De Rechtbank Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of er sprake was van een goederenrechtelijke verandering vanwege een toevoeging van een woonlaag op het appartement (een dakterras) waarbij een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.

Verzoeker stelt dat de voorgenomen dakopbouw wordt gerealiseerd binnen het exclusief gebruiksrecht.

Er is dus geen sprake van een goederenrechtelijke wijziging, zodat geen wijziging van de splitsingsakte nodig is.

Appartemensrecht. VVE. Op- en aanbouw. Toevoeging woonlaag. Dakterras. Goederenrechtelijke verandering. Gebruiksoppervlakte. Breukdelen. Is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk?

De rechter oordeelt als volgt.

In essentie ziet het verzoek van verzoeker erop dat een (gedeeltelijke) woonlaag wordt toegevoegd aan het gebouw op kavel 4.

Daarnaast wenst verzoeker dat het gebruiksrecht van het deel dat hij zal toevoegen aan het gebouw aan hem zal worden toebedeeld.

De vraag is of dit een wijziging van de splitsingsakte met zich meebrengt.

De kantonrechter beantwoord deze vraag bevestigend.

Door de toevoeging van een (gedeeltelijke) woonlaag wijzigt het maximaal te realiseren vierkante meters gebruiksoppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten ten opzichte van de huidige situatie.

Dat de toevoeging van de woonlaag wordt gerealiseerd op het dakterras, dat al tot het gedeelte behoort dat verzoeker in privé in gebruik heeft, maakt dit niet anders.

De vierkante meters van een dakterras behoren niet tot de in artikel 8 genoemde maximaal te realiseren vierkante meters gebruiksoppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten.

Indien dit wel zo zou zijn, ontstaan er door een eventuele extra woonlaag weer nieuwe vierkante meters dak, die gebruikt kunnen worden als dakterras.

Ook dit zou dan nieuwe vierkante meters gebruiksoppervlakte opleveren.

Indien het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte wijzigt, wijzigt de noemer van het breukdeel van de appartementsgerechtigden.

Door toedeling van nieuwe vierkante meters gebruiksoppervlakte wijzigt eveneens de teller van het breukdeel voor de appartementsgerechtigden.

De omvang van het eigendom van de appartementsgerechtigden verandert dus.

De wijze van verdeling van de kosten en het stemrecht liggen vast in de akte van splitsing.

Deze zijn beiden gebaseerd op het breukdeel.

Hiervan kan niet worden afgeweken anders dan door wijziging van de akte van splitsing.

Het antwoord op de vraag of de splitsingsakte kan worden gewijzigd door een besluit van de VvE luidt ontkennend.

Een nieuw gedeelte van het gebouw wordt toebedeeld aan een van de appartementseigenaars.

Het toepasselijk achten van artikel 5:139 lid 2 BW, waarbij de VvE kan besluiten tot wijziging van de splitsingsakte, ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 lid 1 en 5 BW).

Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing, die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toebedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van artikel 5:140 BW.

Vorenstaande leidt er toe dat de kantonrechter het eerste verzoek van verzoeker zal afwijzen nu de VvE niet bevoegd is een dergelijk besluit te nemen en dus sprake is van een nietig besluit.

Vernietiging is daarmee niet aan de orde.

Op grond van artikel 140 lid 1 BW kan de medewerking of toestemming van de appartementseigenaars die zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter

De kantonrechter begrijpt het verzoek aldus dat verzoeker een vervangende machtiging wenst te verkrijgen met betrekking tot een besluit van de VvE, namelijk toestemming voor de opbouw.

De VvE is echter niet bevoegd om dit besluit te nemen.

De kantonrechter kan niet in het verzoek lezen dat verzoeker een machtiging verzoekt met betrekking tot een besluit van de appartementsgerechtigden ten aanzien van een wijziging van de akte van splitsing.

Een dergelijke machtiging kan op grond van artikel 5:140 lid 2 BW slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.

De appartementsgerechtigden zijn ook geen partij in deze procedure, zij zijn niet bevraagd op hun medewerking voor wijziging van de splitsingsakte noch is bekend welke appartementsrechteigenaren hun medewerking of toestemming niet verlenen.

Het tweede verzoek van verzoeker wordt dus ook afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.