De Rechtbank Den Haag heeft op 24 november 2020 uitspraak gedaan over de vraag of in de splitsingstukken de bestemming van commerciële ruimten een gebruik als logies en short stay omvatte.
Het conflict in deze zaak spitst zich in de kern toe op de vraag hoe ver het gebruiksrecht van de commerciële ruimten A (alsmede commerciële ruimten B en C) strekt.
Appartementsrecht. VVE. Geschil over de vraag of de bestemming ‘commerciële ruimten’ gebruik als logies en short stay omvat.
De rechter oordeelt als volgt.
Zoals onder meer is overwogen in Hoge Raad, 1 november 2013 (HR:2013:1078), herhaald in Hoge Raad, 14 februari 2014, HR:2014:337) gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.
Voor de vaststelling van het recht tot gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken, in dit geval in het bijzonder de bij de feiten aangehaalde artikelen.
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die destijds tot splitsing zijn overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die aktes.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het beoogde gebruik van de appartementen met de bestemming commerciële ruimte, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsaktes voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder hetgeen uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen aan welke door partijen gegeven uitleg doorslaggevend gewicht toekomt.
In de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen drie categorieën appartementen (hotelappartementen, commerciële ruimte(n) en parkeerplaatsen).
Dit onderscheid wordt ook benadrukt in artikel 1.1 van de – eveneens in de hoofdsplitsingsakte opgenomen – toepasselijke bijzondere erfpachtvoorwaarden, terwijl in artikel 1.2 van die voorwaarden wordt vermeld dat de opstallen uitsluitend mogen worden gebruikt overeenkomstig de daaraan in artikel 1.1 gegeven bestemming.
Bovendien gelden voor elke categorie eigen rechten en verplichtingen ten aanzien van het toegestane gebruik.
Naar het oordeel van de kantonrechter volgt reeds uit dit bewust gekozen onderscheid in drie categorieën met eigen rechten en verplichtingen dat het niet de bedoeling van de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is geweest dat de commerciële ruimten dezelfde bestemming zouden kunnen hebben als de hotelappartementen, te weten het gebruik als verhuur voor logies en short stay.
Als dat zo zou zijn, zouden de hotelappartementen in de oorspronkelijke hoofdsplitsingsakte (toen de hotelappartementen nog uitsluitend voor verhuur als logies of short-stay mochten worden gebruikt) feitelijk ook commerciële ruimten zijn en als zodanig kunnen worden aangeduid.
In dat geval zou er geen aanleiding zijn voor het in de hoofdsplitsingsakte wel opgenomen onderscheid tussen de termen ‘hotelappartementen’ en ‘commerciële ruimten’.
Dit wordt ondersteund door het feit dat op de eerste pagina van de hoofdsplitsingsakte het doel van de splitsing als volgt is omschreven:
Het hiervoor bedoelde perceel grond is bestemd voor de bouw van een gebouw bestaande uit vijf bouwlagen en een souterrain, met onder meer bedrijfsruimten, één honderd acht en dertig (138) hotelappartementen en eenhonderd eenennegentig (191) parkeerplaatsen.
Ook hier wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijfsruimten en hotelappartementen.
Bovendien brengt een redelijke uitleg van voornoemde passage mee dat met ‘bedrijfsruimten’ de appartementen worden aangeduid die in artikel 25 lid 1 van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte de bestemming ‘commerciële ruimten’ hebben gekregen.
De uitleg van de bestemming ‘commerciële ruimten’ in de hoofdsplitsingsakte dient dan ook in het licht van de eveneens in die akte gebruikte term ‘bedrijfsruimten’ te worden beoordeeld.
Onder bedrijfsruimte vallen volgens artikel 7:290 BW alle onroerende zaken bestemd voor horeca, kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf waarin zich een voor het publiek toegankelijk lokaal bevindt bestemd voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening.
Aan die definitie voldoet het gebruik voor logies en short stay niet (zie in dit verband de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017, RBAMS:2017:770).
Ook het gebruik van de term bedrijfsruimten ter onderscheiding van hotelappartementen, toont aan dat de opstellers van de hoofdsplitsingsakte niet de bedoeling hebben gehad dat onder de bestemming ‘commerciële ruimten’ tevens gebruik voor verhuur als logies of short stay is begrepen.
