Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 27 december 2022 uitspraak gedaan over een verzoek tot wijziging van de splitsingsakte.
Bij het inleidend verzoekschrift hebben appellanten, naar het hof begrijpt, de kantonrechter verzocht een bevel op grond van artikel 5:144 BW te verlenen om de splitsingsakte uit 1978 aan te passen, in die zin dat het dak op de derde verdieping waarop het dakterras is aangelegd waarvan de bewoners exclusief gebruik maken als afzonderlijk te gebruiken geheel wordt bestemd; en verder vervangende machtiging te verlenen op grond van artikel 5:121 BW voor het realiseren van de op- en aanbouw op het dak op de derde verdieping conform de bij de VvE bekende bouwtekeningen.
Aan deze verzoeken hebben appellanten, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat zij het appartement op de derde etage hebben verbouwd en verhuurd en dit appartement verder willen uitbreiden ten behoeve van verhuur.
Verder moet het dak waarop het dakterras is aangelegd met een wijziging van de splitsingsakte als afzonderlijk te gebruiken geheel worden bestemd en dus tot hun appartementsrecht in plaats van het gemeenschappelijk gedeelte gaan behoren.
De VvE weigert zonder redelijke grond haar toestemming/medewerking te verlenen aan deze wijzigingen, aldus appellant.
De VvE heeft verweer gevoerd tegen deze verzoeken.
De kantonrechter heeft de verzoeken van appellant afgewezen.
Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.
De VvE vreest voor “verkamering” van het appartement.
Buiten artikel 2 van de splitsingsakte heeft de VvE geen invloed op de wijze van gebruik van het appartement.
Omdat appellant haar in feite geen zekerheid of houvast geven met betrekking tot de wijze van verhuur van het appartement is redelijk dat de vergadering van eigenaars vooralsnog geen toestemming verleent voor de vergroting van de bebouwing op het dak en de daarmee gepaard gaande uitbreiding van het woonoppervlak met 22 m2 omdat daarmee de mogelijkheid tot verdere “verkamering” en verhuur van het appartement aan meer dan twee woningdelers wordt vergroot.
Het dak behoort tot het gemeenschappelijk gedeelte en werd door de rechtsvoorgangster van appellant met goedvinden van de VvE gebruikt als dakterras.
Het betrof een persoonlijk gebruiksrecht van die vorige eigenaresse van het appartementsrecht waaraan appellant geen recht kunnen ontlenen.
Appartemensrecht. VVE. Wijziging van de splitsingsakte. Bestemming. Verhuur. Gemeenschappelijk gedeelten. Dakterras. Op- of aanbouw. Vervangende machtiging.
De rechter oordeelt als volgt.
Tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust, komen appellant in hoger beroep op met vier grieven.
De grieven van appellant leggen het geschil van partijen in volle omvang aan het hof voor en zullen hieronder gezamenlijk worden behandeld.
Het verweer dan de VvE zal hierbij worden betrokken voor zover van belang.
De kantonrechter heeft volgens appellant ten onrechte overwogen dat zij in feite geen zekerheid geven met betrekking tot de wijze van verhuur van het appartement en dat op grond daarvan niet kan worden geoordeeld dat de VvE zonder redelijke grond toestemming weigert.
Volgens appellant hebben zij toegezegd (i) het appartement alleen te zullen verhuren aan één gezin of een gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:267 en 268 BW, althans aan maximaal twee woningdelers en (ii) dit in de splitsingsakte op hun kosten willen laten vastleggen, zodat de wensen van de VvE met betrekking tot het gebruik van het appartement door de huurders worden verzekerd.
Appellanten menen dat een en ander ook nog eens verder verzekerd wordt door de voorwaarde die zij aan hun (in hoger beroep dienovereenkomstig gewijzigde) verzoeken hebben verbonden, te weten dat de splitsingsakte is gewijzigd conform het hiervoor onder (i) genoemde, door de VvE gewenste, gebruik.
Om diezelfde reden heeft de kantonrechter het verzoek tot het geven van een bevel op grond van artikel 5:144 BW ten onrechte afgewezen.
Daarbij komt dat uit de inrichting van de gedeelten van het appartementsrecht die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, deze bestemming niet blijkt uit de akte van splitsing en ook beantwoordt de inrichting van het appartementsrecht niet meer aan de omschrijving in de akte van splitsing.
Ter zitting hebben appellanten betoogd dat zij met de VvE overeenstemming zouden hebben bereikt over de financiële compensatie die zij zouden voldoen aan de VvE als tegenprestatie voor de instemming door de VvE met de verbouwing (uitbouw) van het appartement en het wijzigen van de bestemming van het betreffende gedeelte van het dak van gemeenschappelijk naar privé gedeelte.
Daarmee zou het bezwaar van de VvE tegen de beoogde wijzigingen zijn komen te vervallen omdat de andere discussiepunten, waaronder het gebruik van het appartementsrecht, van onderschikt belang zouden zijn.
De VvE onthoudt dan ook zonder redelijke grond haar toestemming, aldus nog appellant.
Bovenstaande stellingen van appellant doen het hof echter niet tot een ander oordeel komen dan waartoe de kantonrechter is gekomen.
De grieven falen.
Het hof licht dit hierna toe.
Het hof stelt voorop dat niet kan worden vastgesteld dat partijen over de hoogte van de financiële compensatie die appellant aan de VvE zou betalen overeenstemming hebben bereikt.
De vermeende overeenstemming blijkt niet uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 22 oktober 2019 omdat daarin staat vermeld dat op het voorstel van appellant nog gereageerd zal worden door de eigenaren van de appartementsrechten 1 t/m 3.
Gesteld noch gebleken is dat een positieve reactie is gevolgd.
De gestelde overeenstemming over de financiële compensatie valt ook niet af te leiden uit andere overgelegde producties.
De VvE heeft betwist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over (onder meer) dit discussiepunt.
Dit argument van appellant kan dan ook geen rol spelen bij de beoordeling van het al dan niet zonder redelijke grond onthouden van toestemming.
Gelet op het voorgaande is niet doorslaggevend of partijen al dan niet dichtbij een vergelijk zijn gekomen over overige voorwaarden, die de VvE wenst te verbinden aan het verlenen van toestemming aan appellant voor het realiseren van de door hun gewenste uitbreiding van hun appartement en wijziging van de splitsingsakte, zoals de wijze van gebruik van het appartement.
De VvE heeft verder een redelijk belang bij het stellen van de voorwaarde van betaling van financiële compensatie door appellant als tegenprestatie voor het verlenen van haar toestemming.
Zij zou dan immers een deel van het gemeenschappelijk gedeelte (het dak) in eigendom overdragen aan appellant.
Voor het overige is het hof met de kantonrechter van oordeel dat de VvE niet zonder redelijke grond haar toestemming heeft onthouden om het dak met dakterras door wijziging van de splitsingsakte tot het appartementsrecht van appellant te laten behoren.
Het dak, dat behoort tot het gemeenschappelijk gedeelte en niet tot het appartementsrecht van appellant, werd door de rechtsvoorgangster van appellant met goedvinden van de VvE exclusief gebruikt als dakterras.
Omdat het een persoonlijk gebruiksrecht betrof, kunnen appellant aan die situatie geen rechten ontlenen.
Feiten of omstandigheden die een beroep op artikel 5:144 lid 1 aanhef en sub b of c BW rechtvaardigen zijn gesteld noch op andere wijze naar voren gekomen.
Appellant hebben geen bewijs aangeboden van voldoende concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden dan hiervoor genomen.
Uit het voorgaande volgt dat de beschikking waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.