De Rechtbank Limburg heeft 19 mei 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een appartementseigenaar het eigendom van het dakterras verkregen had door langdurig en ononderbroken bezit.
In deze procedure staat het antwoord op de vraag of eiser door verjaring eigenaar is geworden van het dak boven het appartement centraal.
Appartementsrecht. VVE. Goederenrecht. Ononderbroken bezit. Verkrijging van eigendom van het dakterras boven het appartement door verjaring? Verjaringstermijn.
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van artikel 3:105 BW verkrijgt degene die een goed bezit dat goed op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.
Artikel 3:306 BW bepaalt dat een dergelijke rechtsvordering verjaart door verloop van twintig jaren.
De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende vangt, op grond van artikel 3:314 lid 2 BW, aan op de dag na de dag waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.
Voor de beantwoording van de centrale vraag is doorslaggevend of eiser (althans diens rechtsvoorgangers) het dak boven het appartementsrecht in bezit hebben genomen en of dit bezit twintig jaren ononderbroken heeft voortgeduurd.
De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die zijn neergelegd in de artikelen 3:107 BW e.v.
De rechtbank overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, onder meer bepalend is of hij de feitelijke macht over dat goed is gaan uitoefenen met de pretentie eigenaar te zijn en of hij dit voor zichzelf doet (artikel 3:113 lid 1 jo. artikel 3:107 lid 1 BW).
De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (HR 18 september 2015, HR:2015:2743).
Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn onvoldoende voor een inbezitneming, zo volgt uit artikel 3:113 lid 2 BW.
Voorts is artikel 3:111 BW van belang, waarin is neergelegd dat indien men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, onder dezelfde titel wordt voortgegaan, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.
Voormeld artikel brengt met zich, dat de houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan.
Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken, noch kan hij houderschap op grond van een andere titel verkrijgen, noch kan hij houder voor een ander worden.
Bezit vanaf 1992?
Eiser heeft primair aangevoerd dat zijn rechtsvoorganger sedert 1992 als bezitter van het dak boven appartementsrecht heeft te gelden.
Volgens eiser heeft de eigenaar A die plaats toen in gebruik genomen en heeft hij bezitshandelingen verricht.
De rechtbank volgt de redenering van eiser niet.
Eiser miskent immers dat door de VvE toestemming aan eigenaar A is verleend om het dak boven appartementsrecht als zonneterras te gebruiken.
Aan de eigenaar is derhalve een gebruiksrecht verleend, waardoor de eigenaar als houder en niet als bezitter van het dak boven appartementsrecht moet worden gekwalificeerd.
Weliswaar is eigenaar A vanaf 1992 de feitelijke macht over het dak boven appartementsrecht uit gaan oefenen, maar die machtsuitoefening kan, gelet op het aan hem verleende gebruiksrecht, niet gepaard zijn gegaan met de pretentie dat eigenaar A ook eigenaar was.
Er is derhalve geen sprake van bezit van het dak boven appartementsrecht vanaf 1992.
Bezit vanaf 2000?
Eiser heeft subsidiair aangevoerd dat zijn rechtsvoorganger (eigenaar B) vanaf 2000 als bezitter van het dak boven appartementsrecht heeft te gelden.
Ook die stelling volgt de rechtbank niet.
Los van de vraag of en onder welke omstandigheden eigenaar B als rechtsopvolger van eigenaar A, die houder was, tot bezitter kan uitgroeien en of daaraan in dit geval is voldaan, geldt hier dat de verjaringstermijn van artikel 3:105 jo. 3:306 BW niet verstreken is.
Het staat immers onweersproken vast dat het jegens eiser gerichte besluit van de VvE van 24 oktober 2019 strekkende tot beëindiging van het gebruik van het dak boven appartementsrecht als zonneterras als een stuitingshandeling moet worden beschouwd.
De verjaringstermijn van twintig jaar is derhalve niet verstreken.
Het gevolg van het voorgaande is dat de vorderingen van eiser stranden.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.