Van onze advocaat VVE. De advocaat-generaal bij het Parket bij de Hoge Raad heeft op 6 oktober 2017 de vraag besproken of commerciële verhuur toegestaan van een appartement was toegestaan. Uitleg splitsingsakte, splitsingsreglement en huishoudelijk reglement. Nietigheid boetebesluiten op grond van artikel 5:129 BW in verbinding met artikel 2:14 BW.

Het op het appartementencomplex van toepassing zijnde splitsingsreglement (het modelreglement 1964) houdt, voor zover van belang, het volgende in:

Artikel 3

(…)

  1. Tenzij de akte van splitsing anders bepaalt, is iedere eigenaar van een appartement verplicht de toestemming van de administrateur te vragen alvorens zijn gebruikseenheid zelf in gebruik te nemen, dan wel een ander als gebruiker van de gebruikseenheid toe te laten. Deze toestemming kan de administrateur slechts verlenen met goedkeuring van de voorzitter van de vergadering.
  2. Ten einde de toestemming van de administrateur te verkrijgen zal de eigenaar zich schriftelijk wenden tot de administrateur onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welke dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en casu quo de persoon of de personen met wie hij tezamen de gebruikseenheid wenst te bewonen of te gebruiken.
  3. Weigering van de gegadigde zal slechts plaats mogen vinden indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners en gebruikers niet mag worden verlangd, dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in artikel 4.

(…)

  1. Indien de voorzitter van de vergadering zijn goedkeuring tot het verlenen van de toestemming, bedoeld in de leden 2 en 5 weigert, dan wel een gegadigde zich niet wenst neer te leggen bij een afwijzing van zijn verzoek, zal binnen veertien dagen nadat het verzoek door de voorzitter is geweigerd, een vergadering bijeen worden geroepen, die over het verzoek een definitieve beslissing zal nemen. (…).

Artikel 4

  1. Indien iemand het gebruik onder een andere titel dan die van eigenaar wenst te verkrijgen, zal hij bij een in duplo opgemaakt, gedagtekend en ondertekend stuk moeten verklaren, dat de bepalingen van dit Reglement, de eventueel in de akte van splitsing opgenomen daarvan afwijkende bepalingen en de bepalingen van het eventuele Huishoudelijk Reglement hem bekend zijn.
  2. Hij zal zich in deze verklaring moeten verplichten de bepalingen van het Reglement, de eventueel in de akte van splitsing opgenomen daarvan afwijkende bepalingen en de bepalingen van het eventuele Huishoudelijk Reglement, voor zover deze op het gebruik betrekking hebben of op de gebruiker verplichtingen leggen, te zullen naleven (…).

(…)

  1. Van het bepaalde in dit artikel kan niet bij besluit van de vergadering worden afgeweken.

Artikel 39

  1. Bij overtreding van een der bepalingen van de Wet, van dit Reglement, de eventueel in de akte van splitsing opgenomen daarvan afwijkende bepalingen of de bepalingen van het eventuele Huishoudelijk Reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.
  2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste vijfhonderd gulden voor elke overtreding, onverminderd gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de Wet of het Reglement.”

De op het appartementencomplex van toepassing zijnde akte van splitsing houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“a. (…)

De toestemming, bedoeld in artikel 3, lid 2 [van het splitsingsreglement – A-G], is bovendien niet vereist voor seizoenverhuring van een flatwoning, mits deze verhuring geschiedt voor een termijn niet korter dan één maand. (…)

  1. De bestemming van de gebruikseenheden, bedoeld in artikel 8, lid 1, is:

voor de appartementen met indexnummers: 1 tot en met 49, woning voor één gezin (…).

(…)

  1. In afwijking van het bepaalde in artikel 39, lid 2, bedraagt de aldaar vermelde boete maximaal éénduizend gulden (f 1.000,–).”

Op de vergadering van eigenaars van 31 maart 2012 is een ingebruikgevingsregeling vastgesteld die tijdens de vergadering van eigenaars van 6 april 2013 onder de naam ‘Verhuur en ter beschikkingsstellingsregeling van appartementen in A ’ is opgenomen in artikel 10 van het huishoudelijk reglement.

De ingebruikgevingsregeling houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)

  1. Melding middels het ingebruikgevingsformulier. Hierin verklaren de eigenaar en de gebruiker bekend te zijn met de reglementen van de Vereniging van Eigenaren [A] en zich aan de reglementen waaronder de huisregels te zullen houden.
  2. Tijdstip melding . Eén week voor de aanvang van de verhuur of het ingebruikgeven van een appartement dient het ingebruikgevingsformulier door de bestuurder te zijn ontvangen. Melding kan per post, fax of mail. Melding voor het gebruik door ouders, kinderen, kleinkinderen, broers en zusters behoeft niet te worden gedaan.

