Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk was wegens een goederenrechtelijke verandering binnen de begrenzingen van de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten in een appartement.
De VvE heeft in hoger beroep grieven aangevoerd, welke hieronder worden besproken.
De VvE stelt, kort weergegeven, onder meer het navolgende.
Verweerster is voor 135/2.060ste deel mede-eigenaar van het appartementencomplex.
De vijf terrassen die feitelijk de binnentuin vormen zijn volgens de VvE, anders dan de parkeerplaatsen en bergingen, bewust niet gegoten in de vorm van een separaat appartementsrecht.
Vanaf het moment dat de eerste appartementsrechten werden verkocht was het de bedoeling dat de vijf terrassen een gemeenschappelijke binnentuin zouden vormen.
De ontwikkelaar was middels de leveringsakten onherroepelijk gevolmachtigd om dit juridisch te bewerkstelligen door het wijzigen van de akte van splitsing.
In de opvolgende leveringsakten is steeds hiernaar verwezen.
De juridische voltooiing is nimmer gerealiseerd.
Tijdens de eerste ALV is de VvE akkoord gegaan met de feitelijke inrichting van de binnentuin als gemeenschappelijke binnenhof, vooruitlopend op de juridische realisering hiervan.
Het wijzigen van de splitsingsakte brengt volgens de VvE geen onteigening, verlies van eigendom of aanpassing van de breukdelen mee. Er is sprake van een aanpassing van de begrenzing.
Gelet op alle door de VvE naar voren gebrachte belangen weigert verweerster zonder redelijke grond haar medewerking te verlenen aan het wijzigen van de splitsingsakte.
Appartemensrecht. VVE. Wijziging splitsingsakte. Goederenrechtelijke verandering. Eigendomsrecht? Mede-eigendom. Exclusief gebruik. Breukdelen. Dakterras.
De rechter oordeelt als volgt.
Allereerst overweegt het hof dat de hoofdregel staat beschreven in artikel 5:139 lid 1 Rv. Daarin staat dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.
Als niet alle appartementseigenaren hun medewerking verlenen, dan kan de VvE op grond van artikel 5:140 lid 2 BW bij de kantonrechter een verzoek tot vervangende machtiging tot medewerking indienen.
Dat heeft de VvE in dit geval gedaan.
De VvE stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft vermeld dat verweerster eigenaar is van een privéterras van 30,4 m² in de binnentuin, en dat deze oppervlakte uitsluitend aan verweerster zou toebehoren.
En verder is onjuist de vermelding dat de juridische situatie is dat verweerster eigenaar is van een privéterras van 34 m² in de binnentuin.
De VvE verwijst hiervoor naar de rechtsoverwegingen. van de bestreden beschikking.
De VvE wordt in de betreffende rechtsoverwegingen ten onrechte een erkenning in de mond gelegd.
Bovendien kan eigendom van een onroerende zaak niet opeens ontstaan via erkenning door een derde, in dit geval de VvE.
Allereerst dient de aanduiding van de oppervlaktemaat van 34 m² als genoemd in rechtsoverweging naar het oordeel van het hof beschouwd worden als een kennelijke verschrijving.
Het hof gaat ervan uit dat is bedoeld een oppervlaktemaat van 30,4 m².
Ten aanzien van de vraag of sprake is van eigendom of van een appartementsrecht oordeelt het hof dat gelet op de tekst van de wet en de akten, zoals hiervoor in het feitenverloop is uiteengezet, sprake is van een aan verweerster geleverd appartementsrecht.
verweerster heeft als appartementseigenaar een aandeel in de gemeenschap, een exclusief gebruiksrecht, geen volle eigendom (artikel 5:106 lid 4 BW).
In de hierboven weergegeven feiten heeft het hof vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan, waaronder de oppervlaktemaat van het terras in de binnentuin en de appartementsrechten die aan verweerster zijn geleverd.
Met grief 1 wordt de vaststelling van de feiten door de kantonrechter bestreden.
De grief slaagt gelet op het vorenstaande in zoverre.
Het enkele feit dat de grief slaagt, leidt echter nog niet tot vernietiging van de bestreden beschikking.
De VvE stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de gevraagde machtiging betekent dat verweerster een deel van haar eigendom verliest.
Verweerster is voor een breukdeel van 135/2.060ste deel mede-eigenaar van het appartementencomplex.
Zij heeft een appartementsrecht welk recht niet gelijk staat aan een individueel eigendomsrecht.
Omdat de door de kantonrechter aangenomen grond ‘verlies van eigendom’ ontbreekt, weigerde verweerster volgens de VvE zonder redelijke grond haar medewerking of toestemming om te komen tot de wijziging van de akte van splitsing.
Het hof is van oordeel dat grief 2 niet slaagt.
Het gaat hier immers om een verzochte machtiging voor een wijziging die tot doel heeft een aanpassing van de onderlinge (feitelijke) begrenzing van de privégedeelten/terrassen.
Dat betekent concreet dat de wijziging ziet op een aanpassing van de begrenzing tussen het privégedeelte van verweerster en het gemeenschappelijk gedeelte.
Dit betreft een goederenrechtelijke wijziging hetgeen in het nadeel van verweerster is.
Immers, zij heeft geleverd gekregen een privéterras en het gebruik daarvan zal na wijzing niet meer aan haar alleen in privé toebehoren.
Zij zal het gedeelte moeten delen met de andere gerechtigden, dan wel toestaan dat anderen ook van ‘haar’ terras gebruikmaken.
Daarom kan, ook als de grond ‘verlies van eigendom’ zou ontbreken, niet zonder meer gezegd worden dat verweerster zonder redelijke grond haar medewerking of toestemming weigert.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de VVE en het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.