Appartementsrecht. VVE. Aan- of opbouw. Mocht de VvE toestemming weigeren voor een dakopbouw? Vernietiging besluit? Vervangende toestemming? Redelijkheid. Toetsing.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 2 november 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VvE toestemming mocht weigeren voor een dakopbouw op een appartement.

Verzoekers hebben de kantonrechter verzocht het besluit te vernietigen ex artikel 2:15 lid 1 BW, en onmiddellijk te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist, op de grond dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die partijen jegens elkaar in acht dienen te nemen, althans in strijd met het verbouwingsprotocol.

Zij hebben daarnaast verzocht hen ex artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verlenen tot het bouwen van een dakopbouw conform de vergunningvoorschriften, omdat de VvE de toestemming daartoe zonder redelijke grond heeft geweigerd.

De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen op gronden als in de bestreden beschikking weergegeven.

Appartementsrecht. VVE. Aan- of opbouw. De VvE weigert toestemming voor een dakopbouw. Vernietiging van het besluit? Vervangende toestemming? Redelijkheid. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

Verzoekers klagen in dit hoger beroep erover dat de kantonrechter heeft nagelaten te motiveren waarom het besluit van de VvE niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Zij klagen daarnaast over de overwegingen op grond waarvan de kantonrechter de verzochte machtiging niet heeft verleend.

Verzoekers hebben in hun verzoekschrift in hoger beroep geen afzonderlijke grieven geformuleerd.

Het hof zal daarom bezien of de door verzoekers aangevoerde argumenten aanleiding geven alsnog enig onderdeel van hun verzoek toe te wijzen.

De kantonrechter heeft overwogen dat de VvE vijf bezwaren heeft ingebracht tegen het plan van verzoekers.

De VvE heeft aangevoerd (i) dat het plan zonder overleg tot stand is gekomen, (ii) dat de door [verzoekers] voorziene dakopbouw te massaal van karakter is, (iii) dat de opbouw een inbreuk op de privacy van de directe buren meebrengt en (iv) een nadelige invloed heeft op de bezonning en vrije lichttoetreding van de naastgelegen woning en, ten slotte, (v) dat de opbouw voor alle appartementen van invloed is op het zicht.

Verzoekers voeren omtrent bezwaar (i) aan dat zij, anders dan de kantonrechter overweegt, wel overleg hebben gehad met hun buren.

Dat maakt echter nog niet dat de VvE toestemming voor het plan heeft moeten geven.

Verzoekers brengen tegen het bezwaar onder (ii) in dat de opbouw geenszins massaal is; het gaat slechts om een verhoging van hun woning van 2,5 meter en de opbouw is juist ontworpen in de stijl van het huidige appartementencomplex.

Volgens de VvE gaat het echter niet om het architectonische uiterlijk van de opbouw maar om de zichtbaarheid van de opbouw vanuit de woning, tuin of terras van de andere leden van de VvE, en om het wegnemen van licht, lucht en zon.

Het effect van de ophoging van de woning van 7,4 meter tot 10 meter wordt versterkt doordat deze niet inspringt zoals het geval is bij de opbouwen die wel zijn toegestaan, aldus de VvE.

Het hof zal een en ander betrekken bij de bespreking van de bezwaren (iii) tot en met (v).

Tegen het onder (iii) genoemde bezwaar voeren verzoekers aan dat er in de gevel van hun woning al twee ramen zitten die uitzicht hebben op terrassen en tuinen van de buren zodat de dakopbouw niet tot een inbreuk op de privacy van die buren leidt.

Verzoekers zien daarbij echter over het hoofd dat de in de opbouw aan te brengen ramen een grotere inbreuk op de privacy van de buren opleveren dan thans het geval is.

De ramen die nu in de achtergevel van hun woning aanwezig zijn bevinden zich op de eerste verdieping, op gelijke hoogte met de terrassen van de buren.

De tweede verdieping van de woning van verzoekers heeft geen ramen; volgens de VvE juist vanwege de privacy van de buren.

Met een dakopbouw met ramen zouden er ineens ramen op de derde verdieping worden toegevoegd.

Dit betekent aanzienlijk meer zicht op de tuinen en vooral de terrassen van de buren en daarmee een aanzienlijk grotere inbreuk op hun privacy.

Verzoekers stellen daarnaast dat ook de ramen van de overige woningen uitkijken op de terrassen en de tuinen van buren.

De VvE wijst echter terecht erop dat de woning van verzoekers haaks staat op de meeste overige woningen zodat de impact van ramen in hun woning op de privacy van de buren groter is dan van de ramen in de overige woningen.

Daaraan kan worden toegevoegd dat in de huidige situatie, ondanks dat de woning van verzoekers haaks staat, een te veel aan inkijk wordt voorkomen doordat de achtergevel van hun woning, zoals gezegd, geen ramen heeft op de tweede verdieping.

Aan het voorgaande doet niet af dat de ramen zo nodig kunnen worden voorzien van melkglas, zoals verzoekers voorstellen, en dat de buren mede mogen bepalen waar de ramen in de achtergevel van de opbouw gesitueerd worden.

Een en ander is immers niet voorzien in de plannen die verzoekers aan de VvE hebben voorgelegd en op grond waarvan het besluit tot weigering van de toestemming is genomen.

Verzoekers betogen ten aanzien van bezwaar (iv) dat de opbouw niet of slechts zeer geringe invloed heeft op de bezonning van de naastgelegen woningen en tuinen.

Dit zou blijken uit door haar overgelegde bezonningsstudies.

