Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 23 februari 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE aansprakelijk was voor de opgetreden wateroverlast binnen het appartement.

Appellant stelt dat hij sinds 2011 last heeft van water in de kruipruimte onder zijn woning en dat dit een gebrek is in de gemeenschappelijke ruimte waar de VvE verantwoordelijk voor is.

Aan de VvE komt immers het beheer en onderhoud daarvan toe.

De VvE is, aldus appellant, na vele jaren nog steeds er niet in geslaagd de wateroverlast op te heffen, ondanks dat zij door appellant herhaaldelijk in gebreke is gesteld.

Omdat de gebreken zijn blijven bestaan, is de VvE tekortgeschoten in haar verplichtingen.

Op basis van toerekenbaar tekortschieten dan wel op basis van onrechtmatig handelen is de VvE gehouden haar verplichtingen na te komen en is zij aansprakelijk voor de door appellant geleden schade.

Appartementsrecht. VVE. Aansprakelijkheid voor wateroverlast. Beheer. Zorgplicht. Onderhoud. Onrechtmatige daad van de VVE? Toerekenbare tekortkoming van de VVE? Schadevergoeding?

De rechter oordeelt als volgt.

Voor zover appellant stelt dat de VvE toerekenbaar tekort is geschoten in een met hem gesloten overeenkomst van opdracht, overweegt het hof dat appellant het bestaan van een dergelijke overeenkomst niet heeft onderbouwd.

Appellant heeft bijvoorbeeld niet aangegeven wanneer de overeenkomst van opdracht met de VvE is gesloten en wat de inhoud daarvan is.

Omdat ieder aanknopingspunt ontbreekt en het bestaan van een dergelijke overeenkomst door de VvE is betwist, gaat het hof ervan uit dat van opdracht geen sprake is, laat staan van een tekortschieten in de nakoming ervan.

Voor zover appellanten stelt dat de VvE tekortgeschoten is in haar zorgplicht voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken zoals opgenomen in artikel 15 van het reglement dat bij de splitsingstukken hoort, overweegt het hof als volgt.

Tussen partijen is niet in geschil dat het probleem zich voordoet in een gemeenschappelijk deel dan wel in een gemeenschappelijke zaak.

Dat betekent dat indien de VvE zou tekortschieten in haar zorgplicht voor het onderhoud daarvan, zij jegens de gemeenschap van appartementseigenaren haar verplichtingen niet nakomt.

Appellant heeft zijn vordering echter niet namens de gemeenschap ingesteld, zoals artikel 3:171 BW vereist voor het instellen van rechtsvorderingen door een deelgenoot.

Dat is in ieder geval niet kenbaar gemaakt, niet gesteld en ook niet gebleken.

De conclusie is dat de vordering tot vergoeding van schade voor zover die is gebaseerd op een toerekenbaar tekortschieten door de VvE in de nakoming van de verplichting die uit artikel 15 voortvloeit, om deze reden al moet worden afgewezen.

Het hof overweegt verder dat ook indien appellant nakoming vordert van de uit artikel 15 van het reglement voortvloeiende verplichting van de VvE jegens de gemeenschap van appartementseigenaren, het gevorderde om dezelfde reden niet kan worden toegewezen.

De vraag die dan resteert is of de VvE jegens appellant onrechtmatig heeft gehandeld.

Bij beantwoording van die vraag gaat het hof ervan uit dat, op welk moment de wateroverlast in de kruipruimte ook mag zijn begonnen, de VvE hiermee voor het eerst bekend werd toen zij daarvan op 26 april 2017 een melding kreeg.

Weliswaar heeft appellant gesteld dat hij vanaf 2011 met regelmaat melding van het probleem heeft gemaakt, maar deze meldingen worden betwist en zijn in dit hoger beroep door appellant niet nader onderbouwd en geconcretiseerd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.

Appellant heeft verder gesteld dat de VvE van april 2017 tot en met november 2017 geen actie heeft ondernomen, maar die stelling vindt geen steun in de feiten.

De VvE heeft gemotiveerd aangevoerd dat zij na de melding van 26 april 2017 Vakman Werkt heeft ingeschakeld, die op haar beurt door Lekkage Dokter een rapport heeft laten opstellen naar de oorzaak van de wateroverlast.

Dat rapport is verschenen op 17 juli 2017.

De VvE heeft vervolgens naar aanleiding van het rapport van Lekkage Dokter opdracht gegeven aan Waterbedrijf V om de leidingdoorvoeren goed af te dichten.

