Van onze advocaat VVE. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 14 maart 2017 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE tot het niet verlenen van toestemming tot het plaatsen van een afvoerpijp op dak nietig of vernietigbaar was en of vervangende machtiging door de rechter verleend kon worden.
In eerste aanleg heeft de advocaat van appellant primair verzocht het besluit nietig te verklaren, en subsidiair dat besluit te vernietigen, alsmede de vervangende machtiging te verlenen zoals ook in hoger beroep is verzocht. De kantonrechter heeft de verzoeken van appellant afgewezen. Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de advocaat van appellant met zijn grieven op.
Vernietiging van het besluit
Met de grief betoogt appellant dat het gegeven besluit nietig is en dat de kantonrechter op zijn stelling dienaangaande niet heeft gereageerd. Ter toelichting voert appellant aan dat op grond van artikel L van de splitsingsakte alle besluiten genomen dienen te worden met instemming van alle eigenaars en het onderhavige besluit niet met algemene stemmen is aangenomen want de stem van appellant ontbrak.
De grief slaagt. Allereerst geldt dat de kantonrechter heeft verzuimd te beslissen op het verzoek een verklaring voor recht te geven dat het besluit nietig is, althans het besluit te vernietigen. Verder geldt dat, hoewel het hof niet goed inziet hoe op deze wijze effectieve besluitvorming kan plaatsvinden, onmiskenbaar is dat met artikel L van de splitsingsakte een afwijking van de zogenaamde volstrekte meerderheidsregeling als vervat in het Modelreglement is beoogd, in die zin dat besluiten alleen genomen kunnen worden met instemming van alle eigenaars.
Nu het besluit niet met instemming van alle eigenaars is genomen is de wijze van totstandkoming van het besluit in strijd met de daarvoor geldende regels in de akte en is het besluit derhalve vernietigbaar. Overeenkomstig het door appellant gedane verzoek zal het hof het besluit derhalve vernietigen.
Vervangende machtiging van de rechter
Met betrekking tot de vordering tot vervangende machtiging dient het hof te toetsen of de VVE de medewerking aan of toestemming voor hetgeen wordt verlangd zonder redelijke grond weigert. Daarvoor worden alle omstandigheden van het geval in de beoordeling betrokken.
De advocaat van appellant heeft daartoe aangevoerd dat zulks uit een e-mail van 25 februari 2016 van de administrateur van de VVE zou blijken. Die e-mail houdt volgens hem in dat toestemming is gegeven.
Het hof kan, ervan uitgaand dat instemmend door de administrateur van de VvE op deze e-mail is gereageerd, daaruit echter niet de conclusie trekken dat daarmee toestemming voor plaatsing van de afvoerpijp is gegeven.
Appellant is aldus eigenmachtig en zonder overleg met of toestemming van de VVE tot plaatsing van de pijp overgegaan en onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er geen alternatieven zijn voor de afvoerpijp in kwestie.
Tegen voormelde achtergrond moeten de belangen van partijen worden gewogen. Appellant heeft daartoe gesteld dat zijn huurder het traiteursbedrijf moet kunnen blijven uitoefenen, waarbij alle gerechten in een professionele keuken worden gemaakt. Daartegenover staan de belangen van de andere leden van de VVE.
Onvoldoende weersproken is dat de pijp op het dak in de huidige staat op zichzelf ontsierend is en dat, belangrijker, dit onderdeel van de afzuiginstallatie een hinderlijk geluid veroorzaakt, hetgeen het woongenot van de desbetreffende eigenaren aantast. Dat het storende geluid zou worden voortgebracht door een cv-installatie van de buren is betwist en is door appellant onvoldoende onderbouwd. Dat het geluid hinderlijk is wordt onderstreept door verklaringen van andere omwonenden, die inhouden dat ook zij last hebben van het geluid. Dat bij een meting de normen van het Activiteitenbesluit milieubeheer van de gemeente Amsterdam niet werden overschreden, doet daaraan niet af.
Resumerend kan worden vastgesteld dat appellant of zijn huurder zonder overleg met de VVE de pijp heeft geplaatst en ondanks zijn toezegging geen gedegen onderzoek heeft laten doen naar een andere oplossing, dat onvoldoende is gebleken dat er niet een dergelijke andere oplossing voorhanden is die acceptabel is voor de andere eigenaren en dat de afvoerpijp ontsierend is en geluidsoverlast veroorzaakt.
Wanneer daarbij wordt betrokken dat de belangen van appellant niet parallel lopen aan die van zijn huurder moet de conclusie zijn dat de VVE de medewerking of toestemming voor plaatsing van de pijp niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Gelet op het voorgaande zal de vervangende machtiging niet worden verleend.
Wilt u de hele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de VVE, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over vervangende machtiging door de rechter, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.