De Rechtbank Amsterdam heeft op 26 mei 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE ten onrechte had ingestemd met de uitbouw van een dakterras.

Op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) jo. Artikel 2:15 BW is een besluit van de VVE vernietigbaar indien het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist.

Toetsingsmaatstaf daarbij is de vraag of de VVE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Voorop staat dat verzoekster geen bezwaren heeft tegen de aanleg van een dakterras met een diepte van 2.5 meter, zoals door de VVE is toegestaan bij haar eerste besluit van 6 februari 2018.

In geschil is of bij het tweede besluit van de VVE van 2 februari 2020, waarbij toestemming is gegeven voor een dakterras van 3.5 meter diep, alle belangen voldoende zijn meegewogen.

Daarbij gaat het meer specifiek om het recht op privacy van verzoekster en haar financiële belangen.

Appartementsrecht. VVE. Vernietiging besluit VVE? Heeft de VVE ten onrechte ingestemd met de aanleg en verdere uitbouw van een dakterras? Privacy.

De rechter oordeelt als volgt.

Eind 2017 heeft de VVE, naar aanleiding van het verzoek van de toenmalige eigenaars van de woning van verzoekster om een uitbouw te mogen maken, een werkgroep ingesteld, bestaande uit bewoners van zowel boven- als benedenwoningen.

Volgens de VVE was de werkgroep van mening dat het alleszins redelijk was om de bewoners van de bovenliggende appartementen ruimhartig te compenseren voor het verlies van het uitzicht over de groene tuinen, door hen in de gelegenheid te stellen om op het grijszwarte dakvlak waarop zij na de verbouwing zouden uitkijken, een dakterras te realiseren. Waarborging van de privacy was daarbij een voorwaarde.

Volgens de VVE werd bij het eerste VVE-besluit uitgegaan van een effectief beloopbaar terras van 2.5 meter, met daar achter 75 centimeter tot 1 meter ruimte voor plantenbakken.

Met het tweede besluit verandert dit volgens de VVE niet of nauwelijks, omdat daarbij de plantenbakken aan de binnenzijde van de balustrade komen te staan en het beloopbare gedeelte nog steeds 2.5 meter bedraagt.

Deze indeling is volgens de VVE veel praktischer, in verband met het onderhoud van de planten en vloer, regenwaterafvoer en uit veiligheidsoverwegingen (geen kans op vallende bloempotten).

Op 12 april 2021 heeft de kantonrechter met de griffier de situatie ter plaatse opgenomen.

De diepte van de het dak van de uitbouw van verzoekster bedraagt – inclusief een luifel van 40 centimeter – 3.94 meter.

Er is vastgesteld dat, staande op het dak van de uitbouw, zowel op een afstand van 2.5 meter, 3 meter en 3.5 meter vanaf de gevel, rechtstreeks zicht is op het grootste deel van de tuin van verzoekster.

Direct grenzend aan de uitbouw is een iets verhoogd houten terras gesitueerd.

Het zicht op dat terras is beperkter, naarmate de afstand van de gevel van de bovenwoningen tot de dakrand korter is.

De hoogte van de achtergevel van de uitbouw wordt door partijen geschat op 2.60 meter.

Door het verhoogde terras in de tuin wordt de afstand van het terras beneden tot het dakterras enigszins verkleind.

De kantonrechter oordeelt dat een dakterras met een diepte van 3.5 meter, waarbij aan de binnenkant van de balustrade plantenbakken van 75 centimeter tot 1 meter diep worden neergezet, niet of nauwelijks meer inkijk geeft op de tuin en het terras van verzoekster dan een dakterras van 2.5 meter diep, met achter de balustrade plantenbakken.

Echter: de plaatsing van plantenbakken maakt geen onderdeel uit van het besluit van de VVE waarbij de diepte van het dakterras is uitgebreid tot 3.5 meter.

Tijdens de VVE-vergadering van 25 februari 2020, waarin dit besluit werd genomen, heeft verzoekster gevraagd: “Hoe in het voorstel dan zeker is dat de voorgestelde planten daadwerkelijk blijven staan”.

De notulen bevatten geen antwoord op deze vraag.

Wel staat expliciet in de notulen vermeld dat over een afscheiding met plantenbakken geen stemming heeft plaatsgevonden.

In een e-mail gedateerd 3 mei 2020, schrijft G aan de VVE-leden: ”Het weglaten van de (ook kostbare) plantenbakken maakte ruimte voor uitbreiding van de benutbare loopruimte zonder naar onze mening negatieve gevolgen voor de privacy van omwonenden. De 2,5 m ‘regel’ was daarbij in onze ogen geen heilige verworvenheid. Er waren genoeg mogelijkheden om eventuele privacy issues op een andere manier op te lossen.” .

Het plaatsen van plantenbakken aan de rand van het dakterras lijkt definitief uit het voorstel te zijn geschrapt.

Dat maakt de beoordeling anders, omdat daarmee het beloopbare gedeelte van het dakterras nagenoeg tot aan de rand loopt, op 40 centimeter van de luifel na.

Dit heeft gevolgen voor het zicht van de gebruikers van het dakterras op de ondergelegen tuin en terras en daarmee wordt de privacy van verzoekster en haar gezin aangetast.

Welke andere oplossingen om eventuele privacy issues op te lossen de VVE in overweging heeft genomen, is onbekend.

Er is in ieder geval niet gebleken dat er een oplossing is bereikt.

De kantonrechter oordeelt, gelet op het voorgaande, dat de VVE bij het besluit tot uitbreiding van het dakterras tot 3.5 meter diep, het privacybelang van verzoekster onvoldoende heeft meegewogen.

Het besluit is daarmee in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Tijdens de plaatsopneming heeft de eigenaar van nummer 24 voorgesteld om bij wijze van minnelijke schikking akkoord te gaan met een dakterras met een diepte tot 3 meter, waarbij de rest van het dak – naar de kantonrechter begrijpt – tot de rand wordt opgevuld met vaste plantenbakken, die door de bewoners van de bovenwoning met dakterras worden onderhouden.

Verzoekster had er op dat moment onvoldoende vertrouwen meer in.

Dit voorstel, dat mogelijk een acceptabel compromis kan zijn, ligt echter niet ter beoordeling aan de kantonrechter voor.

Het staat partijen uiteraard vrij daarover alsnog met elkaar afspraken te maken.

De conclusie luidt dat het verzoek van verzoekster om het besluit van de VVE van 25 februari 2020 te vernietigen zal worden toegewezen.

Het besluit van 6 februari 2018, waarbij de VVE een dakterras van 2.5 meter diep heeft toegestaan, blijft geldig.

Dit besluit is niet herroepen en ook niet nietig verklaard of vernietigd.

De VVE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

Nu verzoekster in persoon procedeert, blijven de proceskosten beperkt tot het door haar betaalde griffierecht.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.