De Rechtbank Rotterdam heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de buitenzonwering tot de gemeenschappelijk gedeelten van het appartement behoorden.
Verzoeker is eigenaar van een appartementsrecht en daarom (van rechtswege) lid van de VVE.
Tussen verzoeker en de VVE is een discussie ontstaan over de vraag of de buitenzonwering (screens) van de appartementen tot de gemeenschappelijke zaken behoren of niet.
De uitkomst van deze discussie is relevant omdat daaruit volgt of de kosten voor onderhoud en vervanging van de screens voor rekening van de gezamenlijke of de individuele eigenaren komen.
De rechter oordeelt als volgt.
De kantonrechter oordeelt dat de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat de screens niet gemeenschappelijk zijn.
Het bepaalde in artikel 9.3 zet namelijk het bepaalde in artikel 9.1 opzij.
Bij de uitleg van de splitsingsakte gaat het niet om de bedoeling die partijen hadden ten tijde van de splitsing, maar om wat er uit de tekst kan worden afgeleid.
Een logische uitleg van de akte houdt in dat in artikel 9.1 een opsomming is gemaakt van de zaken die doorgaans als gemeenschappelijk worden beschouwd.
Deze opsomming is grotendeels afkomstig uit het gebruikte modelreglement (1992), hoewel het woord buitenzonwering/screens een specifieke toevoeging in deze akte is.
Vervolgens is echter in artikel 9.3 een uitzondering gemaakt op de hoofdregel van artikel 9.1, door te bepalen dat zaken die uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé-gedeelte afzonderlijk niet gemeenschappelijk zijn.
Deze ‘dienstbaarheidsbepaling’ komt ook niet uit het modelreglement en is dus ook specifiek aan deze akte toegevoegd.
Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het bepaalde in artikel 9.3 voor op het bepaalde in artikel 9.1, omdat een uitzondering wordt gemaakt op de algemenere (niet-limitatieve) opsomming van artikel 9.1.
Verzoeker heeft niet weersproken dat de screens alleen dienstbaar zijn aan het eigen appartement.
Daarmee staat dan ook vast dat ze niet gemeenschappelijk zijn.
De besluiten die verzoeker noemt in zijn verzoekschrift zijn dan geldig, zodat zijn verzoeken moeten worden afgewezen.
Bij twijfel beslist de vergadering
Naast het voorgaande geldt dat in gevallen waarin er twijfel is of een zaak tot de gemeenschappelijke zaken behoort, de vergadering beslist.
Dit is zo geregeld in artikel 10 van de splitsingsakte.
Als de kantonrechter zou oordelen dat de specifieke toevoeging van de buitenzonwering / screens in artikel 9.1 van de splitsingsakte en de dienstbaarheidsbepaling van artikel 9.3 van de akte geen ‘rangorde’ hebben en elkaar dus op gelijk niveau tegenspreken, dan is er reden voor zulke twijfel.
Tussen partijen is niet in discussie dat de vergadering al geruime tijd geleden (in elk geval in 2013) heeft besloten om de screens niet als gemeenschappelijk aan te merken.
Dat besluit is destijds niet aangetast.
Verzoeker heeft ook niet uitgelegd waarom dat besluit nu nog aantastbaar zou zijn; hij heeft alleen gesteld dat sprake is van strijd met de splitsingsakte en dat is in deze situatie niet het geval.
Ook om deze reden is er geen sprake van een nietig besluit, zodat de verzoeken van verzoeker niet worden toegewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.