De Rechtbank Den Haag heeft op 9 maart 2022 uitspraak gedaan over de vraag of er sprake was van een ondeelbare rechtsverhouding bij een gemeenschappelijk gedeelte van het appartement.

Het appartement van gedaagde is op de eerste en tweede etage gelegen.

Op de begane grond is het appartement van de heer A gelegen.

In 2016 heeft A de uitbouw achter zijn appartement vergroot.

Gedaagde heeft vervolgens het balkon bij zijn keuken op de eerste etage, die op die uitbouw gerealiseerd is, vergroot (hierna: het dakterras).

De Gemeente Den Haag heeft een omgevingsvergunning aan gedaagde verleend voor de vergroting van het dakterras.

Het dakterras van gedaagde is op minder dan twee meter gelegen van de achtertuinen van eisende partij.

Vanaf het dakterras heeft gedaagde zicht op de achtertuinen en woningen van eisende partij.

De eisende partijen stellen zich op het standpunt dat het dakterras in strijd is met artikel 5:50 BW op grond waarvan het, kortweg, verboden is om binnen twee meter van de erfgrens een balkon of soortgelijk werk te hebben dat uitzicht geeft op het naburige erf.

De eisende partijen vorderen in de hoofdzaak verwijdering respectievelijk verkleining van het dakterras, dat laatste eventueel in combinatie met plaatsing van een glazen scherm.

Appartementsrecht. VVE. Behoort het dakterras tot het gemeenschappelijk gedeelte? .  Ondeelbare rechtsverhouding? Mede-eigendom? Exceptio plurium litis consortium.

De rechter oordeelt als volgt.

Voordat de rechtbank toekomt een beoordeling van de vordering in de hoofdzaak, zal zij eerst het door gedaagde opgeworpen incident moeten beoordelen.

Gedaagde heeft aangevoerd dat sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding.

De vorderingen van eisende partij hebben betrekking op een onroerende zaak waartoe niet alleen gedaagde als appartementseigenaar gerechtigd is, maar ook A als mede VvE-lid en de vereniging van eigenaren (hierna: de VvE).

Het balkon is immers onderdeel van het gemeenschappelijke gedeelte van de VvE.

In ieder geval is er sprake van (gedeeltelijk) eigendom van A.

Gedaagde stelt dat uit het voorgaande volgt dat sprake is van ondeelbare rechtsverhouding waarover pas worden beslist als alle bij de rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure betrokken zijn.

Nu eisende partijen hebben nagelaten om ook A en/of de VvE in de procedure te betrekken, dienen de vorderingen jegens gedaagde afgewezen te worden, althans dienen eisende partij niet-ontvankelijk verklaard te worden.

De eisende partijen hebben als verweer aangevoerd dat de VvE niet is opgericht.

Hiervoor verwijzen zij naar de akte van levering waarmee het appartementsrecht aan gedaagde geleverd is en waarin verwezen wordt naar akte van 25 februari 1964 die is opgesteld bij de splitsing in appartementsrechten (hierna: de splitsingsakte).

In de splitsingsakte is opgenomen dat geen vereniging van eigenaren is opgericht.

Omdat geen vereniging van eigenaars is opgericht, en deze derhalve ook niet van rechtswege bestaat, kan de VvE ook niet in de procedure betrokken worden.

De rechtbank overweegt dat de incidentele vordering van gedaagde dat sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding gebaseerd is op de stelling dat het dakterras behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van de onroerende zaak.

Indien dat het geval is, dan is de VvE eigenaar van het dakterras en had ook de VvE in de procedure betrokken moeten worden.

Het incident kan echter alleen worden toegewezen indien de vereniging van eigenaren is opgericht of van rechtswege ontstaan is.

Een niet-bestaande vereniging van eigenaren kan immers niet gedagvaard worden.

Gesteld noch gebleken is dat de VvE in het Handelsregister is ingeschreven.

Ook uit het Kadaster of anderszins is gebleken dat de VvE is opgericht.

De rechtbank dient derhalve de vraag te beantwoorden of de VvE van rechtswege ontstaan is.

Overwogen wordt dat een vereniging van eigenaren van rechtswege ontstaat bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten, mits de splitsingsakte mede de akte van oprichting en de statuten van een vereniging van eigenaars inhoudt (vgl. Hoge Raad 12 april 2013, HR:2013:BY8733).

Uit de splitsingsakte volgt echter dat bij de splitsing geen vereniging van eigenaren is opgericht.

Dit betekent dat, anders dan gedaagde gesteld heeft, ook niet van rechtswege een vereniging van eigenaren ontstaan is.

Nu geen vereniging van eigenaren van rechtswege ontstaan is dan wel (op een later moment) is opgericht, kan de VvE niet in de procedure betrokken worden.

Ten aanzien van de (vermeende) VvE kan de exceptio plurium litis consortium niet slagen.

Ten aanzien van de positie van A herhaalt de rechtbank haar overweging dat de incidentele vordering van gedaagde gebaseerd is op de stelling dat het dakterras behoort tot het gemeenschappelijk gedeelte.

De gedaagde heeft verder niet toegelicht op welke andere rechtsgrond A (mede-)eigendom verkregen heeft over het dakterras en op welke rechtsgrond in dat geval sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding.

In ieder geval roept het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars geen mede-eigendom in het leven.

Dat sprake is van (mede-)eigendom volgt in ieder geval ook niet uit de omstandigheid dat alleen gedaagde de omgevingsvergunning voor de realisatie van het dakterras heeft ingediend.

Ook is niet gebleken dat A heeft meebetaald aan de realisatie van het dakterras of daarvoor mede-opdrachtgever geweest is.

Dat betekent dat de exceptio plurium litis consortium ook ten aanzien van A niet kan slagen.

Uit het voorgaande volgt dat de incidentele vordering moet worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.