Van onze advocaat VVE. Onlangs heeft de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan over de vervangende machtiging (artikel 5:140 BW) tot wijziging van de akte van splitsing.
Vast staat dat in de vergadering van de VvE van 21 mei 2015 niet de vereiste meerderheid van tenminste 80% van de stemgerechtigden (artikel 5:139 lid 2 BW) heeft ingestemd met de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte, die een aanpassing van de breukdelen van de appartementsrechten behelst. Verder staat vast dat wijziging van die breukdelen invloed heeft op de hoogte van de bijdrage voor de servicekosten. Veertien appartementseigenaars hebben vóór wijziging van de splitsingsakte gestemd, vier tegen.
Vervangende machtiging tot wijziging van de akte van splitsing
Op grond van art. 5:140 lid 1 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven indien die vier appartementseigenaars zonder redelijke grond hun toestemming voor het wijzigen van de akte van splitsing hebben geweigerd.
Of sprake is van een weigering zonder redelijke grond zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Daarbij is niet relevant of de huidige appartementseigenaars al dan niet zouden voorstemmen. Uitgangspunt is wat er is beslist door degenen die ten tijde van de vergadering van de VvE op 21 mei 2015 lid van de VvE waren.
In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
Niet in geschil is dat in de akte van splitsing van 13 maart 2000 de breukdelen “grof” zijn vastgesteld. Uit de brief van notaris volgt immers dat hij ten tijde van het opmaken en het passeren van de akte van splitsing van 13 maart 2000 niet beschikte over het door Bouwfonds in 2002 verstrekte overzicht van de woonoppervlakte van de verschillende appartementen. De stelling van A ter zitting dat sprake is van nieuwe inzichten wat betreft de vaststelling van breukdelen wordt dan ook niet gevolgd. Uit de stukken kan immers ook worden afgeleid dat de notaris reeds in 2003 te kennen heeft gegeven dat, als hij ten tijde van het opmaken en passeren van de akte van splitsing van 13 maart 2000 had beschikt over genoemd overzicht, ervoor zou hebben gepleit om andere breukdelen te hanteren.
In de concept-akte van wijziging van splitsing in appartementsrechten van 18 maart 2015 zijn de breukdelen vastgesteld op basis van de afgeronde verdeelsleutels van de NEN-2580 norm.
Uit de verklaring van A ter zitting dat hij zich realiseert dat de in de akte van splitsing van 13 maart 2000 vastgestelde breukdelen van 1/10 voor de penthouse-appartementen en 1/20 voor de overige appartementen te kort door de bocht is, leidt de kantonrechter af dat de methode waarop deze breukdelen zijn gebaseerd ook door een tegenstemmer niet als een objectieve en eerlijke maatstaf wordt gezien voor de verdeling van de servicekosten. Dat de thans voorgestane methode om de breukdelen vast te stellen, gebaseerd op de woon-en gebruiksoppervlakte van de appartementen in samenhang gezien met de NEN-2580 norm, geen objectieve maatstaf is, is niet aannemelijk geworden. De enkele stelling van A dat hij de vierkante meter-methode ook niet eerlijk vindt, acht de kantonrechter, zonder nadere toelichting die ontbreekt, onvoldoende.
In het licht van het vorenstaande is de wens van verzoeker. om de akte van splitsing te wijzigen in die zin dat de breukdelen worden gewijzigd of gerectificeerd niet zonder grond en bovendien eerlijk jegens alle appartementseigenaars.
Het door A gevoerde verweer dat men bij de koop van een appartement heeft getekend voor de in de akte van splitsing opgenomen breukdelen en dat men, gelet op de daarop gebaseerde servicekosten, een hypotheek heeft afgesloten, wordt verworpen. Daartoe is van belang dat de beperkt gerechtigden ter zake van de appartementsrechten hun toestemming hebben verleend met betrekking tot de voorgenomen wijziging van de splitsing in appartementsrechten. Verder valt uit het bij de brief van de notaris gevoegde overzicht “Verdeelsleutels NEN [verweerster] , op basis maand-begrotingsbedrag 2015 van: € 2.050,00” af te leiden dat het huidige percentage in het kader van de te betalen servicekosten op basis van 1/10 en 1/20 respectievelijk 5% en 10% bedraagt, terwijl met toepassing van NEN 2580 op de woon-/gebruiksoppervlakte die percentages variëren in 4,93%, 5,01%, 5,42%, 5,50% en 8,13%.
Het verschil tussen de oude en de nieuwe percentages is naar het oordeel van de kantonrechter dermate gering dat geen sprake is van een zodanig negatief effect op de hoogte van de servicekosten, dat dit een redelijke grond voor weigering van de verzochte toestemming is. Bovendien wordt het begrotingsbedrag ter zake de servicekosten jaarlijks door de VvE vastgesteld. Dit betekent dat de hoogte van de servicekosten reeds om die reden al kan fluctueren.
De slotsom is, alle omstandigheden in aanmerking genomen, dat de weigering van de vier appartementseigenaars hun toestemming te verlenen voor de door verzoeker voorgestelde wijziging van de splitsingsakte redelijke grond mist in de zin van art. 5:140 BW.
Het verzoek van verzoeker tot het verlenen van een vervangende machtiging ten aanzien van het notarieel vastleggen van de wijziging van de akte van splitsing zal worden toegewezen als hierna vermeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de VVE, over de wijziging van de akte van splitsing of over de vervangende machtiging door de rechter, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.