De Rechtbank Amsterdam heeft op 3 augustus 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE om gemeenschappelijke daken te laten isoleren op kosten van één eigenaar nietig was.
Verzoeker is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met voor- en achterbalkon op de eerste en een gedeelte van de derde verdieping van het gebouw, en verdere aanhorigheden.
O is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met voor- en achterbalkon op de tweede en een gedeelte van de derde verdieping van het gebouw, en verdere aanhorigheden.
O is daarnaast eigenaar van andere appartementsrechten die onderdeel uitmaken van de splitsing.
Zij heeft daardoor 41% van de stemmen in de ledenvergadering van de VvE.
Verzoeker verzoekt in deze procedure zowel om vernietiging als om nietigverklaring van besluiten van de VvE.
Op grond van artikel 5:130 BW is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit.
Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend.
In zijn arrest van 10 juli 2020 (HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld.
De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of de besluiten nietig zijn.
Appartementsrecht. VVE. Splitsingsakte. Besluit om gemeenschappelijke daken te laten isoleren op kosten van één eigenaar nietig? Splitsingsakte. Dakterras. Redelijkheid en billijkheid.
De rechter oordeelt als volgt.
Het isolatiebesluit
Verzoeker stelt ter onderbouwing van zijn verzoeken dat de besluiten met betrekking tot de isolatie nietig zijn omdat ze zijn genomen in strijd met de splitsingsakte en de exclusieve bevoegdheid van de VvE om het beheer te voeren over de gemeenschappelijke gedeelten.
Die bevoegdheid ligt bij de VvE, aldus verzoeker.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
De VvE en Opportunity voeren verweer tegen het verzoek.
De kantonrechter begrijpt het verweer aldus dat zij zich op het standpunt stellen dat verzoeker door de besluiten niet in zijn belang wordt geschaad.
Hij hoeft de kosten van isolatie niet te voldoen en evenmin hoeft hij de kosten te betalen voor het verwijderen (en terugplaatsen) van zijn dakterras.
De kantonrechter overweegt als volgt.
De daken behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van de panden.
De eigenaars zijn verantwoordelijk voor kosten overeenkomstig hun breukdeel.
Een verdeling van de kosten van de isolatie waarbij de kosten geheel voor rekening komen van O is niet overeenkomstig de in de akte van splitsing bepaalde breukdelen.
Het besluit tot isolatie van de daken op kosten van O is dan ook in strijd met artikel 2 van het in de splitsingsakte opgenomen Reglement van Splitsing.
Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat de splitsingsakte statuten zijn als bedoeld in artikel 2:14 BW.
Dat het besluit financieel gunstig is voor de niet betalende eigenaars – en dus voor verzoeker – maakt dit niet anders.
De beoordeling of het besluit al dan niet nietig is, is niet onderworpen aan een belangenafweging.
Het verweer wordt verworpen en de verzoeken van verzoeker zullen op de hiervoor genoemde grond worden toegewezen.
De overige gronden van verzoeker behoeven dan ook geen nadere bespreking.
het dakterras
Vooropgesteld dient te worden dat de VvE in dit besluit aan O toestemming heeft gegeven om een dakterras op het dak aan te leggen.
Er lag geen verzoek voor om het terras van verzoeker te (laten) verwijderen.
De kantonrechter stelt dan ook vast dat de VvE niet heeft besloten dat verzoeker zijn dakterras dient te verwijderen.
Evenmin heeft de VvE de gebruiksovereenkomst geheel of gedeeltelijk opgezegd.
verzoeker stelt dat O het verenigingsrecht misbruikt voor haar eigen doelen.
Voorts is hij van mening dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en dat O misbruik maakt van haar meerderheidsmacht.
De VvE en O hebben verweer gevoerd.
De kantonrechter begrijpt het verweer aldus dat zij zich op het standpunt stellen dat het besluit voldoet aan de statutaire regeling, het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement van de VvE en de redelijkheid en billijkheid.
Meer concreet voert O aan dat het besluit van de VvE van 28 augustus 2008, waarbij verzoeker toestemming kreeg voor zijn dakterras, nietig is, omdat het exclusief in gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijke dak aan een appartementseigenaar in strijd is met artikel 11 MR.
