De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de toestemming van de VVE onder voorwaarden voor een aanbouw rechtens noodzakelijk was.

Eisers hebben het appartementsrecht te Capelle aan den IJssel van de heer A en mevrouw B gekocht en op 29 februari 2008 geleverd gekregen (hierna: het appartementsrecht).

Eisers woonden voor de levering van het appartementsrecht al elders in het flatgebouw en waren dus op het moment van de levering reeds lid van de VvE.

Het flatgebouw is gesplitst in appartementsrechten krachtens de akte van splitsing van 12 maart 1980, waarbij het modelreglement van 1973 van toepassing is verklaard.

Het modelreglement is aangepast overeenkomstig het in de splitsingsakte neergelegde bijzonder reglement.

Artikel 6 lid 1 van het reglement van splitsing van eigendom luidt: “Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”.

Eisers zijn voornemens het appartementsrecht te verkopen.

A en B hebben, na een daartoe strekkend verzoek, in de algemene ledenvergadering van de VvE van 24 april 2003, waarbij eisers ook aanwezig waren, met de vereiste meerderheid van stemmen toestemming gekregen om met betrekking tot het appartementsrecht een verbouwing te realiseren.

Zij hebben van 80 m2 van de zich aan weerszijden van het appartement bevindende dakterrassen binnenruimte gemaakt.

De voorwaarden die, volgens de VvE, aan de toestemming voor het realiseren van de verbouwing zijn verbonden, waaronder de overdraagbaarheid van de toestemming aan een opvolgende eigenaar en (de draagplicht, van wie, in) de onderhoudskosten van de aanbouw zijn sinds 2016 regelmatig onderwerp van gesprek geweest tussen partijen.

De VvE heeft eiser op 29 juli 2016 een gebruiksovereenkomst voorgelegd, waarmee de algemene ledenvergadering op 20 april 2016 had ingestemd.

Eisers hebben de gebruiksovereenkomst niet geaccepteerd.

Appartemensrecht. VVE. Kort geding. Verbouwing. Op- of aanbouw. Toestemming onder voorwaarden voor een aanbouw. Goederenrechtelijke situatie. Onduidelijkheid in de feiten en processuele tekortkomingen.

De rechter oordeelt als volgt.

Op het voor een beslissing in dit kort geding belangrijke punt – de volgens de VvE aan de toestemming voor de aanbouw verbonden en ook voor opvolgende eigenaren geldende voorwaarden – bestaat geen duidelijkheid.

Vooralsnog is onduidelijk of de voorwaarden waarop de VvE doelt, aan betrokkenen (de VvE-leden, waaronder eiser zijn voorgelegd.

Uit de notulen volgt zelfs niet of er een stuk, en welk stuk dan, aan de algemene ledenvergadering is voorgelegd.

De vraag rijst dan waarom geen van partijen het betreffende stuk met precies die toelichting heeft overgelegd.

Als de als productie overgelegde brief van de toenmalige beheerder van de VvE en/of het als productie overgelegde verzoek van A en B aan de algemene ledenvergadering is/zijn voorgelegd, dan volgt dat in ieder geval niet (voldoende duidelijk) uit de notulen.

Dan komt bovendien de vraag op hoe de uitlating van het VvE-lid mevrouw D tijdens de vergadering van 22 april 2015 moet worden geduid.

Zij heeft toen ter vergadering gezegd dat de brieven met voorwaarden niet kenbaar zijn gemaakt in de ALV van 24 april 2003 waar het besluit is genomen.

Een en ander is relevant omdat de VvE een beroep doet op de voorwaarden, terwijl eiser een beroep doen op het ontbreken daarvan.

Ook als uitgegaan moet worden van een situatie waarin in 2003 voorwaarden zijn gesteld aan de goedkeuring, één van die voorwaarden was dat een nieuwe eigenaar opnieuw toestemming moest vragen aan de VvE, eiser daarvan op de hoogte waren en zij die toestemming niet hebben gevraagd, is sprake van een voor de beoordeling in dit kort geding relevante onduidelijkheid (waarbij de voorzieningenrechter de mogelijkheid die artikel 5:130 BW biedt tot vernietiging van een besluit buiten beschouwing laat).

Immers, geen van partijen heeft inzichtelijk gemaakt of met de aanbouw sprake is geweest van een vergroting van een privégedeelte ten koste van een gemeenschappelijk gedeelte of dat sprake is geweest van een uitbreiding van een gemeenschappelijk gedeelte ten behoeve van een privégedeelte.

De gevolgen van de verbouwing voor de goederenrechtelijke situatie binnen de VvE is daarmee vooralsnog onduidelijk.

Anders geformuleerd kan, in het licht van de arresten HR 7 april 2000, PHR:2000:AA5405 en HR 24 februari 2023, HR:2023:286, de vraag of aan nummer 28 extra privéruimte is toegedeeld, waarvoor een daad van levering en mogelijk wijziging van de splitsingsakte vereist is/was, niet worden beantwoord.

Daarnaast speelt ook nog de verjaringsvraag die door de onhelderheid in de relevante feiten vooralsnog niet te beantwoorden is.

In aanmerking genomen hoe lang deze kwestie al speelt, acht de voorzieningenrechter het op zijn minst opmerkelijk dat geen van partijen, en in het bijzonder de VvE die geacht wordt te beschikken over een deugdelijke en complete administratie, meer en concreter (en onderbouwd) heeft gesteld dan nu gedaan is.

Volgens vaste rechtspraak dient de voorzieningenrechter terughoudend gebruik te maken van de bevoegdheid om de gevraagde voorziening te weigeren (artikel 256 Rv).

Omdat in dit kort geding onvoldoende voor de beoordeling noodzakelijke helderheid is verkregen over de feiten, is een weigering van de gevraagde voorzieningen aan de orde.

Anders geformuleerd is vanwege te veel onduidelijkheid ook niet aannemelijk hoe een bodemprocedure zal uitpakken.

Bij dit alles is, zij het beperkt, meegewogen dat eiser een onaantastbare beslissing lijken te beogen (in de zin van groen licht voor de verkoop van hun appartementsrecht).

Een beslissing in dit kort geding zal die gewenste zekerheid niet kunnen bieden, gelet op zowel het standpunt van de VvE als het gegeven dat een kortgedingvonnis geen gezag van gewijsde krijgt.

Ter zitting is aan de orde geweest dat mogelijk op 23 april 2024 eerst een deelbeslissing volgt en uiterlijk op 1 mei 2024 een eindvonnis.

Gelet op de voorliggende overwegingen en de onderhavige beslissing van de voorzieningenrechter geldt dit vonnis echter als eindvonnis.

Dat wat partijen overigens hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer.

De hiervoor omschreven onduidelijkheid in de feiten en de processuele tekortkomingen die hebben geleid tot de weigering van de gevraagde voorzieningen, zijn veroorzaakt door beide partijen.

Daarin weegt ook mee dat de VvE, in deze al lang lopende kwestie, blijkbaar op 15 april 2024 een brief aan de advocaat van eiser heeft gestuurd, en niet ook aan de voorzieningenrechter, met, in ieder geval deels, nieuwe en vergaande verweren.

In die omstandigheden ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren op de hierna te vermelden wijze.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.