De Rechtbank Amsterdam heeft op 27 juli 2022 uitspraak gedaan over de vraag of het gebruik van een berging als een permanent verblijfs- en woonruimte op grond van de splitsingsakte was toegestaan.
Eiser vordert bij vonnis te verklaren voor recht dat de berging op de zolderverdieping behorend bij het appartementsrecht van gedaagden, geen verblijfsruimte voor personen is.
Eiser stelt daartoe – samengevat – dat gedaagde de ruimte op de zolderverdieping uitsluitend mag gebruiken als berging.
Gedaagden gebruikt die berging als een verblijfs- en woonruimte en dat is niet toegestaan volgens de splitsingsakte.
Voor de in 2021 uitgevoerde werkzaamheden is geen toestemming gegeven door de VvE.
De aangebrachte aanpassingen leiden tot nadeel voor eiser (overlast en hinder).
Ook dat is in strijd met de splitsingsakte.
De aangebrachte wijzigingen moeten daarom ongedaan worden gemaakt, aldus steeds eiser.
Gedaagde voert – kort gezegd – aan dat de ruimte op de vierde verdieping volgens de splitsingsakte bestemd is als woonruimte.
Het appartementsrecht van gedaagden omvat namelijk ook het uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte op de vierde verdieping.
De bestemming van het gehele privégedeelte is in het in de splitsingsakte aangepaste artikel 17 lid 4 van het Modelreglement gedefinieerd als woning.
Tijdens de VvE-vergadering op 21 december 2021 heeft de VvE bovendien toestemming gegeven voor het gebruik van de ruimte op de vierde verdieping als verblijfsruimte, in ieder geval logeerruimte, aldus gedaagde.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg van splitsingsakte. Bestemming. Gebruik van berging als permanent verblijfs- en woonruimte toegestaan? Privé-gedeelte. Onrechtmatige hinder?
De rechter oordeelt als volgt.
Partijen zijn als appartementseigenaren en leden van de VvE gebonden aan het bepaalde in de splitsingsakte en het Modelreglement.
In beginsel is het de VvE die toeziet op nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren jegens elkaar uit die regels voortvloeien (artikel 5:126 lid 6 BW).
Dit neemt niet weg dat het voor eiser mogelijk is om in dit geval rechtstreeks, en dus zonder tussenkomst van de VvE, gedaagde aan te spreken op de vermeende overtreding van de VvE-regels.
De splitsingsakte en daarop gebaseerde regels van de VvE zijn namelijk bedoeld om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen, wat maakt dat zij op grond van artikel 3:296 BW een vordering tot nakoming van die regels in kunnen stellen (vergelijk Hof Amsterdam 14 juli 2015, GHAMS:2015:2900).
De eerste vraag die moet worden beantwoord, en tegelijk ook het belangrijkste punt dat partijen verdeeld houdt, is of gedaagden op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd is om de ruimte op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht te gebruiken als verblijfs- en woonruimte.
Voorop wordt gesteld dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, HR:2013:1078 en 14 februari 2014, HR:2014:337).
In de splitsingsakte – als aanvulling op en nadere uitwerking van het Modelreglement – is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming en dat de bestemming van de privégedeeltes ‘woning’ is.
In de Splitsingsakte wordt het appartementsrecht van gedaagden omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping (met balkon) en berging op de vierde verdieping.
Op de bijbehorende splitsingstekening zijn de verschillende ruimtes op de eerste verdieping aangeduid als woonkamer, badkamer, wc, hal, kast en slaapkamers.
De ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als berging.
Volgens de splitsingsakte is de bestemming van het appartementsrecht van gedaagden woning.
Het gebruik van de berging als woning is als zodanig niet in strijd met de in de splitsingsakte neergelegde woonbestemming van het appartementsrecht.
Echter, de in de splitsingsakte neergelegde bestemming betreft het appartementsrecht van gedaagden als geheel.
Uit de aanduiding van de ruimte op de vierde verdieping in de splitsingsakte en op de splitsingstekening als berging, wordt afgeleid dat degene die destijds tot splitsing is overgegaan bij de splitsingsakte het gebruik van die ruimte volgens de woonbestemming aan nadere beperkingen heeft willen onderwerpen, in die zin dat de ruimte op de vierde verdieping bedoeld is te worden gebruikt als berging, dus als een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte.
