De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de geluidsnorm bij een klacht over geluidsoverlast door een vloer in een appartement.
Verzoeker verzoekt de kantonrechter de besluiten van het bestuur vervat in de brieven van 19 mei 2022 en 3 juni 2023 nietig te verklaren, althans het besluit vervat in de brief van het bestuur van 3 juni 2023 te vernietigen.
Verder verzoekt verzoeker om het besluit van de VvE van 3 juni 2023 te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist.
Verzoeker legt aan haar verzoeken (kort gezegd) ten grondslag dat de besluiten van 19 mei 2022 en 3 juni 2023 nietig zijn wegens strijd met artikel 41 en 45 lid 8 van het Modelreglement.
Verder is volgens verzoeker is het besluit van het bestuur van 3 juni 2023 vernietigbaar omdat het verwijst naar een norm die ten tijde van het leggen van de voeren niet van toepassing was.
Verzoeker acht het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om haar te verplichten haar vloeren aan te passen aan een later vastgestelde norm.
Dit geldt volgens haar temeer omdat het beoogde resultaat – een geluidsreductie met 10 tot 15 dB – technisch niet haalbaar is op de wijze waarop dat volgens het bestuur moet worden gedaan.
Appartemensrecht. VVE. Onrechtmatige hinder. Overlast. Geluidsoverlast door vloer? Geluidsnorm. Isolatie. Huishoudelijk Reglement. Heeft de geluidsnorm terugwerkende kracht?
De rechter oordeelt als volgt.
Verzoeker verzoekt onder meer het besluit van het bestuur van de VvE van 19 mei 2022 en 3 juni 2023 “nietig te verklaren”.
Een verzoek strekkende tot nietigheid van een besluit dient in beginsel niet aan de kantonrechter maar aan de rechtbank in een dagvaardingsprocedure te worden voorgelegd.
Aangezien verzoeker zich echter naast nietigheid ook op vernietigbaarheid van het besluit van het bestuur van de VvE van 3 juni 2023 beroept, acht de kantonrechter zich in lijn met het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2020 (HR:2020:1275) bevoegd om het verzoek te behandelen en daarover te beslissen.
Is sprake van een besluit?
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de brieven van 19 mei 2022 en 3 juni 2023 van het bestuur een besluit bevatten.
In dat kader is van belang dat artikel 41 lid 1 van het Modelreglement bepaalt dat het bestuur bij overtreding of niet-nakoming van een van de bepalingen van de wet, van het reglement, van het huishoudelijk reglement of van een besluit van de vergadering door een eigenaar of door een gebruiker, de betrokkene per aangetekende brief een schriftelijke waarschuwing zal doen toekomen om hem te wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
Op grond van lid 2 van artikel 41 kan het bestuur de betrokkene een eenmalige of dagboete kan opleggen indien hij binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing.
Een dergelijke waarschuwing moet gekwalificeerd worden als een besluit van een orgaan van de vereniging.
De brief van het bestuur met dagtekening 19 mei 2022 is naar het oordeel van de kantonrechter geen besluit, nu deze brief het karakter mist van een “waarschuwing” als bedoeld in artikel 41 van het Modelreglement.
Het betreft hier ‘slechts’ een verzoek tot het naleven van het Huishoudelijk Reglement.
Nu het hier niet om een besluit kan van nietigheid of vernietigbaarheid geen sprake zijn.
De brief van 3 juni 2023 bevat daarentegen naar het oordeel van de kantonrechter wel een zelfstandig besluit van het bestuur van de VvE.
In die brief wordt aan verzoeker een allerlaatste gelegenheid gegeven om de vloer aan te passen en wordt haar een dwangsom van € 100,00 aangezegd bij niet nakoming van die verplichting.
De brief is daarmee gericht op een rechtsgevolg en moet worden gekwalificeerd als besluit van een orgaan van de vereniging.
Niet gezegd kan worden dat dit slechts een uitvoering is van een besluit dat op de algemene ledenvergadering van oktober 2021 is genomen.
Het betreft een zelfstandig besluit van het bestuur van de VvE.
De volgende vraag is of het besluit van het bestuur vervat in de brief van 3 juni 2023 nietig dan wel vernietigbaar is.
Een besluit van een orgaan van de VvE is nietig indien het in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het toepasselijk Modelreglement.
Een besluit is vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW).
