De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over een besluit van de VVE over de vervanging van de gemeenschappelijke ramen en kozijnen van het appartement.

D verzoekt het besluit van de VvE van 10 juni 2024 te schorsen.

Primair stelt D dat er geen sprake is van zodanig achterstallig onderhoud dat in redelijkheid kan worden besloten om de kozijnen en het enkel glas te vervangen door kunststof kozijnen met Hr++-glas.

Het enkel glas is niet beschadigd en de kozijnen kunnen eenvoudig worden hersteld.

D wijst daarvoor naar artikel 5:108 BW en het rapport van de door haar ingeschakelde B.V.

Appartemensrecht. VVE. Nietig besluit? Beheer. Onderhoud. Herstel. Vervanging van gemeenschappelijke ramen en kozijnen. Bevoegdheid van de rechter.

De rechter oordeelt als volgt.

D heeft in deze procedure – kort gezegd – verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van een besluit van de VvE.

De kantonrechter acht zich bevoegd om het voorgelegde verzoek te behandelen en om daarop te beslissen.

Daartoe wordt het volgende overwogen.

Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.

D stelt zich op het standpunt dat het besluit zowel nietig als vernietigbaar is.

In lijn met de heersende jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures bij de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter.

Op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel.

De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

De kantonrechter is van oordeel dat er geen gronden zijn om het genomen besluit te vernietigen op grond van de redelijkheid en billijkheid, zoals D heeft verzocht.

Daartoe overweegt zij het volgende.

Vooropgesteld dient te worden dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, tenzij een gekwalificeerde meerderheid vereist is, ook als dat besluit voor die minderheid (financieel) nadelig is.

Niet in geschil is dat de kozijnen/ramen gemeenschappelijk zijn, dat ze dateren van 1939 en dat de ramen, waarvan volgens de VvE meerdere gebroken zijn, van enkel glas zijn.

De VvE heeft, onder verwijzing naar het rapport van I, aangevoerd dat de kozijnen kieren, dat de ramen met tijdelijke middelen (folie) tochtvrij zijn gemaakt en het enkel glas geen isolatiewaarde heeft, zodat de kozijnen/ramen moeten worden vervangen.

D stelt daartegenover, onder verwijzing naar het rapport van E B.V., dat het glas niet gebroken is en dat de kozijnen nog kunnen worden gerepareerd, zodat de noodzaak tot vervanging ontbreekt.

De VvE heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende met stukken onderbouwd dat de kozijnen/ramen gedateerd en gebrekkig zijn, dat enkele ramen kapot zijn en dat de kozijnen/ramen aan (uitgebreid)herstel dan wel vervanging toe zijn.

De keuze tussen (weer) herstelwerkzaamheden opdragen of vervanging laten uitvoeren is aan de leden van de VvE.

De leden hebben in dit geval gekozen voor een efficiëntere en duurzamere oplossing.

Een lid dat niet instemt met die keuze zal zich die keuze moeten laten welgevallen, tenzij het besluit volstrekt onaanvaardbaar is.

Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken.

Het is immers een feit van algemene bekendheid dat dubbel glas energie-efficiënter en meer geluid reducerend is en dat de overheid dit aanbeveelt in het kader van verlaging van het energieverbruik door haar inwoners, zowel met het oog op het milieu als de verlaging van de energiekosten voor de eigenaars.

Enkelglas en gewoon dubbelglas zijn niet meer van deze tijd. Hr++-glas is inmiddels de standaard geworden.

Daardoor vallen de kosten van het besluit onder artikel 3 onder a van het splitsingsreglement. De tekst van dit artikel vermeldt immers uitdrukkelijk ook de kosten van behoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

Daaronder valt ook noodzakelijk herstel, vernieuwing en vervanging, mits dat herstel, die vernieuwing en die vervanging een gevolg zijn van een tekortschietend onderhoud of van het einde van de houdbaarheid van de betreffende materialen en/of producten.

Van dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter sprake.

Dat de kozijnen moeten worden vervangen is inherent aan die keuze.

Onbetwist is immers aangevoerd dat Hr++-glas niet kan worden geplaatst in de bestaande kozijnen.

Dat D niet profiteert van het besluit, omdat haar kozijnen/ramen niet worden vervangen, doet daar niet aan af.

Niet het profijtbeginsel maar de breukdelen in de splitsingsakte zijn leidend in de kostenverdeling.

Bovendien kan D aan de vergadering voorstellen om haar kozijnen/ramen ook te vervangen.

Gebleken is dat de VvE D daar ook naar heeft gevraagd.

Indien de vergadering daartoe besluit zullen ook de andere leden aan die kosten overeenkomstig hun breukdelen moeten bijdragen.

Dan de kwestie rondom de kunststof kozijnen.

De kantonrechter leest in het besluit dat de vergadering heeft ingestemd met het aanvaarden van de eerste offerte van I, waarin wordt gesproken over kunststof kozijnen aan zowel de voor- als de achtergevel.

Eerst na de ALV is duidelijk geworden dat -naar alle waarschijnlijkheid- in de voorgevel alleen houten kozijnen zijn toegestaan en dat er een vergunning moet worden aangevraagd.

Nu een besluit ex tunc moet worden getoetst, zal het besluit niet op die grond kunnen worden vernietigd.

De kantonrechter gaat er, anders dan de VvE in haar verweerschrift heeft vermeld, gelet op het verhandelde ter zitting, de notulen van de buitengewone ALV van 5 augustus 2024 en de nummering van de offerte, vanuit dat de bijlage bij de offerte die gaat over houten kozijnen eerst ná de ALV van 10 juni 2024 is opgemaakt.

Deze is vervolgens in stemming gebracht op de ALV van 5 augustus 2024 en door de leden aangenomen, evenals het besluit voor het aanvragen van een vergunning bij de gemeente.

Daarmee zijn deze bezwaren van D ondervangen.

D heeft geen verzoek ex artikel 5:130 BW tegen deze besluiten ingediend.

Gebleken is dat de VvE ook een offerte had aangevraagd bij een ander bedrijf, zodat de stelling van D dat meerdere offertes zouden moeten worden opgevraagd, daarmee reeds vervalt.

Voor zover D heeft willen aanvoeren dat de prijs van de opdracht te hoog is faalt dit standpunt omdat dit niet direct aannemelijk is en ook niet nader is onderbouwd.

Gelet op al het vorenstaande heeft de ledenvergadering in redelijkheid tot het besluit kunnen komen.

Het verzoek (waaronder ook het verzoek om schorsing van het besluit) zal daarom worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.