Dat de ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als berging, onderstreept dat kennelijk een verschil in gebruik is beoogd tussen die ruimte en de ruimten op de eerste verdieping.
Daarbij is ook van belang dat gedaagde slechts toegang heeft tot de ruimte op de vierde verdieping middels het gemeenschappelijke trappenhuis.
Er is geen directe verbinding tussen zijn privégedeelte op de eerste verdieping en zijn in zoverre afzonderlijke privégedeelte op de vierde verdieping.
Eiser heeft verder terecht gewezen op de in de splitsingsakte vastgestelde bruto vloeroppervlakte van de appartementsrechten.
Op de onderlinge verhouding van de bruto vloeroppervlakte zijn de breukdelen van ieders aandeel in de VvE gebaseerd.
Bij de vaststelling van die vloeroppervlakte zijn voor de appartementsrechten alleen de oppervlaktes van het privégedeelte gelegen op de eerste respectievelijk de tweede verdieping in aanmerking genomen.
De vloeroppervlaktes van de bij deze appartementsrechten behorende privégedeelten op de zolderverdieping zijn daarbij buiten beschouwing gelaten.
Ook deze omstandigheid wijst erop dat in de splitsingsakte een verschil in gebruik is beoogd met betrekking tot de ruimte van onder andere gedaagden op de zolderverdieping.
Gedaagde heeft nog aangevoerd dat de bruto vloeroppervlakte van de appartementen verkeerd is vastgesteld en dat bij het opstellen van de splitsingsakte dus een fout moet zijn gemaakt.
Dit verweer wordt niet gevolgd.
Het is, gelet op de consistente wijze van berekening van de vloeroppervlaktes en de aanduiding van de ruimtes als berging op de splitsingstekening, duidelijk dat in dit geval de vloeroppervlakte van de ruimtes op de vierde verdieping welbewust buiten beschouwing zijn gelaten bij de vaststelling van de totale bruto vloeroppervlakte van die appartementsrechten.
Het dossier bevat verder geen aanwijzingen dat degene die tot splitsing is overgegaan met het gebruik van het woord berging in de splitsingsakte een andere bestemming van die ruimte op de vierde verdieping heeft beoogd dan een ruimte om iets in op te bergen.
De indeling van het gebouw, met op de bovenste verdieping (ook) bergruimtes voor de afzonderlijke appartementen, is bovendien een in Amsterdam gebruikelijke en veelvoorkomende indeling.
Het voorgaande betekent dat volgens de bestemming in de splitsingsakte gedaagden niet gerechtigd is om de berging op de vierde verdieping behorend bij zijn appartementsrecht als verblijfs- en woonruimte te gebruiken.
Eiser vordert een verklaring voor recht dat de berging van gedaagden op de zolderverdieping geen verblijfsruimte voor personen is.
Uit het hiervoor gegeven oordeel over de uitleg die aan de splitsingsakte moet worden gegeven, volgt dat deze verklaring voor recht in beginsel toewijsbaar is, met dien verstande dat daarin tot uitdrukking moet worden gebracht dat dat volgt uit de bestemming in de splitsingsakte.
Gedaagde heeft bij wijze van subsidiair verweer nog aangevoerd dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een gebruik van zijn ruimte op de zolderverdieping als woon- en verblijfsruimte was toegestaan.
Hij heeft daarbij onder meer gewezen op de feitelijke situatie en inrichting van de ruimte op de zolderverdieping ten tijde van de aankoop van het appartementsrecht in 2018.
De rechtbank verwerpt dit verweer, omdat de uit de splitsingsakte kenbare bedoeling maakt dat geen sprake kan zijn van gerechtvaardigd vertrouwen.
Verder heeft gedaagde bij wijze van subsidiair verweer nog aangevoerd dat de VvE op 21 december 2021 toestemming heeft verleend voor het gebruik als woonruimte.
Of dat zo is, kan naar het oordeel van de rechtbank in het kader van deze procedure in het midden blijven.
