Appartementsrecht. VVE. Toestemming van VVE voor gebruik dat afwijkt in splitsingsakte opgenomen bestemming. Is gebruik persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar?

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 1 maart 2022 uitspraak gedaan over de vraag of VVE toestemming mocht verlenen aan een appartementseigenaar voor het gebruik van het appartementsrecht dat afweek van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming.

Het besluit van de VVE is volgens geïntimeerde nietig want in strijd met de splitsingsakte; bewoning door appellant met studenten valt immers niet onder de bestemming bewoning door de eigenaar respectievelijk de gebruiker met zijn gezin.

Het besluit is daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat studenten meer overlast veroorzaken dan een gezin, aldus geïntimeerde.

Appartementsrecht. VVE. Toestemming van VVE voor gebruik dat afwijkt in splitsingsakte opgenomen bestemming. Is gebruik persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar? Overlast.

De rechter oordeelt als volgt.

In de kern komt de VvE met haar grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit nietig is.

Met de grieven heeft zij, samengevat, het volgende aangevoerd.

De kantonrechter is eraan voorbij gegaan dat artikel 9 lid 2 modelreglement – dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte – bepaalt dat de VvE bevoegd is om toestemming te geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming.

Aan de in de rechtspraak ontwikkelde eisen dat die toestemming persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar is, wordt voldaan, aldus de VVE.

De grieven slagen in zoverre, dat naar het oordeel van het hof de verleende toestemming niet neerkomt op een wijziging van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming (waartoe de VvE geen toestemming kan geven) en wel binnen de met artikel 9 lid 2 modelreglement gegeven bevoegdheid van de VvE valt. Het hof overweegt daartoe het volgende.

Tussen partijen is niet in debat dat de splitsingsakte naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd (zoals de kantonrechter terecht heeft voorop gesteld).

Evenmin is in geschil dat bewoning/gebruik van het appartement op de tweede verdieping door appellant en twee vriendinnen afwijkt van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming.

Voor zover de VvE bedoelt te betogen dat artikel 9 lid 2 modelreglement het mogelijk maakt dat de VvE ongeclausuleerd toestemming kan verlenen tot van de bestemming afwijkend gebruik, is dat standpunt onjuist.

De splitsingsakte moet een juist beeld geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.

In dit geval moeten derden ervan uit kunnen gaan dat de appartementen (mogen) worden bewoond door de eigenaar/gebruiker en zijn gezin, zij het dat zij gelet op artikel 9 lid 2 modelreglement ermee rekening moeten houden dat de VvE aan een lid persoonlijk toestemming kan verlenen voor tijdelijk afwijkend gebruik zonder goederenrechtelijke gevolgen.

Het komt er dus op neer dat de toestemming niet mag neerkomen op wijziging van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming.

Voor dat laatste is een wijziging van de splitsingsakte nodig en daartoe is de VvE niet bevoegd.

In dit geval is van belang dat de met het besluit gegeven toestemming kennelijk ziet op toestemming aan appellant als eigenaar en gebruiker van het bovenste appartement om dat appartement tijdelijk met twee vriendinnen te bewonen.

Appellant heeft op de zitting bij het hof nader toegelicht dat zij inmiddels bijna 30 jaar oud is, dat haar vriendinnen van (nagenoeg) dezelfde leeftijd zijn en dat zij alle drie werken.

Geïntimeerde heeft dit niet betwist.

Ook is namens appellant toegelicht dat het voor de hand ligt dat deze wijze van gebruik eindig is, namelijk tot het moment waarop appellant behoefte krijgt aan woonruimte voor haarzelf alleen of met een partner.

Het hof legt het besluit dan ook zo uit dat daarmee enkel aan appellant als eigenaar en gebruiker van het bovenste appartement (dus persoonlijk) toestemming is verleend om het appartement tijdelijk met twee vriendinnen te bewonen, terwijl uit de aard van dat gebruik volgt dat dat naar redelijke verwachtingen tijdelijk is.

Voor zover geïntimeerde heeft bedoeld te betogen dat dat gebruik waarschijnlijk tenminste twee jaar zal zijn en daarmee niet als ‘tijdelijk’ is aan te merken, volgt het hof geïntimeerde daarin niet.

Ook een periode van enkele jaren kan als tijdelijk worden aangemerkt.

Daarbij komt dat de toestemming voor dit afwijkend gebruik ook weer kan worden ingetrokken.

Het is voorstelbaar dat geïntimeerde daarin weinig vertrouwen heeft, gelet op de huidige samenstelling binnen de VvE.

Dat neemt echter niet weg dat het geïntimeerde vrijstaat om, als dit afwijkend gebruik een permanent karakter lijkt te krijgen, deze kwestie in een VvE-vergadering aan de orde te stellen en een daarop volgend besluit zo nodig te laten toetsen.

Het betreft ook verder een situatie die zich leent voor herstel; er zijn geen aanwijzingen dat het appartement na beëindiging van dit afwijkend gebruik niet weer overeenkomstig de bestemming kan worden bewoond.

Het hiervoor overwogene betekent dus ook dat indien appellant uit het appartement vertrekt, daarmee de toestemming voor met de bestemming afwijkend gebruik vervalt.

Het besluit, zoals hiervoor uitgelegd, is daarom niet nietig.

Evenmin valt (dan) in te zien dat en op grond waarvan de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen.

In zijn algemeenheid is niet aan te nemen dat drie werkende dertigers meer overlast veroorzaken dan een gezin.

Het omgekeerde kan evengoed het geval zijn.

Verder zijn appellant en haar huisgenoten op grond van (onder meer) artikel 9 lid 1 modelreglement verplicht zich te houden aan het reglement en het huishoudelijk reglement en mogen eigenaren/gebruikers elkaar geen onredelijke hinder toebrengen.

De door geïntimeerde gestelde en door de Vve gemotiveerd weersproken overlast vindt blijkens de stellingen van geïntimeerde zijn oorzaak in gedrag van appellant en niet zozeer in het samenwonen van haar met twee vriendinnen.

Indien appellant en/of haar huisgenoten dan wel hun bezoekers overlast veroorzaken dienen zij op grond van de binnen de VvE geldende reglementen te worden aangesproken en bij gebreke van verbetering dient (het bestuur van) de Vve tegen die overlast op te treden.

Het enkele feit dat geïntimeerde hierin weinig vertrouwen heeft gelet op de samenstelling van deze VvE, is onvoldoende voor de conclusie dat de VvE in strijd met de vereiste redelijkheid en billijkheid het besluit heeft genomen.

Dat zou anders kunnen zijn indien het gebruik waarvoor toestemming is verleend onredelijke hinder voor geïntimeerde zou meebrengen.

Dat is echter niet gebleken.

Het betekent overigens niet dat geïntimeerde met lege handen staat.

Indien overlast in de zin van onredelijke hinder aan de orde is en de VVE haar bestuur weigert daar adequaat tegen op te treden, kan geïntimeerde desgewenst daartegen rechtsmaatregelen treffen.

Dat neemt niet weg dat dat in het belang van alle betrokken partijen zou moeten worden voorkomen en dat het ook in ieders belang is om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is met elkaars wensen rekening te houden.

Uit het voorgaande volgt dat het besluit niet nietig is en evenmin wordt vernietigd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.