De Rechtbank Gelderland heeft op 19 augustus 2020 uitspraak gedaan over de vraag of een dakterras tot het gemeenschappelijk deel of tot het privédeel behoorde.
Eiseres voert aan dat in de splitsingstekening een gedeelte van het dak ter plaatse van de derde verdieping van het appartementencomplex, het zogenoemde “vierkant”, is begrensd met een “dunne lijn”, althans het privégedeelte van hetgeen behoort tot het appartementsrecht van gedaagde is begrensd met een “dikke lijn”.
Op de splitsingstekening is dit vierkant geel gearceerd. Het vierkant behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van eiseres, althans eiseres is gerechtigd tot het gebruik van het betreffende gedeelte van het dak, en niet gedaagde, aldus de advocaat van eiseres.
Gedaagde voert als verweer aan dat in het geheel geen sprake is van een gemeenschappelijk gedeelte.
Het terras in kwestie is alleen toegankelijk voor de appartementen van A, B en C.
Het terras is niet gemeenschappelijk toegankelijk.
Volgens gedaagde is in de splitsingsakte ook nooit bedoeld dat dit terras valt onder de noemer van gemeenschappelijke gedeelten.
Onder gemeenschappelijke gedeelten vallen volgens gedaagde alleen trappenhuizen, daken enzovoorts.
De uitleg die eiseres hier wil geven aan het begrip gemeenschappelijke gedeelten is feitelijk en juridisch onjuist, aldus de advocaat van gedaagde.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg van splitsingsstukken. Behoort een dakterras tot het gemeenschappelijk deel of tot het privé-gedeelte?
De rechter oordeelt als volgt.
Gelet op de standpunten van partijen moet de rechtbank beoordelen welke uitleg moet worden gegeven aan de splitsingsstukken, in dit geval artikel 9 van het toepasselijke Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 en de bij de splitsingsstukken behorende splitsingstekening.
Daarvoor gelden in een geval als dit de volgende uitgangspunten (vergelijk Hoge Raad, 14 februari 2014, HR:2014:337).
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
De rechtbank stelt voorop dat in de hoofdsplitsingsakte – in overeenstemming met artikel 5:111 aanhef en onder d van het Burgerlijk Wetboek (BW) – een modelreglement is vastgesteld, namelijk het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992, met tenietdoeningen, wijzigingen en/of aanvullingen.
Artikel 9 lid 1 onder a en b van dit reglement bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken onder meer worden gerekend de daken, hek- en traliewerken voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, en hemelwaterafvoeren.
In de splitsingstekening is een gedeelte van het dak ter plaatse van de derde verdieping van het appartementencomplex, het geel gearceerde vierkant, begrensd met een dunne lijn en is het privégedeelte van hetgeen behoort tot het appartementsrecht van gedaagde begrensd met een dikke lijn.
In het geel gearceerde vierkant staat ook nog de tekst “GEM.K.” vermeld, hetgeen – zoals eiseres op zichzelf onweersproken heeft aangevoerd – staat voor “gemeenschappelijk”.
Naar het oordeel van de rechtbank is de tekst van het modelreglement niet voor meerderlei uitleg vatbaar.
Er staat met zoveel woorden dat “de daken” behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van eiseres.
Daaronder valt dus ook het zogenoemde vierkant waarover partijen twisten.
De dikke respectievelijk dunne belijning op de splitsingstekening sluit daarbij aan.
Dat het terras (en het vierkant), zoals gedaagde aanvoert, niet gemeenschappelijk toegankelijk is, maar alleen vanuit de appartementen van hemzelf en zijn buren kan worden betreden, maakt dit niet anders.
In de splitsingsakte noch het reglement worden delen van het dak uitgezonderd van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
Het verweer van gedaagde slaagt dus niet.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.