Ook als de VvE een rechtsgeldig daartoe strekkend besluit zou hebben genomen (hetgeen thans onderwerp is van de procedure bij de kantonrechter), staat dat aan toewijzing van de hiervoor genoemde verklaring voor recht niet in de weg, nu ook volgens de eigen stelling van gedaagden met een dergelijk besluit niet de bestemming in de splitsingsakte wordt gewijzigd.
Het voorgaande betekent dat de door eiser gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is.
De tweede vordering (gedaagden hoofdelijk te gebieden zich te onthouden van een gebruik van de bedoelde berging als verblijfsruimte voor personen, op straffe van een dwangsom) is in de huidige vorm niet toewijsbaar.
Een bestendig gebruik als verblijfsruimte mag dan in strijd zijn met de splitsingsakte, dat laat echter onverlet dat incidenteel en in onderling overleg – zoals dat in het verleden ook heeft plaatsgevonden met instemming van eiser – het gebruik als logeerruimte voor familie en vrienden niet onverenigbaar is met de bestemming berging.
Niet (duidelijk) gesteld of gebleken is dat dergelijk incidenteel gebruik in het verleden heeft geleid tot overlast voor eiser.
Voor zover eisers dit wel bedoeld heeft te stellen, heeft hij die stelling onvoldoende onderbouwd.
Het enkele feit dat hij zegt voetstappen te kunnen horen, is niet zwaarwegend genoeg.
Bovendien is onvoldoende betwist dat gedaagden begin 2021 een nieuwe, isolerende ondervloer heeft aangebracht in zijn berging op de vierde verdieping.
Gelet op deze omstandigheden ontbreekt het eisers op dit moment aan een rechtens te respecteren belang om zich te verzetten tegen een incidenteel gebruik van de ruimte van gedaagden op de vierde verdieping als verblijfsruimte.
De derde vordering strekt ertoe gedaagden te veroordelen de door hem in februari/maart 2021 aangebrachte voorzieningen in de berging op de vierde verdieping te verwijderen.
Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten en wijzigingen aan het privé gedeelte van gedaagden.
Als het gaat om de wijzigingen aan de gemeenschappelijke zaken komt eisers in feite uitsluitend op voor de belangen van de VvE, zodoende (in tegenstelling tot zijn andere vorderingen) niet (ook) voor zijn eigen belangen als individuele appartementseigenaar.
Dat betekent dat eisers in zoverre niet-ontvankelijk is in dit deel van de vordering.
Ook als hij wel ontvankelijk zou zijn, zou het gevorderde op dit onderdeel echter niet toewijsbaar zijn.
Onweersproken is dat de veranderingen die gedaagden in het kader van de begin 2021 verrichte werkzaamheden aan de gemeenschappelijke zaken heeft aangebracht, zich beperken tot het aanbrengen van kleine sparingen in de verdiepingsvloer voor de doorvoer van waterleidingen en het aansluiten van water(afvoer)leidingen op de bestaande standleiding.
De VvE heeft in 2016 toestemming gegeven voor de aanleg van een waterleiding naar de berging op de vierde verdieping.
Die toestemming impliceerde dat ook een afvoer mocht worden aangelegd, zo heeft de VvE in 2019 desgevraagd beslist.
Deze toestemmingen houden logischerwijs ook de toestemming in om een beperkte verandering aan een gemeenschappelijk gedeelte aan te brengen voor zover dat voor de aanleg van de watertoevoer en -afvoer noodzakelijk is.
Sparingen in een verdiepingsvloer en de aansluiting op een standleiding zijn in dit verband als zodanig aan te merken.
Anders dan eisers heeft gesteld, zijn deze veranderingen dus niet zonder toestemming van de VvE aangebracht.
Over de wijzigingen aan het privé gedeelte van gedaagden heeft eisers gesteld dat:
1) deze veranderingen nadelig zijn voor eisers als bedoeld in artikel 5:119 BW terwijl daar geen toestemming van de VvE voor is gegeven,
2) deze veranderingen onredelijke hinder voor eisers veroorzaken en
3) de aangebrachte harde vloerbedekking in strijd met artikel 17 lid 5 van het Modelreglement zonder toestemming van de VvE is aangebracht.
De rechtbank stelt voorop dat de berging op de vierde verdieping van gedaagden onderdeel is van het privégedeelte waarvan gedaagden het exclusieve gebruiksrecht heeft.
