De Rechtbank Rotterdam heeft op 19 juli 2023 uitspraak gedaan over de vraag of een buitenruimte tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement behoorde op grond van de splitsingsakte.
Het flatgebouw is gesplitst in appartementsrechten.
V heeft appartementsrecht 44 gekocht van (de eigenaar van) een kinderdagverblijf.
V stelt dat de buitenruimte die werd gebruikt door het kinderdagverblijf (hierna: de buitenruimte) bij appartementsrecht 44 hoort en dus haar eigendom is.
De verschenen gedaagden zijn het daar niet mee eens en menen dat deze buitenruimte eigendom is van de gezamenlijke appartementseigenaren.
Appartemensrecht. VVE. Uitleg splitsingsakte. Objectieve uitleg. Behoort een buitenruimte tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartement? Splitsingstekening.
De rechter oordeelt als volgt.
Hoe moet worden beoordeeld wie eigenaar is van de buitenruimte?
De rechten en plichten van de eigenaars van een appartementsrecht moeten objectief vastgesteld kunnen worden, ook door anderen dan de eigenaars, zoals kandidaat-kopers van een appartementsrecht en hypotheekverstrekkers.
Dit belang ligt ten grondslag aan de vaste rechtspraak dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de verschillende onderdelen van het pand in de splitsingsakte en uit de tekening die bij de splitsingsakte hoort.
Daarbij moet worden gelet op de gehele inhoud van de akte en de tekening.
Vanwege het belang van de rechtszekerheid mag alleen worden gekeken naar gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (bijvoorbeeld Hoge Raad 14 februari 2014; HR:2014:337).
Als de splitsingsakte en de splitsingstekening tegenstrijdig zijn, kan niet op voorhand worden aangenomen dat hetzij de akte, hetzij de tekening de bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan juist weergeeft.
De rechter zal dan, op grond van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de verschillende mogelijke interpretaties van de splitsingsstukken, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de splitsingsakte of de splitsingstekening.
Het is dus niet zo dat in beginsel doorslaggevende betekenis moet worden toegekend aan de splitsingstekening (Hoge Raad 1 november 2023, HR:2013:1078).
Wat is dus niet van belang?
Volgens de leveringsakte van 30 augustus 2001 is op die datum aan S de eigendom geleverd van appartementsrecht 44 en hoort daar “een speelterrein” bij.
Volgens de leveringsakte van 27 oktober 2020 is op die datum aan V de eigendom geleverd van appartementsrecht 44 en hoort daar “een speelterrein” bij.
Deze leveringsaktes zijn geen onderdeel van de splitsingsstukken en spelen dus geen rol bij het beantwoorden van de vraag of de buitenruimte onderdeel is van appartementsrecht 44 of van de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw.
Als de buitenruimte tot de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw behoort, kon de eigendom daarvan in 2001 niet aan S worden geleverd en in 2020 niet aan V.
Van een professionele partij als V mag overigens worden verwacht dat zij voorafgaand aan de eventuele koop van een appartementsrecht de splitsingsstukken raadpleegt en niet zonder meer vertrouwt op de juistheid van een (vorige) leveringsakte.
V heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van voormalig notaris mr. A.
Volgens hem is het duidelijk dat de buitenruimte bij appartementsrecht 44 hoort en is de splitsingstekening bepalend.
De visie van de notaris is juridisch gezien niet van belang.
Hij is niet degene die tot de splitsing is overgegaan.
Ook is zijn visie als zodanig niet opgenomen in de splitsingsstukken.
Bepalend voor het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de buitenruimte is niet de overtuiging van de notaris, maar wat objectief gezien uit de splitsingsstukken valt af te leiden.
Wat partijen aanvoeren over (a) de plaatsing van een hek bij de buitenruimte in 2008, (b) de toegankelijkheid van de buitenruimte voor andere appartementseigenaren met hun eigen huissleutel, (c) het al dan niet bestaan van redenen voor de andere appartementseigenaren om de buitenruimte te betreden, (d) het al dan niet bestaan van verwachtingen over (mede)gebruik van de buitenruimte bij andere appartementseigenaren, (e) de inmiddels vervallen bepaling uit het huishoudelijk reglement over leveranties aan het kinderdagverblijf en (f) de opstelling van de VvE wat betreft het gebruik van de buitenruimte door het kinderdagverblijf, houdt geen verband met gegevens die (ook) voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de splitsingsstukken. Ook deze argumenten spelen dan ook geen rol bij de uitleg van de splitsingsakte.
