Van onze advocaat VvE. De Rechtbank Amsterdam heeft op 14 juni 2017 uitspraak gedaan in kort geding over de vordering van een appartementseigenaar tot verwijdering van de jacuzzi van een andere appartementseigenaar op het dakterras van het appartement.

De advocaat van eiser vordert, kort gezegd, gedaagde op straffe van dwangsommen te gebieden de jacuzzi, de glazen opstand, de scheidingswand en eventueel andere aangebrachte (bouw)materialen te verwijderen van het dak van eiser.

De advocaat van eiser stelt hiertoe, samengevat weergegeven, dat het terras van gedaagde direct boven zijn appartement ligt. Eiser heeft zijn appartement op 17 februari 2017 te koop gezet en hij vreest een verminderde verkoopopbrengst als gevolg van vragen van potentiële kopers over schade (scheuren, lekkages) en geluidsoverlast.

Ook de makelaar van eiser heeft kenbaar gemaakt dat het appartement vanwege de lopende discussie onverkoopbaar is. Ook wordt de verkoopopbrengst van het appartement negatief beïnvloed doordat de opbouwen op het dak, met name de glazen opstand en de rugleuning van de bank op het plateau zichtbaar zijn vanaf de straat, en daarmee de karakteristieke uitstraling van het gebouw aantasten. De aangebrachte elementen op het dak zijn modern, en staan in schril contrast met het verder monumentaal vormgegeven pand.

Daarnaast laakt eiser het onrechtmatig handelen van gedaagde door zonder toestemming van de VvE de werkzaamheden te verrichten. Gedaagde heeft nimmer met de VvE of met zijn buren overleg gevoerd. De grondslag voor de vordering van eiser is dat overeenkomstig de artikelen 6 en 7 van het modelreglement voorafgaande toestemming is vereist van de VvE. Die heeft gedaagde niet verkregen. Eiser kan zich hierop als bewoner rechtstreeks beroepen.

In het splitsingsreglement is verder bepaald dat geen onredelijke hinder mag worden toegebracht aan de andere eigenaars en gebruikers. Ook mag gedaagde niet onrechtmatig handelen in de zin van artikel 6:162 BW. In dit geval veroorzaakt de jacuzzi een luid gebrom dat weerklinkt in de gehele woonkamer van eiser. Bovendien kan de huidige terrasbedekking de afwatering aantasten. Uit een door eiser in het geding gebracht rapport blijkt een groot aantal scheuren in het stucwerk in zijn appartement. Ook is van belang dat de werkzaamheden die gedaagde heeft verricht publiekrechtelijk illegaal zijn. Hij heeft hiervoor immers geen vergunning.

Ter zitting heeft eiser verklaard dat zijn vordering er thans concreet op neerkomt dat gedaagde twee glazen platen, de twee plateaus, de rugleuning van de bank en de jacuzzi dient te verwijderen. Hij heeft zich hierbij onder meer beroepen op het Modelreglement. Als individuele appartementseigenaar kan eiser zich hierop beroepen omdat dit reglement ook zijn belangen beoogt te beschermen. Dat eiser in dit geding als eisende partij optreedt, en niet de VvE, vormt dan ook op zich geen beletsel voor toewijzing van de vorderingen. Eiser heeft ter zitting voorts verklaard dat hij in tegenstelling tot de VvE een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van het gevorderde. Dit spoedeisend belang is erin gelegen dat hij voornemens is zijn appartement te verkopen. Hij kan derhalve niet de publiekrechtelijke besluitvorming over de aanvraag van de bouwvergunning door gedaagde afwachten, zoals de VvE voornemens is te doen.

Het spoedeisend belang van eiser is er naar zijn zeggen met name in gelegen dat potentiële kopers van zijn appartement zullen afhaken indien zij kennis nemen van de discussie met gedaagde. Wat in dit kort geding echter ook wordt beslist, de discussie met gedaagde zal hierdoor niet ten einde komen. De procedure bij de kantonrechter alsmede de procedure voor de vergunningsaanvraag zullen nog de nodige tijd in beslag nemen en de uitkomst van dit kort geding kan de inhoud van de notulen van de VvE-vergaderingen niet veranderen.

Dat gedaagde niet de juiste weg heeft gevolgd door eerst toestemming aan de VvE te vragen alsmede een bouwvergunning, wil nog niet zeggen dat de kantonrechter gedaagde geen vervangende machtiging zal geven of dat de gemeente de vergunning zal weigeren.

Van duidelijke redenen waarom de kantonrechter die machtiging niet zal verlenen, is in dit geding vooralsnog niet gebleken. Gedaagde beschikt immers over een constructieberekening van de puntbelasting van de jacuzzi waaruit volgt dat de werkzaamheden op een verantwoorde wijze zijn verricht. De glazen platen zijn doorzichtig, en dus vanaf de straat niet of amper waarneembaar. De jacuzzi is vanaf de straat hoe dan ook niet waarneembaar. Het enige wat mogelijk waarneembaar is, is de rugleuning van de bank, maar dit is in het totaalaanzicht van het terras vanaf de straat niet meer dan een detail en daarmee naar het oordeel van de voorzieningenrechter van ondergeschikt belang. De houten plateaus zijn, zo heeft gedaagde onbetwist aangevoerd, gemakkelijk te verwijderen, zodat eventuele reparaties aan het dak kunnen worden uitgevoerd.

Verder is in dit kort geding van belang dat eiser in het geheel niet aannemelijk heeft gemaakt dat de werkzaamheden of de nieuwe jacuzzi hebben geleid of leiden tot schade in de vorm van scheuren of lekkage. Ook heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de jacuzzi een luid gebrom maakt. Overigens heeft gedaagde in dat verband toegezegd bereid te zijn de jacuzzi tijdelijk niet te gebruiken indien eiser alsnog zou kunnen aantonen dat van een luid gebrom sprake is. Gedaagde zal dan een deskundige naar de jacuzzi laten kijken.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, de VvE, over de akte van splitsing, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement, belt u dan gerust onze advocaat VvE op 020-3980150.