Hoe hij die ruimte wil inrichten, is daarom dan ook geheel aan hem, voor zover geen nadeel als bedoeld in artikel 5:119 BW wordt toegebracht of onredelijke hinder wordt veroorzaakt.
Artikel 5:119 lid 1 BW bepaalt dat veranderingen aan het privé gedeelte mogen worden aangebracht, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen.
De rechtbank begrijpt dat met nadeel in de zin van deze bepaling wordt bedoeld de directe gevolgen van een aangebrachte verandering.
Daaronder kan niet worden begrepen de mogelijke gevolgen van het gebruikmaken van de – met de veranderingen aangebrachte – voorzieningen.
Niet gebleken is dat de veranderingen in de berging van gedaagden nadeel toebrengen als hiervoor bedoeld aan het privé gedeelte van eisers.
Op grond van artikel 17 lid 1 van het Modelreglement heeft iedere eigenaar het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars geen onredelijke hinder toebrengt.
Eiser vreest vooral dat onredelijke hinder zal ontstaan bij een bestendig en structureel gebruik van de berging als woon- en verblijfsruimte.
Een dergelijke gebruik is op grond van de bestemming in de splitsingsakte niet toegestaan.
Gelet op de procedure bij de kantonrechter staat nog niet vast of de VvE-vergadering heeft besloten om een bestendig gebruik als verblijfsruimte toe te staan.
Dat betekent dat de rechtbank zich hier zal beperken tot de toets of sprake is van onredelijke hinder als gevolg van het incidentele gebruik van de berging als verblijfsruimte.
Dat eiser onredelijke hinder ondervindt als gevolg van het incidenteel gebruik door gedaagden van de berging als verblijfsruimte en het in dat kader gebruikmaken van de aangebrachte voorzieningen, is onvoldoende feitelijk onderbouwd door eisers.
Hij heeft gesteld dat hij gesprekken in de ruimte op de vierde verdieping heeft kunnen horen en dat hij de voetstappen van gedaagden kan horen.
Dit is echter geen omstandigheid waaruit zonder meer kan worden afgeleid dat sprake is van onredelijke hinder.
Dit kan anders zijn indien het kunnen volgen van gesprekken en het horen van voetstappen de grenzen van het aanvaardbare te buiten gaat en verwordt tot overlast.
Een dergelijke mate van geluidsoverlast dient echter te worden onderbouwd en geobjectiveerd.
Dat heeft eiser nagelaten.
Verder heeft eiser onvoldoende betwist dat [gedaagden] begin 2021 een nieuwe, isolerende ondervloer heeft aangebracht in de berging op de vierde verdieping.
Dat onredelijke hinder wordt veroorzaakt, is dus niet komen vast te staan.
Eiser heeft gesteld dat de door gedaagden aangebrachte harde vloerbedekking in de berging op de vierde verdieping niet is toegestaan, omdat deze zonder toestemming van (het bestuur van) de VvE is aangelegd.
Eiser heeft hierbij verwezen naar artikel 17 lid 5 uit het Modelreglement.
Daarbij ziet eiser echter over het hoofd dat in plaats van de standaardbepaling uit het Modelreglement een aangepaste bepaling in de splitsingsakte is opgenomen.
Op grond van het aangepaste artikel 17 lid 5 geldt niet het vereiste van toestemming van de VvE, maar geldt het vereiste van, kort gezegd, voldoende contactgeluidisolatie.
Gedaagde heeft hierover onweersproken naar voren gebracht dat hij de oude laminaatvloer heeft vervangen – vanwege de wens van eiser van een geluiddempende laag – en de nieuwe laminaatvloer zwevend heeft gelegd op een geluiddempende ondervloer.
Volgens gedaagde voldoet de nieuwe laminaatvloer daarmee aan de eisen van artikel 17 lid 5.
Aangezien eiser hier verder niet meer op is ingegaan, staat als onweersproken vast dat de laminaatvloer in de berging van gedaagde voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
Uit het voorgaande volgt dat er geen grond is om gedaagde te veroordelen de begin 2021 aangebrachte voorzieningen te verwijderen.
De derde vordering moet dus worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.