De kantonrechter is van oordeel dat het besluit van het bestuur nietig is nu het is gebaseerd op een norm die ten tijde van het aanleggen van de vloer in 2018 niet gold.
Het bestuur beroept zich immers op normen die zijn vastgesteld in het Huishoudelijk Reglement.
Het Huishoudelijk Reglement is echter pas in werking getreden op 27 januari 2021.
De norm die wel geldt is de norm zoals deze in de vergadering van 28 november 2017 is vastgesteld.
Uit de notulen van die vergadering en de toelichting op de agenda blijkt dat een harde vloer niet is toegestaan, tenzij wordt aangetoond dat de vloer een geluidsisolatiewaarde heeft die gelijk is aan de geluidsnorm die gold ten tijde van het afgeven van de bouwvergunning.
Daarnaast geldt als norm dat de vloeren van een zodanige samenstelling moeten zijn dat contactgeluid zoveel mogelijk wordt voorkomen en dat de vloeren vrij en zonder extra isolatie worden gelegd.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft verzoeker voldoende aangetoond (zowel aan het bestuur als in deze procedure) dat de vloer aan die normen voldoet.
Dat de vloer in overeenstemming is gelegd met het Bouwbesluit blijkt uit zowel het rapport van Woningborg advies als het rapport van Peutz.
Uit het rapport van Woningborg volgt weliswaar dat de meetresultaten tussen het appartement van verzoeker en haar benedenbuurman op nummer minder goed zijn dan tussen het appartement van de benedenbuurman en diens onderbuurman op nummer 5, maar Woningborg sluit niet uit dat dit verschil wordt veroorzaakt door het door de benedenbuurman aangebrachte verlaagde plafond.
Ook uit het rapport van Peutz blijkt dat in alle situaties wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit.
Dat de vloer ook is gelegd in overeenstemming met de door de vergadering vastgestelde instructies blijkt uit de verklaring van N projekten die de vloer heeft aangebracht.
Daarin staat onder meer dat de vloer op een dusdanige manier is aangebracht dat deze vrij van de kanten en kolommen is geïnstalleerd.
De VvE heeft nog een beroep gedaan op gebruikershandleiding die aan verzoeker zou zijn verstrekt door de aannemer die het appartementengebouw heeft gerealiseerd.
De VvE wijst erop dat in die handleiding staat aangegeven dat als harde vloerbedekking wordt toegepast op de eerste tot de vijfde verdieping, de eigenaar verplicht is om geluidsisolatie toe te passen, waarbij een waarde met een verbetering van +10 dB is verplicht gesteld door de VvE.
De VvE stelt dat gelet op deze informatie bij verzoeker bekend worden verondersteld dat om contactgeluiden zoveel mogelijk tegen te gaan, voldaan moet worden aan de eis van Ico = +10 dB.
Ook verwijst zij naar het rapport van Peutz waarin staat dat die norm (in de hoofdslaapkamer, de tweede slaapkamer en de entreehal) niet wordt gehaald.
Ook dit betoog kan niet slagen.
Verzoeker heeft terecht aangevoerd dat van een algemeen geldende norm geen sprake is.
De norm komt niet voor in de splitsingsakte of het Modelreglement en evenmin staat de norm in de bepaling die door de vergadering op 28 november 2017 is vastgesteld.
Pas het Huishoudelijk Reglement dat op 26 januari 2021 is vastgesteld schrijft een verbetering van 10 dB voor.
Het Huishoudelijk Reglement heeft echter geen terugwerkende kracht.
Nu de vloer voldoet aan de op het moment van leggen geldende normen is het besluit van het bestuur van de vereniging van 3 juni 2023 om haar een allerlaatste gelegenheid om de vloer voor 1 juli 2023 aan te passen een dwangsom in het vooruitzicht vooruit te stellen in strijd met het Modelreglement.
Artikel 41 bepaalt immers dat het bestuur een eigenaar kan waarschuwen en een boete opleggen bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, het reglement, van het huishoudelijk reglement of van een besluit van de vergadering.
Geen van die gevallen doet zich hier echter voor.
Dat betekent dat het bestuur niet bevoegd was verzoeker een waarschuwing en een boete op te leggen.
Door dit wel te doen is sprake van strijd met artikel 41 van het Modelreglement.
Het besluit is daarom nietig.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van verzoeker om het besluit van de vergadering zoals vervat in de brief van 3 juni 2023 nietig te verklaren zal toewijzen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.