Uit die studies blijkt echter wel degelijk dat er in het voorjaar (situatie 12 maart om 10 uur) en het najaar (situatie 21 september om 10 uur) in de ochtend verschillen zijn in de bezonning van naastgelegen tuinen en terrassen. De schaduw valt op dat tijdstip in de ochtend zelfs een hele tuin verder. In de zomer (situatie 21 juni) zijn in de dichtbij gelegen tuinen (om 10 uur en om 13 uur) en op het eerste terras (om 10 uur) ook verschillen te zien, hoewel kleiner dan in de andere seizoenen. De situatie in de winter wordt in de studies niet duidelijk gemaakt.

Al met al is te concluderen dat de opbouw voor de bewoners van de dichtbij gelegen woningen een relevante vermindering van de bezonning van hun tuinen en/of terras zou betekenen.

Wat bezwaar (v) betreft betwisten verzoekers dat de opbouw invloed heeft op het zicht vanuit de andere woningen en tuinen.

Zij wijzen erop dat, vanuit de andere woningen bezien, achter hun woning een twee keer zo hoog gebouw staat waardoor het uitzicht reeds belemmerd wordt.

Ook hebben de meeste bewoners hoge schuttingen geplaatst ter afscheiding van hun terras, aldus verzoekers.

Een en ander neemt echter niet weg dat vanuit een deel van de terrassen en tuinen, afhankelijk van waar men zich in de tuin of op het terras bevindt, de geplande opbouw zichtbaar zal zijn.

Dat zal meer het geval zijn, en meer opvallen, naarmate men dichter bij de woning van verzoekers komt.

Verzoekers voeren nog aan dat, indien zij de dakopbouw zouden laten inspringen ten opzichte van de achtergevel, zoals de VvE kennelijk wenst, de dakopbouw vanuit de meeste andere woningen en tuinen nog steeds in het zicht is.

Daarin heeft verzoekers gelijk, maar vooral vanuit de meest dichtbij gelegen tuinen en terrassen zal de opbouw minder in het zicht zijn en minder massaal ogen.

Ook zal met het inspringen van de opbouw de invloed op de bezonning en de inbreuk op de privacy verminderen.

Verzoekers stellen voorts dat het besluit willekeurig is genomen omdat de VvE aan andere eigenaren wel toestemming heeft gegeven voor een dakopbouw.

Dat die dakopbouw vanaf de achtergevel inspringen is alleen ingegeven door het feit dat voor een opbouw over het volledige dak van die woningen geen omgevingsvergunning wordt verleend, zo stellen verzoekers.

Op het dak van hun woning wordt wel een volledige dakopbouw vergund vanwege de gevelhoogte van hun woning.

De VvE had daarom toestemming moeten geven voor hun bouwplan, aldus nog steeds verzoekers.

Het hof volgt verzoekers niet in hun betoog dat het besluit van de VvE is ingegeven door willekeur.

In de notulen van de vergadering van 20 november 2018 is te lezen dat voorafgaand aan het nemen van het besluit is gesproken over het plan van verzoekers om een dakopbouw te plaatsen over de gehele verdieping.

Daarbij is opgemerkt dat het plan afweek van hetgeen eerder in de ledenvergadering over dakopbouw is besproken.

Aan verzoekers is vervolgens gevraagd of zij bereid waren om evenals de andere bewoners van plan waren, hun dakopbouw te laten inspringen.

Verzoekers zijn daarop niet ingegaan, naar hun zeggen omdat dit technisch niet mogelijk was en veel ruimte zou schelen.

Verzoekers hebben daarbij ook meegedeeld dat hun plan aan de eisen van de gemeente voldoet. Een en ander wijst erop dat de VvE met het besluit tot weigering alle leden gelijk heeft willen behandelen.

Dat is het tegendeel van willekeur.

Voor zover verzoekers betogen dat zij anders moeten worden behandeld omdat zij wel een vergunning voor een dakopbouw over het gehele oppervlakte kunnen krijgen, overweegt het hof dat de VvE bij het nemen van haar besluit andere argumenten kan betrekken dan de gemeente bij het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning.

Verzoekers wijzen nog op hun belang bij een dakopbouw over het gehele dak.

De bouwkosten van een kleinere dakopbouw zijn hoger dan van een volledige opbouw, terwijl het ook 23 m2 minder aan woonoppervlakte oplevert.

Verzoekers becijferen hun verlies op € 92.000,- wegens minder vloeroppervlak plus de meerkosten van de kleinere opbouw.

Dit zou opwegen tegen de belangen van een relatief gering deel van de leden van de VvE.

Het hof constateert dat verzoekers naast dit financiële belang geen bijzondere persoonlijke belangen heeft aangevoerd.

Hetgeen zij aanvoert geldt bovendien ook voor de andere bewoners die een dakopbouw willen realiseren.

Samengevat kan worden gezegd dat het realiseren van een volledige dakopbouw door verzoekers vooral voor de nabij gelegen woningen nadelen oplevert.

Deze bestaan uit minder privacy, een mindere bezonning en minder zicht.

Hoewel minder relevant, levert de opbouw ook een vermindering van het zicht op voor de verderop gelegen woningen.

Daar tegenover staat het door verzoekers aangegeven financiële belang.

In dat financiële belang is echter, gegeven de nadelen voor de andere eigenaren, onvoldoende grond te vinden om te concluderen dat de VvE zich met het nemen van het besluit jegens verzoekers niet heeft gedragen zoals door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Zij dient zich immers de belangen van al haar leden aan te trekken, en moet daarbij ook in het oog te houden dat zij haar leden gelijk behandelt.

In dat licht heeft zij in redelijkheid het besluit kunnen nemen.

Gelet op een en ander kan evenmin worden geconcludeerd dat de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.

De redelijke grond voor weigering is gelegen in de belangen van de andere leden en in het terechte uitgangspunt de leden gelijk te willen behandelen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.