Voorts is relevant dat aan de gerechtigden tot de hotelappartementen uitgebreide aanvullende rechten en verplichtingen worden opgelegd in verband met het verblijf in hun appartementen en – hier vooral relevant – de verhuur van die appartementen als logies en short stay, zoals blijkt uit de onder 2.2 2.3 en 2.5 aangehaalde bepalingen.
Al deze rechten en verplichtingen zijn niet opgelegd aan de eigenaren van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimten’, ook niet voor het geval zij – gelijk de gerechtigden tot de hotelappartementen – zouden overgaan tot het gebruik voor verhuur als logies en short stay.
Wanneer het – zoals D stelt – bij de hoofdsplitsing de bedoeling zou zijn geweest dat de commerciële ruimten ook voor de verhuur als logies en short stay mochten worden gebruikt, had het voor de hand gelegen dat de gerechtigden van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimten’ (bijvoorbeeld door middel van een schakelbepaling) voor dat geval dezelfde rechten en verplichtingen zouden hebben verkregen als de gerechtigden van de hotelappartementen.
Ook uit het feit dat een dergelijke (schakel)bepaling ontbreekt, volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling van de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is geweest dat de gerechtigden tot de commerciële ruimten, naast de eigenaren van de hotelappartementen, hun ruimte ook voor verhuur als logies en short-stay zouden gebruiken.
In dit verband is voorts nog van belang dat de gemeente als erfpachtgever – zoals blijkt uit de wijzigingsakte hoofdsplitsing – de partij is geweest die de aanvullende eisen stelt aan de eigenaren van de hotelappartementen voor het gebruik van hun hotelappartementen, terwijl de gemeente die eisen – zoals blijkt uit de gewijzigde erfpachtvoorwaarden – niet aan de gebruikers van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimte(n)’ heeft gesteld.
Ook daaruit volgt dat het niet de bedoeling is geweest van de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte dat de commerciële ruimten voor de verhuur als logies of short stay zouden worden gebruikt.
D heeft er nog op gewezen dat in artikel 25 lid 1 van akte ondersplitsing commerciële ruimten A ten aanzien van het gebruik slechts beperkingen zijn opgenomen ten aanzien van verdovende middelen, gokspelen en beroepsmatige erotiek.
Uit het feit dat deze uitzonderingen op de bestemming ‘commerciële ruimte’ wel expliciet zijn opgenomen en dat geen uitzondering is gemaakt voor de verhuur aan toeristen voor logies of short stay, terwijl daarvan toen wel al sprake was in de omgeving van de boulevard van Scheveningen en het toerisme door de gemeente werd gestimuleerd, blijkt volgens D dat de bedoeling van partijen is geweest om de verhuur van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimte’ toe te staan.
Deze redenering van D gaat niet op.
Juist door het onderscheid dat ook de gemeente heeft gemaakt in de bijzondere erfpachtvoorwaarden blijkt dat (ook) de gemeente niet de bedoeling heeft gehad dat de commerciële ruimten zouden worden gebruikt voor de verhuur als logies en short stay.
Om die reden was de opname van een expliciet verbod in artikel 25 lid 1 van de akte ondersplitsing commerciële ruimten A – anders dan voor de aldaar wel opgenomen bedrijfsuitoefeningen – niet nodig
Tot slot merkt de kantonrechter nog aanvullend op dat de uitleg die D aan de bestemming ‘commerciële ruimten’ stelt (zelfs) niet wordt gedeeld door een substantieel deel van de overige gerechtigden tot de ‘commerciële ruimten’.
Zij hebben immers tegen aanpassing van de gevel door D gestemd, hetgeen zij uiteraard niet zouden hebben gedaan als zij de uitleg van D zouden volgen.
Of de verhuur van de commerciële ruimten als logies of short stay aan toeristen wel of niet het welstandsniveau en de uitstraling van het appartementencomplex aantast en of die toeristen wel of niet overlast veroorzaken is niet relevant voor het antwoord op de vraag of het gebruik van de commerciële ruimten voor verhuur als logies en short stay door de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is beoogd.
De discussie daarover doet hier dus niet ter zake.
Gezien al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat onder de bestemming ‘commerciële ruimten’ in de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte niet dient te worden begrepen het gebruik voor verhuur als logies en short stay.
Op grond van artikel 25 lid 1 van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is het gebruik van de appartementen als logies en short stay slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering van de hoofd-VvE.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.