De Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs uitspraak gedaan over de uitleg van een splitsingsakte met betrekking tot de onderhoudskosten van het appartement.
Verzoeker verzoekt de rechter het VvE-besluit genomen door de ALV ex artikel 2:14 BW nietig te verklaren.
Verzoeker legt aan haar vordering ten grondslag – samengevat – dat uit een strikte, objectieve uitleg van de splitsingsakte volgt dat de kosten voor onderhoud, behoud, gebruik, herstel en vernieuwing, voor alle gemeenschappelijke zaken, dus ook de patio’s, trappen en dakterrassen, geheel voor risico en rekening van de VvE zijn.
Gelet op het voorgaande is het besluit in strijd met zowel de letter als de ratio van de splitsingsakte en daarom nietig.
De VvE voert verweer en draagt daartoe het volgende aan.
Ten eerste voert de VvE aan geen sprake is van een besluit in de zin van artikel 2:14 en 2:15 BW omdat het niet is gericht op enig rechtgevolg.
Ten tweede voert de VvE aan dat het besluit, voor zover daarvan sprake is, aansluit bij hetgeen in de splitsingsakte is bepaald.
Appartemensrecht. VVE. Onderhoudskosten. Privé-gedeelte. Gemeenschappelijke gedeelte. Objectieve maatstaven bij de uitleg van splitsingsakte. Kosten van dakterras, patio en trappen.
De rechter oordeelt als volgt.
Vast staat dat verzoeker haar vordering binnen een maand na de dag waarop de zij van het besluit kennis heeft genomen en dus tijdig heeft ingediend.
Gelet daarop is zij ontvankelijk in haar vordering.
Hoewel ten aanzien van de verzoeken strekkende tot nietigheid in beginsel niet de kantonrechter maar de rechtbank bevoegd is, acht de kantonrechter zich bevoegd om kennis daarvan te nemen.
Achtergrond van de mogelijkheid van een verzoekschriftprocedure voor de kantonrechter is dat de wetgever van belang heeft geacht dat een vereniging van eigenaars en alle leden er belang bij hebben zo spoedig mogelijk – op een zo eenvoudig mogelijke manier en zonder hoge kosten – te weten of een bepaald besluit rechtsgeldig is of niet.
Splitsing van de oordelen over nietigheid (bij dagvaarding bij de rechtbank) en vernietigbaarheid (bij verzoekschrift bij de kantonrechter) is in strijd met die bedoeling.
Bovendien is het voor (leden van) de VvE niet eenvoudig uit te maken of een bepaald mankement aan een besluit tot nietigheid dan wel vernietigbaarheid van het besluit leidt.
Voor wat betreft het formele verweer dat geen sprake is van een besluit in de zin van artikel 2:14 en 2:15 BW geldt dat de VvE dit ter zitting heeft laten varen zodat een inhoudelijke behandeling hiervan niet meer nodig is.
Overigens heeft de VvE op de zitting ook bevestigd dat met het besluit werd beoogd een einde te maken aan eerder beleid om de kosten voor patio’s, trappen en dakterrassen voor rekening van de VvE te laten komen.
Daarmee is het besluit dus wel degelijk gericht op enig rechtsgevolg en dus vatbaar voor nietigheid of vernietiging.
Voor wat betreft de vraag of het besluit nietig of vernietigbaar is wegens strijd met de splitsingsakte komt het aan op uitleg van die akte.
Bij de uitleg van een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze omschrijving moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan.
De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg in beginsel slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. (zie HR 28 januari 2011, HR:2011:BO5223, HR 1 november 2013, HR:2013:1078 en Hof Amsterdam 13 september 2016, GHAMS:2016:3750).
Uit artikel 3 lid 1 van de splitsingsakte volgt dat kosten die worden gemaakt voor behoud of onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten of zaken voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
Daaruit kan worden afgeleid dat de kosten voor behoud en onderhoud van privé gedeelten of zaken voor rekening komen van de betrokken eigenaars van de appartementsrechten waartoe deze behoren.
Blijkens de akte zijn gemeenschappelijk die delen van het gebouw die blijkens de akte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel gebruikt te worden.
Daarentegen zijn privé die gedeelten die blijkens de akte bestemd zijn om te worden gebruikt als afzonderlijk deel.
Blijkens de tekeningen die horen bij de splitsingsakte en waarop alle appartementsrechten zijn ingetekend, vallen de dakterrassen, patio’s en trappen binnen de begrenzingen van de privé gedeelten van de appartementsrechten met de indexnummers 71 tot en met 74.
