De Rechtbank Noord-Holland heeft op 25 mei 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE vernietigd diende te worden omdat het besluit niet van te voren geagendeerd was.
Deze zaak gaat over een VvE-lid dat de kantonrechter verzoekt en besluit van de VvE te vernietigen.
Dit besluit betrof de opzegging van de huurovereenkomst van de parterreruimte (hobbyruimte) tussen de VvE als verhuurder en het VvE-lid als huurder.
De kantonrechter wijst het verzoek toe, omdat het voorgenomen besluit in strijd is genomen met het toepasselijke reglement van splitsing doordat het niet was geagendeerd (artikel 2:15 lid 1 onder a BW).
Verzoeker verzoekt de kantonrechter het besluit van de VvE van 8 september 2021 met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst en verhoging van de huurprijs te vernietigen, met veroordeling van de VvE, verzoeker daarvan uitgesloten, in de kosten van dit geding.
Verzoeker legt aan haar verzoek ten grondslag – samengevat – dat het besluit van de VvE (a) in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen tot stand gekomen is en (b) in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Het besluit is in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen tot stand gekomen omdat het onderwerp van de huuropzegging niet van te voren was geagendeerd, er geen volstrekte meerderheid van stemmen aanwezig was om rechtsgeldige besluiten te nemen en vijf volmachten niet mogen meetellen in de stemming doordat het in strijd met een eerder genomen besluit is om meer dan twee volmachten per eigenaar toe te staan.
Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat er geen gronden bestaan die een opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigen en omdat niet door middel van een huuropzegging een hogere huurprijs bewerkstelligd kan worden.
Appartementsrecht. VVE. Vergadering van VVE. Agenda. Besluit niet van te voren geagendeerd. Vernietiging besluit? Splitsingsreglement. Redelijkheid en billijkheid.
De rechter oordeelt als volgt.
Het verzoek van verzoeker moet aan de hand van artikel 5:130 BW jo 2:15 lid 1 sub a BW worden beoordeeld.
Laatstgenoemd artikel bepaalt dat een besluit vernietigbaar is wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen.
In artikel 31 lid 6 van de MR 1973 is bepaald dat bij de oproeping tot een vergadering een ‘opgave van de punten der agenda’ opgenomen moet zijn.
De VvE stelt zich primair op het standpunt dat daaraan is voldaan.
Zij verwijst naar de agenda voor de ALV van 8 september 2021 waarin staat dat de notulen van 10 september 2020 zouden worden besproken en naar punt 11 van die notulen waaruit blijkt dat de kwestie van de gordijnen al op 10 september 2020 aan de orde is gebracht.
Hieruit volgt volgens de VvE dat verzoeker en de overige leden konden weten dat het onderwerp in de ALV van 8 september 2021 opnieuw aan bod zou komen, omdat het een logisch uitvloeisel was van de actiepunten uit de ALV van 10 september 2020.
De kantonrechter volgt de VvE hierin niet.
Uit de notulen van 10 september 2020 valt alleen op te maken dat is gesproken over de issue met de gordijnen, en dat het daaruit voortvloeiende actiepunt (het zoeken naar een technische oplossing om het punt van de gordijnen op te lossen) is afgehandeld.
Niet valt hieruit af te leiden dat er een voornemen bestond om (een jaar later op de volgende ALV) de huurovereenkomst met verzoeker op te zeggen.
Ook uit de notulen van de ALV van 8 september 2021 blijkt niet dat het voornemen de huurovereenkomst op te zeggen voor die vergadering geagendeerd was, of al (ruim) vóór de ALV bij de leden bekend was.
Ten slotte blijkt uit de notulen van 8 september 2021 dat reden voor opzegging niet alleen de gordijnen waren, maar ook klachten over stankoverlast en verhoging van de huurprijs.
Gesteld noch gebleken is dat deze punten in de eerdere vergadering aan de orde zijn geweest.
