren is hierdoor niet meer mogelijk.

Dat de duur van het gebruik slechts tijdelijk zou zijn, namelijk zolang B eigenaar is van het appartement met appartementsindex 6, is in het gewijzigde verzoek niet tot uitdrukking gebracht.

B heeft tijdens de mondelinge behandeling verzekerd dat dit niet bewust is gebeurd.

Belanghebbenden hebben aangevoerd dat B als verhuurder permanent en exclusief gebruik van het dak van de uitbouw wensen en dat is door B onvoldoende concreet weersproken.

Onvoldoende is dan ook komen vast te staan dat het gewenste gebruik persoonlijk en tijdelijk is en bovendien vatbaar voor herstel in de oude toestand.

De conclusie is dat gebruik van het dak van de uitbouw op de vierde verdieping door B leidt tot een goederenrechtelijke wijziging.

Dat betekent dat voor dit gebruik wijziging van de splitsingsakte is vereist.

Het verzoek wordt daarom eveneens afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.