(…)

  1. Bestuurder controleert het ingebruikgevingsformulier en geeft een akkoord aan de eigenaar of zijn gemachtigde als aan de voorwaarden als genoemd in deze regeling is voldaan.
  2. Toestemming . Een appartement kan maximaal 10 keer per kalenderjaar in gebruik gegeven worden. Dit geldt niet voor ouders, kinderen, kleinkinderen, broers en zusters van de eigenaar. (…).”

Eiser c.s. hebben hun appartementen de afgelopen jaren veelvuldig, op commerciële wijze, kort, dat wil zeggen voor minder dan een maand, aan derden verhuurd. Niet altijd is een week voorafgaand aan de ingebruikgeving het ingebruikgevingsformulier ingediend bij de bestuurder.

De VvE heeft eiser c.s. op grond van art. 39 lid 1 van het splitsingsreglement meermaals schriftelijk gewaarschuwd, wegens handelen in strijd met de woonbestemming van de appartementen en schending van de administratieve regelingen voor ingebruikgeving zoals opgenomen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.

Op 28 september 2013 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarbij onder andere een voorstel tot oplegging van boetes aan [eiser c.s.] was geagendeerd. De toelichting bij agendapunt vier van deze vergadering houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)

  • Verslaglegging en evaluatie van het in gebruik geven van appartementen.

Om de regelgeving, zoals volgend uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement en zoals aan genomen in de Ledenvergadering van 6 april 2013, op een goede manier te kunnen uitvoeren dienen de volgende punten zoals o.a. ook opgenomen in het Huishoudelijk Reglement te worden nageleefd:

  1. Volgens het splitsingsreglement – pagina 3 onder b – zijn de appartementen bestemd om te worden gebruikt als woning voor één gezin. Tenzij sprake is van seizoenverhuur voor meer dan één maand (…), dient volgens het (model-) reglement van splitsing – artikel 3 lid 2 en 3 – en nader uitgewerkt in het huishoudelijk reglement iedere eigenaar toestemming te vragen tot het in gebruik nemen van een appartement door hem of haar zelf dan wel tot het in gebruik geven aan een ander. Hierbij zal de eigenaar zich schriftelijk tot de bestuurder/administrateur dienen te wenden en alle verlangde gegevens dienen te verstrekken (…). Er is door de Ledenvergadering op 31 maart 2012 een termijn in het huishoudelijk reglement vastgesteld voor het in gebruik geven van een appartement van één week voor aanvang van het in gebruik nemen.
  2. Besloten is door de Ledenvergadering op 31 maart 2012 dat maximaal 10 keer per jaar een appartement in gebruik mag worden gegeven.

Ad a. Er zijn twee leden – [eiser c.s.] – die hun appartementen gebruiken om deze op commerciële basis te exploiteren en deze als vakantie-appartement te verhuren (…). Dit betreft een overtreding van genoemde bepalingen van het (model-)reglement van splitsing en de splitsingsakte. Verder worden er inmiddels wel meldingen van de voorgenomen ingebruikgeving gedaan, maar vaak niet minimaal één week vóór de aanvang van het gebruik, zoals door de Ledenvergadering besloten. Dit is dusdanig laat, dat beoordeling door de administrateur van degene(n) die samen met de eigenaar het appartement wenst te gebruiken feitelijk niet mogelijk is.(…)

Ad b. Er zijn twee leden – [eiser c.s] – die na te zijn herinnerd doorgaan met verhuur boven het aantal van 10 keer per jaar.

Uit de correspondentie van hem blijkt, dat [eiser c.s] ] de mening zijn toegedaan, dat melding als door de Vereniging verzocht en conform onze reglementen niet nodig is en zij niet bereid zijn zich aan de verhuur van 10 keer per jaar te houden. Hieruit en uit het feit dat [eiseres] een rechtspersoon is die zich blijkens haar doelstelling bezighoudt met beheeractiviteiten/financiële holdings, blijkt ook dat sprake is van commerciële/bedrijfsmatige exploitatie van de betreffende appartementen als vakantiewoning, hetgeen in strijd is met het in de splitsingsakte en het splitsingsreglement verankerde karakter van de desbetreffende appartementen in A, als woning voor één gezin.

  • Voorstel opleggen boete door de Ledenvergadering

Na het zenden van een waarschuwing hebben [eiser c.s] ] zich niet gehouden aan de regeling tot tijdig melden en het aantal van 10 keer per jaar en zijn zij doorgegaan met de commerciële/ bedrijfsmatige exploitatie van hun appartementen door deze als vakantiewoning te verhuren.

