Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Den Haag heeft op 1 november 2017 uitspraak gedaan over een koopovereenkomst ter zake van een woning (appartement) in grachtenpand. In souterrain, vóór de verkoop jegens koper aangemerkt als riante slaapkamer, is veelvuldig wateroverlast. Verkoper heeft ter zake informatieplicht geschonden. Non-conformiteit.
De VvE vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van J c.s. tot betaling van een bedrag van € 36.262,65, vermeerderd met rente en proceskosten, waaronder nakosten.
De VvE legt aan deze vordering het volgende ten grondslag.
Uit artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat de woning de eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte en berging. Tot op heden is in het souterrain van de woning echter regelmatig sprake van ernstige waterlast, waardoor het souterrain überhaupt niet bruikbaar is als woonruimte, en zeker niet als slaapkamer. J c.s. heeft naar X toe geen melding gemaakt van de middeleeuwse herkomst van het souterrain. J c.s. heeft X evenmin ervan geïnformeerd dat deze pas voor gebruik geschikt zou zijn nadat deze was afgedicht door een professionele organisatie. Het souterrain van de woning is daarentegen vóór het sluiten van de koopovereenkomst juist aan X gepresenteerd als een riante en goed bruikbare slaapkamer. Aldus heeft J c.s. jegens X een mededelingsplicht geschonden.
Gezien het vorenstaande beantwoordt de woning niet aan hetgeen X op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. J c.s. dient de schade die X door deze wanprestatie heeft geleden en nog zal lijden, te vergoeden.
Subsidiair is de VvE gerechtigd de koopovereenkomst ter zake van de woning gedeeltelijk te vernietigen wegens dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a, b of c BW, met vermindering van de koopprijs met het totaalbedrag van de herstelkosten die zijn gemoeid met het verhelpen van het structurele probleem van wateroverlast in de woning.
Verkoop appartement. Informatieplicht geschonden? Non-conformiteit?
Van de zijde van J c.s. is erkend, althans niet gemotiveerd weersproken, dat in het souterrain van de woning zodanig frequent sprake is van wateroverlast, dat het souterrain niet (onbelemmerd) gebruikt kan worden als woonruimte en slaapkamer. De rechtbank gaat hier daarom van uit.
Nu vaststaat dat een deel van de woning, te weten het souterrain, niet (onbelemmerd) gebruikt kan worden als woonruimte/slaapkamer, moet vervolgens worden beoordeeld of J c.s. aldus toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Die beoordeling komt neer op de vraag of de woning, gelet op de wateroverlast in het souterrain, aan de koopovereenkomst beantwoordt. De VvE beantwoordt deze vraag ontkennend, J c.s. bepleit het tegendeel.
Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, aldus het tweede lid artikel 7:17 BW.
De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Hiermee rijst een vraag van uitleg van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Volgens de VvE is, gelet op het feit dat de wateroverlast het normaal gebruik van het souterrain als woonruimte/slaapkamer belemmert, gegeven dat sprake is van non-conformiteit. De rechtbank is evenwel van oordeel dat, voor zover relevante bijkomende omstandigheden ontbreken, de artikelen 6, 25 en 26 van de koopovereenkomst, in onderlinge samenhang bezien, zo moeten worden uitgelegd dat de algemene garantie dat de woning (met inbegrip van het souterrain) geschikt is voor gebruik als woonruimte, in beginsel niet geldt voor zover dat gebruik wordt belemmerd/verhinderd door vochtproblemen.
Er kan evenwel aanleiding bestaan voor een andere uitkomst, indien J c.s. vóór of bij het sluiten van die koopovereenkomst jegens X een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden met betrekking tot de vochtproblematiek. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt.
Vast staat dat Stichting P J c.s. op de hoogte heeft gesteld van het gegeven dat het souterrain “middeleeuws” is en dat professionele waterafdichting diende te geschieden alvorens het zou kunnen worden gebruikt. J c.s. heeft, zo heeft zij bij monde van A ter zitting verklaard, ook zelf forse wateroverlast waargenomen bij de woning en in het souterrain. Vervolgens heeft J c.s. werkzaamheden laten verrichten om die wateroverlast te verhelpen, naar eigen zeggen ervan uitgaande dat het probleem uitsluitend werd veroorzaakt door een clandestiene hemelwaterafvoer vanaf de patio’s van twee belendende percelen. J c.s. heeft ter zitting verklaard dat zij dit alles vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet met X heeft gedeeld. Voort is niet gebleken dat J c.s. grondig onderzoek heeft gedaan om de oorzaak van de wateroverlast met zekerheid te achterhalen en te verifiëren of zij deze had verholpen.
Alle omstandigheden van dit geval in beschouwing genomen – het souterrain heeft een geschiedenis van ernstige wateroverlast, de eerdere eigenaar heeft J specifiek op dat probleem geattendeerd, J c.s. is professioneel handelaar in onroerend goed en tevens aannemer, de herstelwerkzaamheden zijn verricht zonder uitgebreid onderzoek vóór en na, X is een particulier en wilde de woning te kopen voor eigen bewoning – is de rechtbank van oordeel dat J c.s. jegens X in strijd heeft gehandeld met een op haar rustende mededelingsplicht door hem niet volledig te informeren van de voorgeschiedenis van (wateroverlast in) het souterrain en wat zij aan (herstel)werkzaamheden wel en niet had ondernomen, inclusief ook met zoveel woorden de opmerking van S Portaal over het souterrain.
Als een verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden, zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan. J c.s. voert in dit verband aan dat X wist dat het om een monumentale kelder ging in een oud grachtenpand in de binnenstad, om die reden rekening moest houden met vochtproblematiek en dat hij heeft afgezien van het laten opmaken van een bouwkundig rapport. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om van eerdergenoemd uitgangspunt af te wijken, gelet op de hiervoor beschreven aard en ernst van de wateroverlast en de specifieke kennis die J c.s. hiervan had. De mededelingsplicht van J c.s. geeft hier dus de doorslag.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de woning niet de eigenschappen bezit die X als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zodat sprake is van non-conformiteit. J c.s. dient de schade die X hierdoor lijdt en nog zal lijden, te vergoeden.
J c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de koop van een appartement of over non-conformiteit bij de koop van een appartement, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.