Vast staat dat de betreffende dakterrassen, patio’s en trappen niet voor gemeenschappelijk gebruik zijn, maar uitsluitend toegankelijk voor en te gebruiken door de eigenaars van de betreffende appartementen.
Uit het voorgaande volgt dat de dakterrassen, patio’s en trappen die horen bij de appartementsrechten met de indexnummers 71 tot en met 74, waaronder het appartement van verzoeker, behoren tot de privé gedeelten.
De kosten van behoud en onderhoud van deze privé gedeelten komen daarom in beginsel ook voor de eigenaren van deze appartementen.
Dat geldt overigens niet voor de daken/dakbedekking gelegen onder de dakterrassen en de patio’s: deze zijn gemeenschappelijk, hetgeen de VvE ook heeft erkend.
Anders dan verzoeker betoogt, is voor de vraag of een deel van het gebouw gemeenschappelijk of privé is niet van belang of de betreffende delen aard- en nagelvast met het gebouw verbonden zijn, maar wat de gebruiksbestemming van de betreffende delen is.
De eigenaar van een appartementsrecht heeft immers ook niet de exclusieve eigendom van het betreffende appartement, maar het exclusieve gebruiksrecht van dat appartement.
Mede gelet op het voorgaande kan uit artikel 9 van de splitsingsakte evenmin worden afgeleid dat de betreffende dakterrassen, patio’s en trappen gemeenschappelijk zijn.
De in dat artikel genoemde gedeelten of zaken zijn immers bestemd voor gemeenschappelijk gebruik.
Verder worden dakterrassen, patio’s en trappen daarin niet expliciet benoemd.
Weliswaar staat in artikel 9 dat terrassen gemeenschappelijk zijn, maar dat kan niet anders worden begrepen dan terrassen (en dakterrassen) die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik en die voor iedereen toegankelijk zijn.
De in artikel 9 aangeduide trappenhuizen zien logischerwijze ook alleen op trappenhuizen die gemeenschappelijk te gebruiken zijn en niet op trappen die zich in een appartement bevinden. Patio’s worden in het artikel helemaal niet genoemd.
Volgens verzoeker moet uit artikel 2 lid 3 van de splitsingsakte worden afgeleid dat kosten voor behoud en onderhoud van de dakterrassen, patios’s en trappen in kwestie voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars komen.
Blijkens dat artikel moeten alle eigenaars naar rato van hun breukdeel bijdragen in de gemeenschappelijke kosten, met uitzondering van de kosten voor dagelijks en klein onderhoud aan balkons en onderhoud van tuinen, terrassen en dakterrassen welke voor uitsluitende rekening komen van de betrokken eigenaars van de appartementsrechten waartoe deze behoren.
Verzoeker stelt dat het onderhoud dat voor de individuele eigenaars komt, dus beperkt is tot het klein en dagelijks onderhoud, zodat het groot onderhoud voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars is.
Met het voorgaande miskent verzoeker dat de beperking tot klein en dagelijks onderhoud blijkens de tekst van artikel 2 lid 3 sub a van het splitsingsreglement uitsluitend van toepassing is op balkons.
Zou dat anders zijn geweest, dan was sub a niet onderverdeeld in twee gedachtestreepjes en zou het woord “onderhoud” niet bij beide streepjes zijn opgenomen.
De kantonrechter is van oordeel dat voor zover uit de omstandigheid dat de dakterrassen, patio’s en trappen tot de privé gedeelten behoren al niet voortvloeit dat de kosten van behoud en onderhoud daarvan voor rekening van de desbetreffende appartementseigenaren behoort, dit in artikel 2 lid 3 sub a van de splitsingsakte nog eens expliciet is bepaald.
De conclusie van het voorgaande is dat uit de splitsingsakte volgt dat kosten voor onderhoud en behoud van privé gedeelten voor rekening van de eigenaars van de betreffende appartementseigenaren is.
Daartoe behoren de dakterrassen, trappen en patio’s van de appartementsrechten met de indexnummers 71 tot en met 74.
Zoals de VvE in haar verweer ook heeft bevestigd gaat het daarbij alleen om onderdelen die privé zijn in de splitsingsakte en ziet het besluit niet op onderdelen die gemeenschappelijk zijn in de zin van de splitsingsakte of waarvoor geen afwijkende kostenregeling in de splitsingsakte is opgenomen.
Kosten voor onderhoud en behoud van de “schil” van het gebouw (zoals de daken en de buitengevels) blijven dus voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars.
Gelet hierop is het besluit dus niet in strijd met de letter of de ratio van de splitsingsakte zodat het besluit niet nietig is.
Het beroep op nietigheid ex artikel 2:14 BW faalt dus.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.