Als bijlage sluit ik een overzicht van de verhuur door [eiser c.s] ] bij.

Met het oog hierop wordt aan de Ledenvergadering voorgesteld om een boete conform artikel 39 lid 2 van het (model-)reglement van splitsing en afwijkend opgenomen onder punt p van de akte van splitsing van fl. 1.000 of in euro’s € 453,78 per overtreding op te leggen aan de [ eiser c.s.].

Berekening van de boete:

[eiseres 1] nummer [1] – verhuur na waarschuwing:

  • Melding te laat = 8 * € 453,78 = € 3.630,24.
  • Meer dan 10 * verhuurd = 8 * € 453,78 = € 3.630,24.

[eiseres 1] nummer [2] – verhuur na waarschuwing:

  • Melding te laat = 4 * € 453,78 = € 1.815,12.
  • Meer dan 10 * verhuurd = 4 * € 453,78 = € 1.815,12.

[eiser 2] nummer [3] – verhuur na waarschuwing:

  • Melding te laat = 7 * € 453 78 = € 3.176,46.
  • Meer dan 10 * verhuurd = 7 * € 453,78 = € 3.176,46.

(…).”

De vergadering van eigenaars heeft hierop besloten, conform de bij agendapunt 4 van de vergadering opgenomen toelichting, eiser c.s. boetes op te leggen ter hoogte van in totaal € 17.243,64: aan eiseres 1 een bedrag van € 10.890,72 en aan eiser 2 een bedrag van € 6.352,92.

Bij aangetekende brief d.d. 4 oktober 2013 heeft de VvE eiser c.s. in kennis gesteld van het besluit van de VvE tot oplegging van de boetes en hem verzocht het totaalbedrag zo spoedig mogelijk te voldoen. Hieraan hebben eiser c.s. geen gevolg gegeven.

De VvE heeft in deze procedure betaling door eiseres 1 gevorderd van een bedrag van € 10.890,72 en door eiser 2 van € 6.352,92, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. De VvE heeft daartoe aangevoerd dat eiser c.s. de boetes verschuldigd zijn wegens overtredingen van de regelingen met betrekking tot de verhuur en het ingebruikgeven van de appartementen. Eiser c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd en gesteld dat het huishoudelijk reglement in strijd is met de wet en de splitsingsakte en daarmee van rechtswege nietig is.

De Amsterdamse kantonrechter heeft de vordering deels toegewezen. Volgens de kantonrechter ontbreekt een geldige grondslag voor de boetes met betrekking tot de verhuur voor meer dan tien keer per jaar, aangezien in het splitsingsreglement niet uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt geopend een dergelijke regeling op te nemen in het huishoudelijk reglement (Hoge Raad, 10 maart 1995, EHR:1995:ZC1666, NJ 1996/594 (VvE Ameland State/Mink c.s.).

Wel bestaat er volgens de kantonrechter een grondslag voor de boetes met betrekking tot de schending van de meldingsplicht, nu de administratieve regels uit het huishoudelijk reglement voor wat betreft het melden van een ingebruikgeving hun grondslag vinden in zowel het splitsingsreglement als de splitsingsakte. In totaal is daarom volgens de kantonrechter een boete van € 5.445,36 voor eiseres 1 en een boete van € 3.173,46 voor eiser 2 toewijsbaar, vermeerderd met wettelijke rente. Ik citeer de kernoverwegingen (ook omdat die een rol spelen in het cassatiemiddel):

Partijen zijn in de kern verdeeld over de vraag of er voldoende grondslag bestaat voor het opleggen van de boetes ter zake strijd met de woonbestemming, de maximale verhuur en de meldingsplicht.

Ten aanzien van de woonbestemming zoals omschreven in artikel b van de Splitsingsakte is niet gebleken dat eiser c.s. in strijd hiermee heeft gehandeld. ‘Woning voor één gezin’ duidt op gebruik van het appartement door één gezin in plaats van meerdere huishoudens. De duur van de bewoning speelt hierbij geen enkele rol; ook bewoning voor een zeer korte periode is mogelijk. Zolang er is voldaan aan de eis van de aanwezigheid van één huishouden is er geen sprake van strijd met de woonbestemming. Eiser c.s. heeft de appartementen altijd verhuurd aan één huishouden, zodat van schending van deze bepaling in de Splitsingsakte geen sprake is.

