Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan over een verzoek tot verkrijging van vervangende machtiging van de rechter voor een aanbouw op een dakterras van een appartement.
S is sinds 24 april 2018 eigenaar van het appartement.
S heeft in mei 2020 een aanbouw op het dakterras van haar appartement geplaatst, zonder vooraf toestemming te vragen aan de VvE (hierna ook: de vergadering).
Op verzoek van S is in een VvE-vergadering van 4 oktober 2021 alsnog gestemd over haar verzoek tot toestemming voor de aanbouw.
Die toestemming is door de vergadering niet verleend.
De VvE heeft S gesommeerd om de aanbouw te verwijderen.
Daaraan heeft S tot op heden geen gevolg gegeven, omdat zij van mening is dat de VvE toestemming voor de aanbouw zonder redelijke grond heeft geweigerd.
Appartemensrecht. VVE. Verzoek tot vervangende machtiging voor de aanbouw op een dakterras van appartement. Heeft de VVE toestemming zonder redelijke grond geweigerd?
De rechter oordeelt als volgt.
Tussen partijen is niet in geschil dat er toestemming nodig was van de VvE voor de aanbouw.
Voor zover de belanghebbenden hebben willen betogen dat de aanbouw niet behoort tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de onderhoudskosten van de aanbouw daarom niet voor rekening zijn van de VvE, gaat het hof daar niet in mee.
Op grond van artikel 17 van de splitsingsakte behoren de gevels, balkonconstructie en het dak van het gebouw tot de gemeenschappelijke delen.
Tussen partijen is niet in geschil dat de aanbouw nagelvast verbonden is met het gebouw (de luifel en de balkonconstructie), waardoor de aanbouw tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw is gaan behoren.
Dat in artikel 8 lid 4 van de splitsingsakte is bepaald dat kosten voor een privégedeelte – zoals het dakterras – voor rekening van de desbetreffende appartementseigenaar komen, zoals S aandraagt, doet er niet aan af dat het onderhoud van de gemeenschappelijke delen voor rekening van de VvE komt.
In artikel 22 van de splitsingsakte is bepaald dat iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering verboden is.
In artikel 23 van de splitsingsakte staat dat eigenaren zonder toestemming van de vergadering geen verandering mogen aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden.
Voor handhaving van de aanbouw is dus toestemming vereist van de vergadering en de vergadering heeft op 4 oktober 2021 besloten die toestemming niet te verlenen.
S heeft een verzoek gedaan op grond van artikel 5:121 BW.
Ingevolge artikel 5:121 lid 1 BW kan de rechter op verzoek van een appartementseigenaar vervangende machtiging verlenen voor de vereiste toestemming van (onder meer) de vergadering, indien die toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
Het hof gaat uit van hetzelfde toetsingskader als de kantonrechter.
Bij de beslissing op een verzoek op de voet van artikel 5:121 BW moet de weigering worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen de appartementseigenaars beheerst.
Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang, zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van de verzoeker.
Dat betekent dat de belangen van S mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.
Dit staat echter niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van S in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren.
Het hof merkt in dit kader op dat S en de belanghebbenden klagen over het besluitvormingsproces binnen de VvE en een onredelijke houding van het bestuur.
De VvE is volgens hen formalistisch en star met het verzoek van S omgegaan, heeft geen inhoudelijk overleg willen voeren en wil niet meedenken over een oplossing.
Het bestuur heeft het verzoek van S daarnaast niet onafhankelijk en objectief aan de vergadering voorgelegd, maar had voorafgaand aan de vergadering al het besluit genomen toestemming voor de aanbouw te weigeren en heeft hiermee de discussie binnen de vergadering negatief beïnvloed, aldus S en de belanghebbenden.
Het hof zal op deze klachten slechts ingaan voor zover zij relevant zijn voor de beoordeling van het onderhavige verzoek.
Verzocht is immers vervangende machtiging voor handhaving van de aanbouw en niet de vernietiging van het genomen besluit van 4 oktober 2021.
De geldigheid van dat besluit ligt dus ook niet voor.
Het hof moet beoordelen of de VvE de toestemming voor de aanbouw zonder redelijke grond heeft geweigerd.
Voor zover S betoogt dat (ook) uit de onredelijke houding van de VvE ten aanzien van de besluitvorming volgt dat zij geen redelijke gronden had voor weigering van de toestemming, wordt daar hierna op ingegaan.
Volgens S heeft de VvE toestemming voor de aanbouw alleen geweigerd vanwege het ontbreken van de vereiste voorafgaande toestemming, omdat zij bang was met het verlenen van toestemming een precedent te scheppen.