Daarnaast voert zij aan dat de gebruiksovereenkomst nietig is omdat deze is aangegaan door het bestuur van de VvE, terwijl de VvE en niet het bestuur daartoe bevoegd is.
Tot slot voert zij aan dat verzoeker handelt in strijd met de gebruiksovereenkomst omdat hij -onder meer- onredelijke hinder veroorzaakt voor de bewoners.
De VvE sluit zich aan bij de verweren van O en voert aanvullend aan dat het besluit van de VvE moet worden begrepen als een “principebesluit”.
O dient eerst aan alle voorwaarden van de VvE en aan gemeentelijke voorschriften te voldoen en moet een gebruiksovereenkomst sluiten met de VvE.
Tevens moet eerst het geschil met verzoeker worden opgelost.
Daarbij moeten O en verzoeker afspraken maken over welk deel van het dak door verzoeker c.q. O mag worden gebruikt als dakterras.
De VvE concludeert dat het besluit van de VvE niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens
a. strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen;
b. strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of
c. strijd met een reglement.
Ten aanzien van het standpunt van O dat het besluit van de VvE van 28 augustus 2008 nietig is, overweegt de kantonrechter dat in deze procedure niet is verzocht om die nietigheid vast te stellen.
De VvE noch O heeft ooit een rechterlijk oordeel over dit besluit bij de rechtbank gevraagd.
Verzoeker heeft er daarbij terecht op gewezen dat een dergelijk vordering wegens tijdsverloop inmiddels verjaard kan zijn, althans dat in geval van nietigheid wegens het tijdsverloop geen beroep meer kan worden gedaan op ongedaanmaking van de gevolgen van het alsdan nietige besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
In een vergelijkbare zaak (RBAMS:2006:BA1268) besliste de kantonrechter dat de instemming met de aanleg van een dakterras op een deel van het gemeenschappelijk dak ten behoeve van een van de appartementseigenaars rechtsgeldig is.
Nu verzoeker geen eigenaar is geworden van het dakdeel volgt daaruit dat voor de inrichting en het gebruik van het platte dak als dakterras geen wijziging van de splitsingsakte is vereist.
De nietigheid van het besluit staat dus vooralsnog niet vast, zodat dit verweer niet slaagt.
Overigens is het verweer ook onbegrijpelijk, omdat, indien het verweer zou worden gehonoreerd, quod non, het onderhavige besluit van de VvE van 13 april 2022 ook in strijd zou zijn met artikel 11 MR.
Dat de gebruiksovereenkomst nietig zou zijn is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd.
Dat het bestuur niet gemachtigd was tot het sluiten van de gebruiksovereenkomst is niet aannemelijk gemaakt.
Dit verweer slaagt derhalve evenmin.
Het vorenstaande betekent dat verzoeker gerechtigd is tot het gebruik van zijn dakterras binnen de grenzen van de gebruiksovereenkomst.
Als de VvE meent dat verzoeker bij het gebruik buiten deze grenzen treedt, kan zij verzoeker daarop aanspreken.
Een beoordeling daarover overstijgt de omvang van dit geschil zoals dat is voorgelegd aan de kantonrechter.
Nu de VvE aan O toestemming heeft verleend (ook) een dakterras aan te leggen, heeft de VvE niet in overeenstemming met haar eerdere besluit van 28 augustus 2008 en de verplichtingen die zij is aangegaan jegens verzoeker, gehandeld.
Naast het dakterras van verzoeker is immers fysiek geen ruimte voor een dakterras van O.
Dit maakt dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen en derhalve vernietigbaar is.
Dit is niet anders als het besluit, zoals door de VvE is aangevoerd, is bedoeld als een zogenaamd “principebesluit”.
Overigens blijkt uit het besluit zelf niet dat daaraan voorwaarden zijn gesteld door de VvE.
Nu op grond van het vorenstaande het besluit zal worden vernietigd, komt de kantonrechter niet meer toe aan de vraag of O misbruik heeft gemaakt van haar meerderheidsmacht.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.