Appartementsrecht. Commerciële verhuur toegestaan? Uitleg splitsingsakte, splitsingsreglement en huishoudelijk reglement. Nietigheid boetebesluiten o.g.v. artikel 5:129 BW in verbinding met artikel 2:14 BW?

Blijkens artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een splitsingsreglement een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privégedeelten. Slechts met betrekking tot het gebruik van de privégedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent (Hoge Raad 10 maart 1995, HR:1995:ZC1666).

Een maximering van het aantal keer dat een appartement per jaar in gebruik kan worden gegeven, zoals opgenomen in artikel 10 van het Huishoudelijk Reglement, is een regeling met betrekking tot het gebruik van een privégedeelte.

In het onderhavige Splitsingsreglement wordt niet uitdrukkelijk de mogelijkheid geopend een dergelijke regeling op te nemen in het Huishoudelijk Reglement. Het Splitsingsreglement opent in artikel 8 lid 6 slechts de mogelijkheid tot vaststelling van voorschriften die zien op het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten. Daar de maximering bovendien een vergaande beperking van de gebruiksmogelijkheden oplevert ten opzichte van de voordien bestaande situatie, kan dat niet in het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd. Een geldige grondslag voor de boetes met betrekking tot de verhuur voor meer dan tien keer per jaar ontbreekt dan ook.

De administratieve regels uit het Huishoudelijk Reglement voor wat betreft het melden van een ingebruikgeving vinden hun grondslag in zowel het Splitsingsreglement als de Splitsingsakte. Het Huishoudelijk Reglement vormt slechts een praktische uitwerking van de in de Akte en het Reglement beschreven meldingsplicht. De boetes die zien op het niet of niet tijdig melden van een ingebruikgeving zijn derhalve gebaseerd op een geldige bepaling uit het Huishoudelijk Reglement.

De kantonrechter ziet met het oog op bovenstaande overwegingen slechts voldoende grondslag voor de boetes met betrekking tot de schending van de meldingsplicht en acht dan ook enkel deze toewijsbaar.

Zowel de VvE als eiser c.s. zijn in hoger beroep gekomen; het hof heeft het vonnis bekrachtigd, zij het op andere gronden dan de kantonrechter aandroeg:

Met de grief 1 van de VvE betoogt deze dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen strijd bestaat met de woonbestemming zolang is voldaan aan de eis van de aanwezigheid van één huishouden. Grief 2 van de VvE klaagt over het oordeel dat een geldige grondslag voor de boetes met betrekking tot de verhuur voor meer dan tien keer per jaar ontbreekt. Grief 1 van eiser c.s. betoogt daarentegen dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de boetes die zien op het niet of niet tijdig melden van een ingebruikgeving zijn gebaseerd op een geldige bepaling uit het huishoudelijk reglement. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

Blijkens de splitsingsakte dienen de appartementen te worden gebruikt als ‘woning voor één gezin’. Een woning is een ruimte waar men woont, zijn verblijfplaats heeft, zich heeft gevestigd. Naar het normale spraakgebruik gaat van de bestemming ‘woning voor één gezin’ in beginsel een zekere bestendigheid uit die veronderstelt dat het desbetreffende gezin aldaar zijn vaste woonplaats heeft of ten minste structureel of regelmatig verblijft. Het begrip ‘woning’ is echter in zoverre niet vastomlijnd, dat afhankelijk van de context hieronder ook een minder bestendig verblijf kan worden begrepen. In dit geval bepaalt de splitsingsakte dat de appartementen zonder toestemming van de VvE kunnen worden gebruikt voor seizoenverhuur voor een termijn niet korter dan één maand. Uit de splitsingsakte valt derhalve als partijbedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan af te leiden dat het verblijf van ten minste een maand in het direct aan zee gelegen appartementsgebouw niet in strijd is met de bestemming ‘woning voor één gezin.

Uit de splitsingsakte of het splitsingsreglement valt niet af te leiden dat degene die tot splitsing is overgegaan heeft beoogd dat ook structurele verhuur voor een periode korter dan een maand wordt begrepen onder de bestemming ‘woning voor één gezin. De betrekkelijk zwaar opgetuigde toelatingsregeling in artikel 3 en 4 van het splitsingsreglement vormt veeleer een aanwijzing van het tegendeel. Zo is iedere eigenaar verplicht de toestemming van de administrateur te vragen alvorens een ander als gebruiker van het appartement toe te laten (artikel 3 lid 2 splitsingsreglement). Deze toestemming vereist de goedkeuring van de voorzitter van de vergadering. De appartementseigenaar dient daartoe schriftelijk alle verlangde gegevens te verschaffen die dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en diens medebewoner(s) (artikel 3 lid 3 splitsingsreglement). De gegadigde dient op grond van artikel 4 splitsingsreglement te verklaren de bepalingen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement te zullen naleven en van deze verplichting kan niet door een besluit van de vergadering worden afgeweken.

