Van onze advocaat VVE. De Rechtbank Noord-Holland heeft op 5 december 2017 uitspraak gedaan over een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE. Belangenverstrengeling? Besluit VVE is strijd met de redelijkheid en billijkheid?
Verzoekers verzoeken de kantonrechter het in de ledenvergadering van 21 juli 2017 genomen besluit te vernietigen. Verzoekers leggen aan het verzoek het volgende – kort weergegeven – ten grondslag. Het op de vergadering genomen besluit is naar wijze van totstandkoming in strijd met de statuten en reglementen van de VvE en de beginselen van behoorlijk bestuur. Stemgerechtigde is immers naast eigenaar van een appartementsrecht ook enig aandeelhouder van B B.V. Dit maakt dat er sprake is van belangenverstrengeling. Bovendien had het besluit gelet op de grote financiële consequenties, niet met een gewone meerderheid van stemmen genomen mogen worden, maar bij unanimiteit of op zijn minst een gekwalificeerde meerderheid.
Verder is het besluit in strijd met redelijkheid en billijkheid. De gevolgen van het besluit zijn onredelijk; de appartementseigenaren geven het recht van een deugdelijke oplevering door B B.V. bij het accepteren van het schikkingsvoorstel prijs. Dit heeft enorme financiële consequenties.
Gezien de impact van het besluit en de onomkeerbare gevolgen daarvan en de tijdspanne van de procedure, hebben verzoekers belang bij schorsing van het besluit.
De advocaat van de VvE betwist dat de totstandkoming van het besluit in strijd is met statuten en reglementen of de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook is de inhoud van het besluit niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De advocaat van de VvE voert daartoe – kort weergegeven – het volgende aan. Het besluit is genomen conform de regels van de splitsingsakte en het bijbehorende modelreglement. Ook inhoudelijk kleven er geen bezwaren aan het besluit. Het schikkingsbedrag is toereikend om de opleverpunten op te lossen en bovendien wordt met dit besluit een impasse doorbroken.
Verzoek vernietiging besluit VvE. Belangenverstrengeling? Besluit strijd met redelijkheid en billijkheid?
Ten aanzien van een verzoek tot vernietiging geldt op grond van artikel 5:130 lid 2 Burgerlijke Wetboek (BW) dat dit verzoek moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen. De kantonrechter is van oordeel dat voldaan is aan dit vereiste. Het besluit waarvan vernietiging wordt verzocht, is genomen in de vergadering van 21 juli 2017 en het verzoek van verzoekers is op 17 augustus 2017 ingekomen.
Aan de orde is de vraag of het besluit van 21 juli 2017 vernietigd moet worden omdat de totstandkoming daarvan strijdig is met de wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen, dan wel wegens strijd met het huishoudelijk reglement of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.
Met verzoekers is de kantonrechter van oordeel dat appartementseigenaar (en stemgerechtigde) zich op grond van artikel 47 lid 4 van het modelreglement had moeten onthouden van stemming. Dit is door de VvE op de zitting ook erkend. Op de zitting is vervolgens ter sprake gekomen de vraag of bij een dergelijke onthouding de stemming een andere uitslag zou hebben opgeleverd. Beide partijen hebben daarop geantwoord dat ook wanneer de stem niet meegeteld wordt, er nog een steeds een meerderheid van de stemmen voor het besluit is uitgebracht. Dit betekent dat het aangevoerde bezwaar dat er sprake is van een belangenverstrengeling, geen grond oplevert voor vernietiging van het besluit.
De advocaat van verzoekers heeft ten aanzien van de totstandkoming van het besluit voorts gesteld dat het besluit vanwege de financiële consequenties niet bij gewone meerderheid van stemmen had mogen worden genomen, maar bij unanimiteit of in ieder geval een gekwalificeerde meerderheid. Verzoekers hebben zich echter niet beroepen op enig artikel uit de akte van splitsing of het modelreglement dat dat standpunt ondersteunt. In artikel 52 lid 5 onder a tot met c van het modelreglement zijn weliswaar een aantal besluiten genoemd waarvoor een twee/derde meerderheid is vereist en een minimale opkomst op de vergadering van twee/derde van het aantal stemgerechtigden, echter, niet gesteld of gebleken is dat het onderhavige besluit hieronder valt. Er is door de vergadering geen bedrag zoals bedoeld in artikel 52 lid 5 sub c vastgesteld zodat ook dit artikel daarvoor geen aanknopingspunt biedt.
Verzoekers hebben verder aangevoerd dat de onderhavige besluitvorming niet bij de VvE thuis hoort. Zij stellen dat iedere appartementseigenaar voor zich het recht heeft bij de aannemer oplevering af te dwingen conform de gemaakte afspraken. De VvE heeft daarop geantwoord dat dit voor wat betreft ieders privé gedeelte inderdaad juist is en dat het aangevochten besluit alleen ziet op gemeenschappelijke ruimten. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE ten aanzien van de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten inderdaad de aangewezen instantie is en bevoegd is tot besluitvorming in de algemene ledenvergadering, zodat ook dit verweer strandt. Voor zover verzoekers hebben aangevoerd – overigens in strijd met hun voorgaande standpunt – dat op de vergadering van 20 maart 2015 reeds een besluit genomen was, namelijk tot een oplevering conform het door Bouwtechnisch keuringsbureau D op te stellen rapport, faalt dit aangezien voor dit standpunt geen grond te vinden is in de notulen van deze vergadering of anderszins in de stukken.
De conclusie is dat aan de totstandkoming van het besluit van 21 juli 2017 geen gebreken kleven.
Verzoekers hebben aan het verzoek voorts ten grondslag gelegd dat het besluit naar zijn inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. In feite komt het betoog van verzoekers er op neer dat de VvE door akkoord te gaan met het schikkingsvoorstel, afstand doet van een bepaalde kwaliteit van oplevering van het gebouw, hetgeen enorme financiële risico’s met zich brengt. Verzoekers onderbouwen dit standpunt met een kostenbegroting voor een volgens hen juiste oplevering, die uitkomt op een totaalbedrag van € 107.395,14.
De VvE brengt daartegen in dat zij als uitgangspunt heeft genomen de offerte van T Dakbeheer B.V. van 10 januari 2017 ad € 37.251,60 waarin de noodzakelijke en meest kostbare punten uit het opleverrapport van D van juli 2015 (voornamelijk dak en hemelwaterafvoer) zijn ingecalculeerd. Volgens de VvE is het door B B.V. aangeboden bedrag toereikend en blijft er zelfs geld over om ook andere punten uit het opleverrapport uit te voeren. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben verzoekers, in het licht van het voorgaande, hun stelling dat het schikkingsbedrag volstrekt ontoereikend is, onvoldoende onderbouwd. Het door verzoekers begrote bedrag wordt immers grotendeels bepaald door de door verzoekers overgelegde offerte van Aannemingsbedrijf D van 18 november 2016 ten bedrage van rum € 75.000,-. Deze offerte gaat uit van een nieuwe dakbedekking en een andere methode van herstel van de hemelwaterafvoeren.
Verzoekers hebben niet onderbouwd waarom een geheel nieuwe dakbedekking noodzakelijk zou zijn en zo ja op welke grond de VvE dit zou kunnen afdwingen bij B B.V. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de VvE met de schikking een aanzienlijke vordering op B B.V. prijsgeeft. De conclusie daarvan is dat niet gesproken kan worden van onaanvaardbare financiële risico’s voor de VvE. Ook de inhoud van het besluit is dus niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het appartementsrecht, over de VVE, over de splitsingsakte of het modelreglement of over de nietigheid of de vernietigbaarheid van een besluit van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.