S stelt dat de kantonrechter hier ten onrechte aan is voorbijgegaan.
De VvE heeft pas geruime tijd na haar besluit, namelijk in de dagvaarding, inhoudelijke gronden voor haar beslissing gegeven en zij heeft deze nooit met de vergadering gedeeld.
De VvE heeft zich daarmee jegens S niet gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, aldus S.
Aan S kan worden toegegeven dat alleen het ontbreken van een voorafgaand verzoek om toestemming nog geen redelijke grond oplevert voor het weigeren van een (alsnog verzochte) toestemming.
Zoals de kantonrechter echter terecht heeft overwogen, maakt het enkele feit dat de VvE aanvankelijk geen (schriftelijke) onderbouwing heeft gegeven van de weigering tot het verlenen van toestemming voor de aanbouw niet dat een redelijke grond per definitie ontbreekt of niet alsnog door de VvE kan worden aangevoerd.
In een VvE-vergadering zal het dikwijls voorkomen dat de leden van de vergadering voor of tegen een besluit stemmen, zonder dat daarvoor direct de gronden worden aangevoerd.
De VvE heeft later de redenen naar voren gebracht op grond waarvan zij de toestemming heeft geweigerd, en het hof zal die beoordelen.
Het hof acht de vrees van de VvE voor (negatieve) precedentwerking begrijpelijk en ook niet onredelijk.
Door alsnog toestemming te verlenen voor de al gerealiseerde aanbouw, bestaat het risico dat appartementseigenaren aanpassingen aan het gezamenlijk bezit gaan doen die meer of minder lijken op de aanbouw van S zonder (eerst) toestemming van de vergadering te vragen.
Zoals de VvE terecht aanvoert, is het nakomen van onderling gemaakte afspraken, zoals het voorafgaand vragen van toestemming voor wijzigingen aan gezamenlijk bezit, een voorwaarde om een goede werking van de VvE te garanderen.
Dat belang bestaat ook in geval S geen kwade opzet had om het besluitvormingsproces in de vergadering te omzeilen.
Dat een aanbouw als deze alleen mogelijk is op het (grote) terras van S en dat de vrees voor precedentwerking daarom onterecht is, zoals S aandraagt, vindt het hof niet overtuigend.
Andere appartementseigenaren kunnen immers ook worden aangemoedigd om zonder toestemming kleinere of andere aanpassingen te doen aan het gezamenlijk bezit.
De stelling van de belanghebbenden dat daarnaast het risico op precedentwerking niet groot is, omdat andere appartementseigenaren toekomstige wijzigingen altijd eerst moeten voorleggen aan de architect, kan het hof niet plaatsen.
Een architect bepaalt immers niet wat er met het gezamenlijk eigendom van de appartementseigenaren gebeurt.
Toestemming voor op-, aan-, onder- of bijbouwen en veranderingen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd worden, is volgens de splitsingsakte benodigd van de vergadering.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de VvE toestemming voor (handhaving van) de aanbouw op redelijke gronden heeft geweigerd onder meer vanwege esthetische bezwaren tegen de aanbouw.
S acht deze grond voor weigering niet redelijk.
De aanbouw valt volgens haar niet op, maar past door het materiaalgebruik en de ronde vorm juist goed bij het ontwerp van het gebouw, zoals de kantonrechter ook heeft vastgesteld.
Ook is de aanbouw niet goed te zien, omdat deze bescheiden is in omvang en zich op de vierde en bovenste verdieping van het appartementencomplex bevindt.
Van een aantasting van de ‘vrije doorkijk onder de luifel’, hetgeen de kantonrechter met name van belang heeft geacht, is volgens S geen sprake.
Omdat het appartement van S zich op de bovenste verdieping bevindt, is die vrije doorkijk reeds beperkt. En als er al sprake zou zijn van een belemmering van de vrije doorkijk, dan is dit geen aantasting van een markant architectonisch kenmerk van het gebouw.
De kantonrechter heeft overwogen dat de vrije doorkijk onder de luifel een ‘nogal markant architectonisch kenmerk van het gebouw lijkt te zijn’.
Dat is een aanname en mocht die aanname juist zijn, dan had de architect wel bezwaar gemaakt tegen de aanbouw, wat hij niet heeft gedaan, aldus (nog steeds) S.
Volgens de belanghebbenden zijn de esthetische bezwaren voorafgaand aan de besluitvorming in de VvE-vergadering van 4 oktober 2021 niet besproken.
Zij zijn er ook van overtuigd dat de meerderheid van de appartementseigenaren geen esthetische bezwaren heeft, maar alleen toestemming heeft geweigerd omdat zij van mening waren dat S toestemming had moeten vragen voordat hij de aanbouw realiseerde.