Ingevolge artikel 3 lid 4 splitsingsreglement mag de toestemming (slechts) worden geweigerd indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners en gebruikers niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde ‘in hun midden opnemen’ en wanneer niet is voldaan aan artikel 4 splitsingsreglement; ingeval van een weigering is de definitieve beslissing daarover aan de bijeen te roepen vergadering van eigenaars. Een dergelijke toelatingsregeling verhoudt zich lastig tot kortdurende verhuur op structurele basis. Ook uit de veronderstelling dat huurders door de bestaande bewoners en gebruikers ‘in hun midden’ worden opgenomen valt niet de partijbedoeling af te leiden dat appartementen structureel worden verhuurd voor een periode van minder dan een maand. Bovendien vindt kortdurende verhuur voor vakantiedoeleinden niet in de regel uitsluitend aan één gezin plaats. Volgens de VvE is dat – anders dan eiser c.s. stelt – ook hier niet altijd het geval geweest.

De ingebruikgevingsregeling in artikel 10 van het huishoudelijk reglement vormt een praktische uitwerking van de toelatingsregeling in artikel 3, leden 2, 3 en 4 en artikel 4 lid 1 van het splitsingsreglement. Zo worden de wijze en het tijdstip van indiening en de beoordeling van het toelatingsverzoek uitgewerkt in artikel 10 onder c, d en f. Het gaat daarbij niet om regels betreffende het gebruik van privé-gedeelten, maar louter om procedurevoorschriften die erop zijn gericht de administrateur in staat te stellen de gegadigde en diens medegebruikers te beoordelen. Het hof acht een termijn van een week hiervoor alleszins redelijk.

Dat in het splitsingsreglement geen termijnen zijn opgenomen, betekent niet dat deze niet rechtsgeldig in een huishoudelijk reglement kunnen worden gesteld. Artikel 10 onder i bepaalt dat een appartement maximaal tien keer per jaar in gebruik gegeven kan worden aan anderen dan naaste familieleden van de appartementseigenaren. Deze bepaling moet aldus worden begrepen dat een verhuur aan derden van meer dan tien keer per jaar in elk geval in strijd is met de bestemming ‘woning voor één gezin’, met als gevolg dat van de overige bewoners en gebruikers naar redelijkheid en billijkheid niet mag worden verlangd dat zij de huurder of gebruiker in hun midden opnemen. Artikel 10 onder i kan daarom evenmin worden begrepen als door het huishoudelijk reglement zelf gegeven regel met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten; het gaat hier om een concretisering van het bepaalde in artikel 3 lid 4 van het splitsingsreglement.

Het vorenstaande brengt mee dat een appartementseigenaar die zijn appartement zonder voorafgaande toestemming in gebruik geeft (omdat die toestemming niet (tijdig) is gevraagd en/of omdat die toestemming is geweigerd) terwijl niet kan worden gesproken van seizoenverhuur voor tenminste één maand als bedoeld in de splitsingsakte, zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement overtreedt. De vergadering van eigenaars is dan ingevolge artikel 39 van het splitsingsreglement bevoegd een boete op te leggen. De vergadering van eigenaars is evenwel niet bevoegd om ten aanzien van één verhuur zowel een boete op te leggen wegens te late melding als een boete op te leggen omdat het appartement meer dan tien keer per jaar is verhuurd. Eiser c.s. heeft dan ook terecht betoogd dat slechts sprake kan zijn van één overtreding, namelijk het in gebruik geven zonder toestemming die op de juiste wijze is aangevraagd en verleend.

Grief 1 van eiser c.s. faalt daarom. De grieven 1 en 2 van de VvE worden op zichzelf terecht voorgedragen. Deze grieven kunnen echter niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot toewijzing van de vorderingen van de VvE. Eiser c.s. zou namelijk in dat geval telkens tweemaal worden veroordeeld ten aanzien van dezelfde overtreding. Nu de boetebesluiten in zoverre een grondslag in de splitsingsakte en het splitsingsreglement missen en derhalve nietig zijn (art. 5:129 BW in verbinding met art. 2:14 BW), missen de grieven 1 en 2 van de VvE belang.

Slotsom is dat de grieven in het principale en incidentele hoger beroep falen.

Wilt u de gehele conclusie bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement, over ingebruikgeving van het privé-gedeelte of verhuur daarvan of over een boetebesluit, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.