Dat betrof één van de adviezen uit het rapport.

Voor de uitvoering van de twee andere adviezen (het op afschot leggen van de bestrating en het omleggen van de hemelwaterafvoer) heeft de VvE offertes aangevraagd bij Vakman Werkt en B en die bij e-mail van 25 oktober 2017 aan de leden van de VvE verzonden.

Nadat een meerderheid van de leden van de VvE een voorkeur had uitgesproken B de werkzaamheden te laten uitvoeren, is op basis van dit besluit B in opdracht van de VvE daartoe overgegaan op 8 november 2017.

Het voorgaande is onvoldoende door appellant weersproken.

Het hof concludeert, in navolging van de kantonrechter, dat op basis van deze feiten de VvE niet het verwijt kan worden gemaakt dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld bij de uitvoering van het beheer en onderhoud van het appartementencomplex.

De VvE heeft immers direct actie ondernomen en heeft gehandeld op basis van de adviezen van de door haar ingeschakelde deskundigen.

Dat B de werkzaamheden ondeugdelijk heeft uitgevoerd, met als gevolg dat de wateroverlast voortduurde en dat de VvE hiervan een verwijt valt te maken omdat ze onvoldoende toezicht op die werkzaamheden heeft gehouden of omdat B onkundig zou zijn en de VvE dit wist, is door appellant onvoldoende gesteld.

Het hof betrekt hierbij dat de VvE met Bierhof de werkzaamheden nog bij langs is gelopen en het waterbedrijf V over de kwaliteit van de werkzaamheden heeft geraadpleegd.

De VvE mocht in de gegeven omstandigheden afgaan op de mededelingen van het Waterbedrijf V dat in zijn brief van 21 december 2017 naar aanleiding van vragen van de VvE schreef dat de monteur tweemaal een bezoek heeft gebracht aan de woning van appellant en beide keren geen lekkage aantrof.

De omstandigheid dat na de werkzaamheden van B desalniettemin wateroverlast is blijven bestaan, ongeacht of dit werd veroorzaakt door het oorspronkelijke probleem dat klaarblijkelijk niet was opgelost of doordat een nieuw probleem was ontstaan, maakt het handelen van de VvE in de gegeven omstandigheden nog niet onrechtmatig.

De VvE heeft verschillende deskundigen geraadpleegd die verschillende oorzaken aanwezen en uiteenlopende adviezen gaven (Lekkage Dokter, Van T). Klaarblijkelijk was het probleem niet eenvoudig op te lossen.

Het feit dat de VvE in eerste instantie de adviezen uit het rapport van de Lekkage Dokter van 17 juli 2017 heeft opgevolgd en niet (tevens) die uit het later verschenen rapport van Van T van 17 oktober 2017, maakt het handelen van de VvE niet onzorgvuldig.

Om daartoe te kunnen concluderen, zijn onvoldoende redengevende feiten en omstandigheden door appellant naar voren gebracht.

Ook de door appellant in hoger beroep aangedragen feiten die zich hebben voorgedaan vlak voor- en nadat het vonnis van de kantonrechter van 10 december 2019 is gewezen, kunnen niet tot toewijzing van het gevorderde leiden.

De VvE heeft opnieuw deskundigen geraadpleegd die een andere oorzaak aanwezen of geen oorzaak konden vinden en met verschillende adviezen kwamen.

Dat het injecteren van de grond met waterglas de aangewezen oplossing is, blijkt niet uit deze adviezen. Ook heeft het bestuur van de VvE een ledenvergadering bijeengeroepen die in juni 2020 een besluit heeft genomen naar aanleiding van een nieuw voorstel van appellant.

De conclusie is dat geen sprake is van onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig handelen door de VvE jegens appellant.

Er ligt inmiddels ook een besluit van de ledenvergadering om het herstel conform de door appellanten voorgestelde oplossing te laten plaatsvinden.

Aan dit besluit kan uitvoering worden gegeven.

Ook het door appellant gestelde toerekenbaar tekortschieten kan niet tot toewijzing van het gevorderde leiden.

Omdat de VvE op deze beide grondslagen niet aansprakelijk kan worden gehouden, behoeft het overige door appellant gevorderde, in het bijzonder de vordering tot vergoeding van schade, geen bespreking meer.

Voor zover in de vordering tot opheffing van de wateroverlast een vordering tot nakoming moet worden gelezen, kan die niet worden toegewezen.

Het ontbreekt de vorderingen aan een deugdelijke onderbouwing.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.