Het hof heeft geen reden om aan de waarnemingen van de kantonrechter te twijfelen.
Het hof gaat er daarom vanuit dat de aanbouw zowel vanaf andere appartementen als vanaf de begane grond buiten het gebouw duidelijk zichtbaar is.
Dit beeld wordt voor het hof ook bevestigd door de foto’s die door Sc en de VvE zijn overgelegd.
Een descente in hoger beroep is daarom niet aangewezen.
Het hof is het daarnaast met de kantonrechter eens dat de aanbouw niet alleen goed zichtbaar is, maar ook dat de hoek van het terras van S en daarmee de vrije doorkijk onder de luifel door de aanbouw is dichtgezet.
Dit is bij dit appartementsgebouw bezwaarlijk omdat immers één van de unieke architectonische kenmerken van het gebouw de afgeronde, open terrassen zijn, waaronder en -over een vrije doorkijk beoogd is.
Om dit te bereiken moet de ruimte onder de luifels vrij blijven, zodat het zicht niet wordt belemmerd.
De stelling van S dat zonder aanbouw feitelijk slechts de gevel of de luifel van haar appartement zichtbaar is en geen natuur, acht het hof niet relevant.
Dat maakt de inbreuk op het architectonische concept immers niet kleiner.
Ook worden deze bezwaren van de vergadering niet weggenomen door het materiaalgebruik en de vorm van de aanbouw.
Daarnaast acht het hof van belang dat het gebouw onderdeel is van een appartementencomplex, bestaande uit twee identieke, gespiegelde gebouwen.
De symmetrie van deze gebouwen is mede kenmerkend voor het architectonisch concept.
Het gebouw met de aanbouw van S ziet er op de hoek nu duidelijk afwijkend uit, waarmee de uniformiteit van het appartementencomplex wordt aangetast.
Hoewel het hof begrijpt dat S de aanbouw voor opslag en als windbreker gebruikt, zijn de genoemde esthetische bezwaren van de VvE naar het oordeel van het hof niet onredelijk.
Het hof gaat ook niet mee in de stelling van de belanghebbenden dat de vergadering in werkelijkheid geen esthetische bezwaren zou hebben.
De VvE heeft immers (onvoldoende weersproken) aangevoerd dat er meerdere verzoeken van appartementseigenaren om toestemming voor een aanpassing of uitbouw op dakterrassen of een balkon zijn geweigerd vanwege het behoud van het unieke en uniforme uiterlijk van het appartementencomplex.
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is uitgesproken dat consensus is bereikt over toestemming voor transparante, mobiele windschermen en dat dit inmiddels is opgenomen in het huishoudelijk reglement.
Daaruit blijkt dat de esthetiek en het behoud van het uniforme uiterlijk van het gebouw door de vergadering meegenomen wordt bij de stemming over gewenste aan- of uitbouwen.
Dat de vergadering zonder de visie van de architect gehoord te hebben geen oordeel heeft kunnen vormen over de esthetiek, blijkt dan ook niet.
Bovendien stond het S vrij om haar toestemmingsverzoek in de vergadering toe te lichten en de visie van de architect over de aanbouw daarbij te delen.
Zij heeft er zelf voor gekozen dat niet te doen.
Het hof merkt overigens nog op dat de visie van de architect op de gerealiseerde aanbouw (e-mail 24 maart 2021) niet onverdeeld gunstig is; zo acht hij de positie helemaal op de hoek ‘ongelukkiger’ en had hij, als hij vooraf was geconsulteerd door S, geadviseerd om ‘de open hoeken te respecteren’.
Uit het voorgaande volgt dat de VvE reeds vanwege esthetische bezwaren en in samenhang daarmee het risico van precedentwerking redelijke gronden had om de toestemming voor de aanbouw te weigeren.
Het hof zal het argument dat de VvE vreest voor extra onderhoudskosten in verband met de aanbouw daarom onbesproken laten.
Het hof zal de vervangende machtiging ook niet onder de door S aangedragen voorwaarden toewijzen.
Deze voorwaarden, betaling van de onderhoudskosten van de aanbouw en de voorwaarde van verwijdering van de aanbouw voorafgaand aan vervreemding van haar appartementsrecht, heffen de redelijke gronden voor weigering, de esthetische bezwaren en in samenhang daarmee het risico op precedentwerking, immers niet op.
Het hof zal de bestreden beschikking bekrachtigen.
Dit betekent ook dat de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld niet is vervuld, zodat het hof dat onbesproken laat.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.