De Rechtbank Limburg heeft op 20 mei 2021 uitspraak gedaan over de vraag of door een huurder van een appartement medewerking moest worden verleend aan de renovatiewerkzaamheden in het appartement.
De verst strekkende verweren van gedaagde, dat niet meer dan 70 % van de huurders in het appartementencomplex met de renovatie instemde waardoor er volgens de wet geen werkzaamheden toegestaan zouden mogen worden en dat de huurders niet of onvoldoende betrokken zijn bij de besluitvorming van de VvE, treffen geen doel.
Appartementsrecht. VVE. Huurrecht. Renovatie. Kort geding. Dient huurder van het appartement verplichte medewerking te verlenen aan renovatiewerkzaamheden?
De rechter oordeelt als volgt.
Het bepaalde in art. 7:220 leden 1 tot en met 4 BW is van regelend recht.
Gedaagde verklaart dat hij, omdat hij niet wist hoeveel huurders er in het complex wonen, aan de hand van een eigen calculatie begroot heeft dat 35% van de woningen in het complex gehuurd wordt.
Nu die bewering is feitelijk noch juridisch onderbouwd, terwijl X onweersproken gesteld heeft dat van haar twintig huurders in het complex enkel gedaagde niet met de renovatiewerkzaamheden instemt.
Zonder nadere toelichting en onderbouwing van de kant van gedaagde kan en mag er dan ook niet van uitgegaan worden dat er meer bezwaarden zijn tegen de bewuste (noodzakelijk en wenselijk geachte) renovatiewerkzaamheden.
En al helemaal niet dat het aantal bezwaarde huurders een percentage van zeventig zou halen zoals gedaagde zonder enig bewijs betoogt.
Van belang is verder dat gedaagde zelf gerechtelijke middelen om (tijdig) tegen de renovatiewerkzaamheden op te komen, onbenut gelaten heeft.
Niet gebleken is immers dat gedaagde na ontvangst van de brief van 2 februari 2021 van de beheerder van X waarbij hij van de renovatie op de hoogte gesteld werd, ook maar iets ondernomen heeft.
Wat het betrekken van de huurders in het wooncomplex in de besluitvorming over de renovatie betreft, had X én de VvE natuurlijk gesierd als zij de huurders in een veel eerdere fase op zijn minst afdoende informatie gegeven had (zo mogelijk in gezamenlijk overleg) en hen vervolgens op de hoogte was blijven houden.
Het informatieproces was nu wel heel mager, laat staan dat dat de huurders ook maar enige ruimte tot beïnvloeding van het VvE- besluit en de planning van de uitvoering gegeven is.
Zelfs als hier geen wettelijke verplichting voor de VvE aan de orde is, getuigt het van weinig begrip te hunnen opzichte.
Dit neemt allemaal niet weg dat de VvE-besluiten, waarbij enkel de woningeigenaren stemrecht hebben, met meerderheid van stemmen genomen zijn en dat gesteld noch gebleken is dat daartegen op de bij de wet voorgeschreven wijze door een of meer eigenaren geageerd is.
Daarom moet de conclusie zijn dat – inschattend hoe een eventueel geschil over de toelaatbaarheid van deze renovatie door de bodemrechter beoordeeld zou worden – gedaagde in zijn verweer niet gevolgd kan worden.
Het is ook frappant dat de aangevoerde bezwaren van zijn kant aanvankelijk alleen zagen op uitvoeringsaspecten die samenhingen met de overlast van restricties i.v.m. Covid-19.
Naarmate de tijd voortschreed en de druk toenam, heeft gedaagde steeds weer nieuwe argumenten aangevoerd (deels zonder meer onbegrijpelijk zoals het benadrukken van een contractnummer dat hij niet kende maar dat zag op een gewijzigde administratie van de verhuurder), die het ene na het andere door de verhuurder ontzenuwd of alsnog doeltreffend opgelost werden.
In het bestek van dit kort geding is het dan ook gerechtvaardigd de gevraagde voorzieningen te treffen en gedaagde te verplichten – op grond van het bepaalde in art. 7:220 BW – alsnog en op korte termijn zijn medewerking aan de uit te voeren renovatiewerkzaamheden te verlenen.
Aanvullende bezwaren van gedaagde tegen de renovatiewerkzaamheden m.b.t. de ‘nieuwe huurovereenkomst met een nieuw contractnummer’ die hij nimmer ondertekende noch stilzwijgend goedkeurde, de vermeende weigering van X om de werkzaamheden op de ‘oude’ overeenkomst te baseren, de vrees dat medewerkers van uitvoerder de werkzaamheden niet volgens de Covid-19 richtlijnen en in strijd met de avondklok zouden uitvoeren, en het vermoeden dat zonder omgevingsvergunning en in strijd met de asbestsanering gewerkt zou worden, treffen geen van alle doel.
Het oordeel dat gedaagde op valide gronden medewerking aan de renovatiewerkzaamheden weigerde, vindt geen enkele steun in de feiten.
Temeer niet nu X voldoende aannemelijk en inzichtelijk maakt dat van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuw contractnummer met gedaagde geen sprake is en dat het verschil in nummering een gevolg is van het feit dat de opeenvolgende eigenaren en beheerders verschillende kenmerken aan de huurrelatie toekennen.
Verder heeft X meer dan eens laten weten dat de huurrelatie met gedaagde op de oorspronkelijke huurovereenkomst berust.
Wat de navolging van Covid-19 richtlijnen betreft, heeft gedaagde gesteld noch doen blijken dat hij of een medebewoner van het appartementencomplex de schending van regels en beperkingen bij de gemeente heeft moeten melden, dat de gemeente als gevolg daarvan handhavend tegen de medewerkers van de uitvoerder heeft moeten optreden of dat de gemeente eigener beweging handhavend tegen regelschending in het geweer moest komen.
Met betrekking tot vragen als omgevingsvergunning en asbestsanering heeft X voldoende gemotiveerd en met bescheiden gestaafd dat de voor de renovatie benodigde vergunningen aanwezig zijn en dat het werk dienovereenkomstig uitgevoerd wordt.
Dat gedaagde beweert dat hij aluminium gruis met asbest uit zijn woonkamer heeft moeten verwijderen en laten onderzoeken en dat zijn balkon vol ligt met asbestdelen, is volstrekt onvoldoende onderbouwd.
Ook te dien aanzien heeft gedaagde gesteld noch doen blijken dat hij bij de daarvoor aangewezen instanties in actie gekomen is.
De bewering van gedaagde dat door de materiaalkeuze van kozijnen, ramen en deuren (voorheen hout en thans kunststof) de brandveiligheid afneemt en dat de luchtcirculatie door de handmatig te bedienen luchtroosters in de nieuwe kozijnen niet overeenkomstig de geldende norm is, is evenmin aannemelijk gemaakt, want door X gemotiveerd weersproken.
Gedaagde dient als huurder toe te staan en te gedogen dat de werkzaamheden uitgevoerd worden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement, over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, of over het onderhoud, een verbouwing of een renovatie in het appartementsrecht, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.