Wat volgt er uit de splitsingstekening?
In de splitsingsakte staat dat op de splitsingstekening met dikke lijnen de grenzen zijn aangegeven van de gedeelten van het flatgebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Het is duidelijk dat de buitenruimte valt binnen de dikke lijnen die op de splitsingstekening de grenzen van appartementsrecht 44 weergeven.
De verschenen gedaagden wijzen erop dat het nummer 44 op de splitsingstekening op de binnenruimte is geprojecteerd en dat de splitsingstekening misschien een fout bevat.
Dit argument wordt niet gevolgd.
Dat de splitsingstekening op dit punt een fout bevat, is niet duidelijk en (dus) niet objectief kenbaar voor derden die de splitsingsstukken raadplegen.
De splitsingstekening pleit in zoverre voor het standpunt van V dat de buitenruimte bij appartementsrecht 44 hoort.
Volgens V is van belang dat de buitenruimte op de splitsingstekening is aangeduid als terras en niet als dak (van de parkeergarage).
Dit argument is niet steekhoudend.
Op grond van artikel 9 lid 1 van het splitsingsreglement behoren zowel de daken als de terrassen tot de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw.
De aanduiding “terras” op de splitsingstekening is dus eerder een argument voor het standpunt van de verschenen gedaagden dan voor het standpunt van V.
De aanduiding terras op de splitsingstekening legt minder gewicht in de schaal dan de duidelijke belijning in de splitsingstekening, zodat deze tekening in het geheel genomen meer pleit voor het standpunt van V dan voor dat van de verschenen gedaagden.
Wat volgt er uit de splitsingsstukken?
In de splitsingsakte is appartementsrecht 44 omschreven.
In deze omschrijving staat niet dat er een buitenruimte bij dit appartementsrecht hoort.
V wordt niet gevolgd in haar stelling dat de buitenruimte valt onder “met toebehoren”.
Deze algemene omschrijving staat, zoals de verschenen gedaagden terecht opmerken, ook in de omschrijving van appartementsrechten die evident geen buitenruimte hebben.
Zeker omdat de oppervlakte van de buitenruimte behoorlijk groot is in verhouding tot de oppervlakte van de binnenruimte van appartementsrecht 44, zou het in de rede liggen om de buitenruimte expliciet te vermelden in de omschrijving van appartementsrecht 44 in de akte als het de bedoeling was dat de buitenruimte bij dit appartementsrecht hoort.
Dat de omschrijving van appartementsrecht 44 in de splitsingsakte geen buitenruimte vermeldt, pleit dus voor het standpunt van de verschenen gedaagden.
De verschenen gedaagden voeren verder aan dat de buitenruimte het karakter heeft van een terras, een dak (van de parkeergarage) en/of een hellingbaan.
V weerspreekt dit op zichzelf niet.
Op grond van artikel 9 lid 1 van het splitsingsreglement behoren terrassen, daken en hellingbanen tot de gemeenschappelijke gedeelten.
Ook dit pleit voor het standpunt van de verschenen gedaagden.
Hieraan doet niet af het tegenargument van V dat sprake is van een modelreglement.
Zoals de verschenen gedaagden terecht opmerken, bevatten de splitsingsstukken verschillende uitzonderingen op het modelreglement, waaruit volgt dat dit reglement niet klakkeloos is overgenomen in de splitsingsakte.
Uit één van deze uitzonderingen blijkt overigens dat appartementsrecht 11 (het penthouse) een buitenruimte omvat, ook al staat dat (zoals V terecht opmerkt) niet in de omschrijving van dat appartementsrecht.
Dat er volgens V nog een andere hellingbaan bij het flatgebouw is en dat alleen die hellingbaan tot de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw behoort, volgt de rechtbank niet.
Dit standpunt vindt geen steun in de tekst van het modelreglement, waarin uitdrukkelijk en zonder voorbehoud is vermeld dat de hellingbanen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.
