Appartementsrecht. VVE. Is het besluit van de VVV tot toestaan van horeca nietig vanwege strijd met de splitsingsakte? Horecaverbod? Uitleg. Bedrijfsruimte.

Het Gerechtshof Den Haag heeft op 1 februari 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVV tot toestaan van horeca nietig was vanwege strijd met de splitsingsakte.

Deze zaak gaat over een door de vergadering van eigenaars van de VvE bij gewone meerderheid genomen besluit tot het toestaan van horeca in een appartement op de begane grond.

De splitsingsakte bepaalt dat de bestemming van het betreffende appartement “bedrijfsruimte (winkel)” is en verbiedt het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van horeca.

Appartementsrecht. VVE. Is het besluit van de VVV tot toestaan van horeca nietig vanwege strijd met de splitsingsakte? Horecaverbod? Uitleg. Bedrijfsruimte. Toetsing.

De rechter oordeelt als volgt.

per 12 november 2020 heeft de vergadering van eigenaars bij gewone meerderheid besloten dat toestemming wordt verleend voor (i) horeca in de bedrijfsruimte op de begane grond en (ii) de aanleg van een afvoerkanaal ten behoeve van deze horeca.

De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of deze besluiten nietig zijn.

Uit artikel 2:14 in samenhang met artikel 5:129 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een besluit van de vergadering van eigenaars nietig is als dat in strijd is met de splitsingsakte.

De centrale vraag in dit geval is of de tweede zin van artikel 25 lid 1 van het modelreglement 2006 meebrengt dat de vergadering van eigenaars bij gewone meerderheid van stemmen kon besluiten dat het in de splitsingsakte opgenomen verbod op horeca-activiteiten opzij wordt gezet.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten de bepalingen van de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende modelreglement 2006 worden uitgelegd.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan.

Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

De tweede zin van artikel 25, lid 1, van het modelreglement 2006 bepaalt dat een gebruik van een privé gedeelte dat afwijkt van de in de splitsingsakte nader aangegeven bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering.

In de splitsingsakte zelf is bepaald, bij artikel 25, lid 1, onder het kopje ‘uitwerking modelreglement’, dat de bestemming van het appartementsrecht op de begane grond is ‘bedrijfsruimte/winkel’ en van de andere appartementsrechten ‘woning voor privé doeleinden’.

In de splitsingsakte is daarna nog apart bepaald, onder het kopje ‘wijzigingen en/of aanvullingen modelreglement’, dat aan het eerste lid van artikel 25 van het modelreglement 2006 wordt toegevoegd dat het niet is toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van horeca uit te oefenen.

Het hof is van oordeel dat een uitleg van deze bepalingen naar objectieve maatstaven het volgende inhoudt.

De vergadering van eigenaars kan weliswaar op grond van de tweede zin van artikel 25, lid 1, van het modelreglement 2006 toestemming geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte genoemde bestemming, maar deze bevoegdheid gaat niet zo ver dat kan worden afgeweken van het uitdrukkelijk in de splitsingsakte opgenomen verbod op horeca-activiteiten.

Als dat laatste de bedoeling zou zijn geweest van degenen die tot splitsing zijn overgegaan (in dit geval: (de eigenaar) dan had het op hun weg gelegen om dat expliciet in de tekst van de splitsingsakte op te nemen.

Uit de huidige bepalingen van de splitsingsakte, inclusief het modelreglement 2006, valt die bedoeling naar objectieve maatstaven niet af te leiden.

Dit betekent dat het (bij gewone meerderheid) op grond van artikel 25, lid 1, van het modelreglement 2006 genomen besluit van de vergadering van eigenaars dat toestemming wordt verleend voor horeca in de bedrijfsruimte op de begane grond in strijd is met de splitsingsakte.

Dat besluit is dan ook nietig.

Vaststaat dat het besluit tot de aanleg van een afvoerkanaal enkel en alleen is genomen om de kookluchten af te voeren van horeca in de bedrijfsruimte op de begane grond (op dit moment: een Indonesisch restaurant).

Omdat volgens de splitsingsakte geen horeca-activiteiten zijn toegestaan, is ook het besluit voor de aanleg van een afvoerkanaal ten behoeve van horeca in strijd met de splitsingsakte.

Ook dat besluit is dus nietig.

Het verweer van de VvE dat [appellant] zijn recht heeft verwerkt om een beroep te doen op de nietigheid van de besluiten faalt.

Uit de omstandigheid dat er op het moment dat appellant zijn appartement kocht een broodjeszaak in de bedrijfsruimte zat en appellant daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt, mocht de VvE niet afleiden dat appellant geen beroep zou doen op het horecaverbod op het moment dat er een meer intensieve horeca-activiteit in de bedrijfsruimte zou plaatsvinden, met meer risico op verschillende soorten overlast voor hem als bewoner van de daarboven gelegen woning.

In het kader van het rechtsverwerkingsverweer heeft de VvE verder aangevoerd dat zij onredelijk in haar positie wordt benadeeld als appellant zijn aanspraak op nietigheid van de besluiten geldend zou maken.

De VvE wijst erop dat nietigverklaring namelijk toch nergens toe leidt omdat “in de bedrijfsruimte ook na nietigverklaring van het besluit horeca gevestigd zal blijven en appellant geuroverlast zal blijven ervaren”.

Desgevraagd heeft de VvE tijdens de zitting toegelicht dat zij daarmee bedoelt dat met een eventuele nietigverklaring van de besluiten, de huurovereenkomst met het Indonesisch restaurant nog niet is beëindigd.

Het hof merkt hierover op dat dit – wat daar verder ook van zij – niet betekent dat appellant geen beroep zou kunnen doen op de nietigheid van de besluiten.

Met de door het hof te geven verklaring voor recht dat de besluiten nietig zijn, komt immers vast te staan dat de eigenaar van de bedrijfsruimte deze ruimte verhuurt op een wijze die in strijd is met de splitsingsakte en jegens appellant handelt in strijd met het recht.

Dit argument van de VvE gaat dus niet op.

Verder heeft de VvE als verweer aangevoerd dat appellant misbruik maakt van recht, omdat hij zijn recht om de besluiten nietig te laten verklaren gebruikt voor een ander doel dan waarvoor dit recht is verleend en het louter doet om daar zelf beter van te worden.

Ook dit verweer gaat niet op.

Uit de stukken blijkt dat appellant met reden heeft geklaagd over geuroverlast en daarnaast (volgens het hof: begrijpelijke) zorgen heeft geuit over onder andere brandveiligheid en risico’s van geluidsoverlast.

Daarmee staat al vast dat appellant geen misbruik maakt van recht als hij een beroep doet op het in de splitsingsakte opgenomen horecaverbod.

Wat appellant in het kader van schikkingsonderhandelingen wel of niet (als compensatie) zou hebben gevraagd, is niet relevant: dat maakt nog niet dat appellant met zijn verzoek tot nietigverklaring van de besluiten misbruik maakt van recht.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.