Ter zitting is door verzoeker gemotiveerd weersproken dat al vóór de ALV van 8 september 2021 bekendheid bestond met het voorgenomen besluit.
Zij heeft toegelicht dat was afgesproken dat door de VvE-beheerder een technische oplossing gezocht zou worden voor het probleem dat de gordijnen van de restruimte niet (gemakkelijk) gesloten konden worden vanwege de verwarming op pootjes.
Omdat de offerte daarvoor te hoog bleek te zijn, heeft volgens verzoeker tijdens de ALV op 8 september 2021 een mevrouw uit de zaal aan de voorzitter gevraagd of er geen nieuw huurcontract gesloten kon worden.
Daarop zei de voorzitter: ‘Dat is goed, dan brengen we het nu in stemming en doen we gelijk een huurverhoging.’, aldus verzoeker.
De VvE heeft deze, door verzoeker geschetste gang van zaken niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist.
Deze gang van zaken sluit ook aan bij de notulen van die ALV, waarin is opgenomen: “De voorzitter stelt voor om het huidige contract op te zeggen en een nieuwe contract op te stellen waarin o.a. de prijzen aangepast worden”.
Dit wekt de suggestie dat het voorstel om de huurovereenkomst op te zeggen ter plekke tijdens de ALV is opgekomen en vervolgens direct in stemming is gebracht.
Gelet op het voorgaande staat vast dat voorgenomen besluit om de huurovereenkomst met verzoeker op te zeggen niet geagendeerd was en dat de leden ook niet hoefden te begrijpen dat hierover gestemd zou gaan worden.
Het besluit is daarmee in strijd met artikel 31 lid 6 van de MR 1976 tot stand gekomen.
De gedachte achter deze regeling is dat VvE-leden tijdig kennis nemen van de agendapunten en zo voldoende tijd hebben om zich op de geagendeerde onderwerpen voor te bereiden.
De kantonrechter is van oordeel dat het voornemen om de huurovereenkomst met verzoeker op te zeggen, geagendeerd had moeten worden, te meer omdat een dergelijk besluit voor in elk geval verzoeker een ingrijpend karakter heeft.
Doordat het voorstel pas tijdens de vergadering te berde is gebracht, hebben de leden van de VvE, waaronder verzoeker zelf, zich niet adequaat op het voorgenomen besluit kunnen voorbereiden.
Verzoeker heeft een redelijk belang bij vernietiging van het besluit op formele gronden, aangezien zij door deze wijze van totstandkoming in haar belangen is geschaad.
Dit klemt eens te meer nu het besluit is aangenomen met een meerderheid van elf stemmen, waarvan negen stemmen via een volmacht zijn uitgebracht.
De VvE heeft kenbaar gemaakt dat het om blanco volmachten gaat, maar omdat zij de volmachten zelf niet in het geding heeft gebracht en deze (ondanks verzoek daartoe) ook niet aan verzoeker heeft verstrekt, is de kantonrechter noch verzoeker in staat deze stelling te verifiëren en te controleren of de stemming correct is geschied.
Dit is, juist vanwege het gebrek aan agendering, relevant omdat in dat geval de volmachtgever niet van te voren weet waarover gestemd gaat worden en waarvoor hij een (blanco) volmacht afgeeft.
De voorzitter bepaalt in dat geval zelf hoe er op basis van de volmachten gestemd gaat worden over een ter plekke ingebracht voorgenomen besluit.
Anders dan de VvE betoogt, gaat het hier niet om een uitsluitend interne kwestie (tussen volmachtgever en gevolmachtigde), maar moeten ook andere leden van de VvE kunnen controleren of de stemming correct en op basis van bij iedereen beschikbare informatie heeft plaatsgevonden.
Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de kantonrechter het verzoek van verzoeker zal toewijzen en het besluit op grond van artikel 2:15 lid 1 onder a BW zal vernietigen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.