In de splitsingsakte is wat betreft het eigendom van de hellingbanen niet afgeweken van het modelreglement.
Het betoog van V dat een kinderdagverblijf in de splitsingsakte is vermeld als mogelijke bestemming van appartementsrecht 44 en dat het hebben van een buitenruimte verplicht is voor een kinderdagverblijf overtuigt niet.
In de splitsingsakte zijn verschillende andere toegestane bestemmingen van appartementsrecht 44 vermeld die geen aanwezigheid van een buitenruimte impliceren.
Los daarvan past het betrekken van regelgeving over kinderdagverblijven bij de uitleg van de splitsingsstukken niet bij de door de Hoge Raad gegeven beoordelingsmaatstaf.
De conclusie is dat de splitsingsakte (met inbegrip van het splitsingsreglement) pleit voor het standpunt van de verschenen gedaagden dat de buitenruimte tot de gemeenschappelijk gedeelten van het flatgebouw behoort en dus eigendom is van de gezamenlijke appartementseigenaren.
Wat geeft de doorslag, de splitsingstekening of de splitsingsakte?
De splitsingstekening pleit overwegend voor het standpunt van V.
De splitsingsstukken bevatten daarentegen twee aanwijzingen die pleiten voor het standpunt van de verschenen gedaagden.
Ten eerste bevat de omschrijving van appartementsrecht 44 geen buitenruimte en ten tweede bepaalt het splitsingsreglement dat de daken, terrassen en hellingbanen, waaruit de buitenruimte bestaat, tot de gezamenlijke gedeelten van het flatgebouw behoren.
Als de splitsingstekening en de splitsingsakte niet in dezelfde richting wijzen, moet worden gekeken naar de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de verschillende mogelijke interpretaties van de splitsingsstukken.
V heeft in dit verband geen argumenten naar voren gebracht en ook de rechtbank ziet in dit kader geen argumenten die wijzen in de richting dat de buitenruimte bij appartementsrecht 44 hoort.
Het is prettig voor de eigenaar van een onroerende zaak om een buitenruimte te hebben, maar de ligging van de buitenruimte ten opzichte van appartementsrecht 44 dwingt niet tot de conclusie dat de buitenruimte bij dit appartementsrecht hoort.
Er is daarentegen wel een argument dat pleit voor de aannemelijkheid van gemeenschappelijk eigendom van de buitenruimte, namelijk het door de verschenen gedaagden gestelde belang van adequaat onderhoud van het dak van de parkeergarage.
Voor dit onderhoud kan het nodig zijn om het dak van de garage ofwel de buitenruimte te betreden.
Als de buitenruimte bij appartementsrecht 44 zou horen, zou het betreden van het dak van de parkeergarage niet mogelijk zijn zonder toestemming van de eigenaar van dat appartementsrecht.
Wat betreft appartementsrecht 11 (het penthouse) is dit onder ogen gezien door in de splitsingsakte vast te leggen dat de eigenaar moet dulden dat van de tot het privégedeelte van dit appartementsrecht behorende buitenruimte gebruik wordt gemaakt voor het aanbrengen van steigerapparatuur en dergelijke ten behoeve van het noodzakelijke gevelonderhoud.
Het maken van een vergelijkbare uitzondering op het modelreglement voor onderhoud aan het dak van de parkeergarage had voor de hand gelegen als dit dak (of het terras daarop) tot appartementsrecht 44 zou behoren, maar een dergelijke uitzondering is in de splitsingsakte niet gemaakt.
Gelet op het voorgaande bevat de splitsingstekening één belangrijk argument in het voordeel van Verknocht.
De splitsingsstukken bevatten echter meerdere aanwijzingen die pleiten in het voordeel van de verschenen gedaagden.
Daarbij komt dat de rechtsgevolgen van gemeenschappelijk eigendom van de buitenruimte aannemelijker zijn dan de rechtsgevolgen van privébezit daarvan.
De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat een objectieve uitleg van de splitsingsstukken meebrengt dat de buitenruimte onderdeel is van de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw en (dus) behoort tot het eigendom van de gezamenlijke appartementseigenaren.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.