De Rechtbank Amsterdam heeft op 27 juli 2022 uitspraak gedaan over de vraag of op grond van de splitsingsakte een permanent gebruik van een berging als woonruimte was toegestaan.

De vraag die door de rechter moet worden beantwoord is of gedaagden op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd is om de ruimte op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht te gebruiken als verblijfs- en woonruimte.

Appartemensrecht. VVE. Uitleg splitsingsakte. Is op grond van de splitsingsakte een permanent gebruik van een berging als verblijfs- en woonruimte toegestaan? Bestemming.

De rechter oordeelt als volgt.

Partijen zijn als appartementseigenaren en leden van de VvE gebonden aan het bepaalde in de splitsingsakte en het Modelreglement.

In beginsel is het de VvE die toeziet op nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren jegens elkaar uit die regels voortvloeien (artikel 5:126 lid 6 BW).

Dit neemt niet weg dat het voor eisers mogelijk is om in dit geval rechtstreeks, en dus zonder tussenkomst van de VvE, gedaagden aan te spreken op de vermeende overtreding van de VvE-regels.

De splitsingsakte en daarop gebaseerde regels van de VvE zijn namelijk bedoeld om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen, wat maakt dat zij op grond van artikel 3:296 BW een vordering tot nakoming van die regels in kunnen stellen (vergelijk Hof Amsterdam 14 juli 2015, GHAMS:2015:2900).

Daarmee komt de rechtbank toe aan een inhoudelijke beoordeling.

De eerste vraag die in dat verband moet worden beantwoord, en tegelijk ook het belangrijkste punt dat partijen verdeeld houdt, is of gedaagden op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd is om de ruimte op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht te gebruiken als verblijfs- en woonruimte.

Voorop wordt gesteld dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).

Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.

De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, HR:2013:1078 en 14 februari 2014, HR:2014:337).

In de splitsingsakte – als aanvulling op en nadere uitwerking van het Modelreglement – is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming en dat de bestemming van de privégedeeltes ‘woning’ is.

In de Splitsingsakte wordt het appartementsrecht van gedaagden omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping (met balkon) en berging op de vierde verdieping.

Op de bijbehorende splitsingstekening zijn de verschillende ruimtes op de eerste verdieping aangeduid als woonkamer, badkamer, wc, hal, kast en slaapkamers.

De ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als berging.

Volgens de splitsingsakte is de bestemming van het appartementsrecht van gedaagde woning.

Het gebruik van de berging als woning is als zodanig niet in strijd met de in de splitsingsakte neergelegde woonbestemming van het appartementsrecht.

Echter, de in de splitsingsakte neergelegde bestemming betreft het appartementsrecht van gedaagden als geheel.

Uit de aanduiding van de ruimte op de vierde verdieping in de splitsingsakte en op de splitsingstekening als berging, wordt afgeleid dat degene die destijds tot splitsing is overgegaan bij de splitsingsakte het gebruik van die ruimte volgens de woonbestemming aan nadere beperkingen heeft willen onderwerpen, in die zin dat de ruimte op de vierde verdieping bedoeld is te worden gebruikt als berging, dus als een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte.

Dat de ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als berging, onderstreept dat kennelijk een verschil in gebruik is beoogd tussen die ruimte en de ruimten op de eerste verdieping.

Daarbij is ook van belang dat gedaagde slechts toegang heeft tot de ruimte op de vierde verdieping middels het gemeenschappelijke trappenhuis.

Er is geen directe verbinding tussen zijn privégedeelte op de eerste verdieping en zijn in zoverre afzonderlijke privégedeelte op de vierde verdieping.

Eiser heeft verder terecht gewezen op de in de splitsingsakte vastgestelde bruto vloeroppervlakte van de appartementsrechten.

Op de onderlinge verhouding van de bruto vloeroppervlakte zijn de breukdelen van ieders aandeel in de VvE gebaseerd.

Bij de vaststelling van die vloeroppervlakte zijn voor de appartementsrechten alleen de oppervlaktes van het privégedeelte gelegen op de eerste respectievelijk de tweede verdieping in aanmerking genomen.

De vloeroppervlaktes van de bij deze appartementsrechten behorende privégedeelten op de zolderverdieping zijn daarbij buiten beschouwing gelaten.

Ook deze omstandigheid wijst erop dat in de splitsingsakte een verschil in gebruik is beoogd met betrekking tot de ruimte van onder andere gedaagde op de zolderverdieping.

Gedaagde heeft nog aangevoerd dat de bruto vloeroppervlakte van de appartementen verkeerd is vastgesteld en dat bij het opstellen van de splitsingsakte dus een fout moet zijn gemaakt. Dit verweer wordt niet gevolgd.

Het is, gelet op de consistente wijze van berekening van de vloeroppervlaktes en de aanduiding van de ruimtes als berging op de splitsingstekening, duidelijk dat in dit geval de vloeroppervlakte van de ruimtes op de vierde verdieping welbewust buiten beschouwing zijn gelaten bij de vaststelling van de totale bruto vloeroppervlakte van die appartementsrechten.

Het dossier bevat verder geen aanwijzingen dat degene die tot splitsing is overgegaan met het gebruik van het woord berging in de splitsingsakte een andere bestemming van die ruimte op de vierde verdieping heeft beoogd dan een ruimte om iets in op te bergen.

De indeling van het gebouw, met op de bovenste verdieping (ook) bergruimtes voor de afzonderlijke appartementen, is bovendien een in Amsterdam gebruikelijke en veelvoorkomende indeling.

Het voorgaande betekent dat volgens de bestemming in de splitsingsakte [gedaagden] niet gerechtigd is om de berging op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht als verblijfs- en woonruimte te gebruiken.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.