De Rechtbank Rotterdam heeft op 14 augustus 2020 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE aansprakelijk was voor een gebrek in de buitengevel van het appartement.

Beoordeeld moet worden of de VvE aansprakelijk is voor de door eiseres geleden vochtschade en de door eiseres gemaakte expertisekosten.

Daarvoor moet bepaald worden of er sprake is van een gebrek aan een gemeenschappelijk deel van het gebouw, waarvoor de VvE verantwoordelijk is, en of de daardoor veroorzaakte schade aan de VvE toegerekend kan worden.

Eerst zal echter vastgesteld moeten worden wat de oorzaak van de vochtschade is.

Appartementsrecht. Schadevergoeding vanwege gebrek in buitengevel. VVE aansprakelijk? Gemeenschappelijk gedeelte?

De rechter oordeelt als volgt.

Eiseres heeft gesteld dat de vochtschade is veroorzaakt doordat de buitengevel niet waterdicht is, waardoor er vocht de woning kan binnendringen.

Zij onderbouwt haar stelling door middel van de deskundigenrapportages, welke zijn opgesteld naar aanleiding van de door ZNEB en LEKK uitgevoerde onderzoeken.

Naar aanleiding van het door haar uitgevoerde onderzoek heeft ZNEB geconcludeerd dat ‘het zeer aannemelijk is, dat bij wind uit een bepaalde windrichting in combinatie met regen, hemelwater de constructie wordt binnengeblazen via mogelijke naden in het circa 60 jaar oude metselwerk/voegwerk en/of de mogelijk poreuze metselsteen’.

ZNEB concludeert voorts dat er een causaal verband is tussen de vochtoverlast en het gebrek in de gevel. Deze conclusie van ZNEB wordt ondersteund door de conclusies uit de rapportage van LEKK, waarin wordt vermeld ‘dat de vochtschade in de slaapkamer wordt veroorzaakt door gebreken in de spouwmuur van de achtergevel’. 

Bovendien heeft LEKK geconstateerd dat er in het buitenspouwblad boven de schadepositie sprake is van een groot aantal scheuren waardoor regenwater in de muur kan doordringen.

De stelling van de VvE dat géén van de deskundigen overtuigend bewijs heeft gevonden van de oorzaak van de vochtproblemen in de slaapkamer van eiseres, kan – gelet op de conclusies in de expertiserapporten van zowel ZNEB als LEKK – geen stand houden.

Beide deskundigen oordelen immers onafhankelijk van elkaar dat de vochtschade het gevolg is van een gebrek aan de buitengevel. Dat ZNEB bij haar onderzoek gemeten heeft dat de muur op dat moment als ‘droog’ beschouwd diende te worden, verandert het oordeel van de deskundige dat de vochtschade het gevolg is van de toestand van de buitengevel niet. Ondanks die constatering concludeert ZNEB immers dat er sprake is van een causaal verband tussen het gebrek aan de buitengevel en de vochtschade.

Bovendien betreft deze meting slechts een momentopname, welke mede afhankelijk is van de weersomstandigheden voorafgaand aan de meting.

Volgens de VvE heeft bedrijf B geconcludeerd dat de oorzaak van de vochtproblemen ligt in een gebrek aan ventilatie door eiseres.

De e-mail van het bedrijf biedt echter geen steun voor deze stelling. Het bedrijf stelt juist dat de schimmelvorming op de muur in de slaapkamer wordt veroorzaakt door een ‘koudebrug doorslag’ van de achtergevel en geeft in dat kader aan dat verwarming en ventileren een goede manier is om condensvorming door de koudebrug te voorkomen. Dat voldoende ventilatie kan helpen om de condensvorming door de koudebrug tegen te gaan, doet niets af aan het oordeel van het bedrijf dat de schimmelvorming zijn daadwerkelijke oorzaak vindt in de genoemde koudebrug in de achtergevel.

Ook de bij het onderzoek van ZNEB aanwezige architect spreekt over de aanwezigheid van een koudebrug in de buitenmuur

Eiseres heeft bovendien onweersproken gesteld dat, na de uitgevoerde werkzaamheden aan de buitengevel op 4 november 2019, de wijze van ventilatie ongewijzigd is gebleven, maar de vochtproblemen desondanks wel zijn verdwenen.

Indien de vochtproblemen te wijten zouden zijn aan de wijze van ventileren door eiseres, zouden deze ook na de werkzaamheden aan de buitengevel hebben moeten voortduren.

Dat daarvan geen sprake is, vormt reeds een contra-indicatie voor de stelling dat de schade veroorzaakt wordt door een ventilatiegebrek.

De kantonrechter is van oordeel dat de VvE onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de oorzaak van de schade gelegen is in een aan eiseres te wijten ventilatiegebrek.

Het enkele feit dat eiseres kennelijk een bed of matrasje tegen de muur aan de binnenzijde van de buitengevel heeft geplaatst, maakt dit oordeel niet anders.

Bij een normaal gebruik van een woning hoort dat men zonder problemen zaken tegen de muur aan de binnenzijde van de buitengevel moet kunnen plaatsen, zonder het risico te lopen dat hierdoor vochtproblemen ontstaan.

Het is overigens onvermijdelijk dat een woning die wordt bewoond vocht bevat. Slechts indien sprake is van een technische tekortkoming, zoals een koudebrug, kan het vocht in de woning op wanden en dergelijke condenseren en daardoor een probleem opleveren.

Het bovenstaande leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat voldoende vast is komen te staan dat de vochtschade het gevolg is van een gebrek aan de buitengevel.

Of dit gebrek bestaat uit de door de deskundigen van ZNEB en LEKK genoemde gebreken (de gebrekkige toestand van het metsel- en voegwerk en/of de metselsteen en scheurvorming in het buitenspouwblad, waardoor regenwater in de muur kan doordringen) dan wel uit een zogenaamde koudebrug in de buitengevel kan in dat kader in het midden blijven. In beide gevallen is er naar het oordeel van de kantonrechter immers sprake van een gebrek in de constructie van de buitengevel.

Niet in geschil is dat de buitengevel tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw aan de Burgemeester Baumannlaan te Rotterdam behoort en dat de VvE voor het onderhoud daarvan verantwoordelijk is. Het gebrek in de buitengevel is dan ook aan de VvE toe te rekenen.

Nu als gevolg van dit gebrek schade aan de muur aan de binnenzijde van de buitengevel is ontstaan, leidt dit tot de slotsom dat de VvE op grond van artikel 5:113 BW en 6:174 lid 1 BW aansprakelijk is voor de door eiseres geleden schade.

Eiseres vordert voorts op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub b BW vergoeding van de kosten voor het laten uitvoeren van de expertiseonderzoeken door ZNEB en LEKK ten bedrage van in totaal € 1.933,58.

In de betreffende expertiserapporten staan geconstateerde gebreken vermeld, waarvan de VvE zich aanvankelijk ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat herstel van die gebreken niet voor haar rekening komt.

Pas nadat eiseres een tweetal onafhankelijke deskundigen de situatie heeft laten beoordelen, is de VvE overgegaan tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de buitengevel.

In die zin heeft eiseres in redelijkheid kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub b BW).

Dat de VvE geen opdracht tot het uitvoeren van deze onderzoeken heeft gegeven en deze evenmin heeft geaccordeerd, maakt dit oordeel niet anders.

Bovendien heeft de VvE, door – naar achteraf is gebleken ten onrechte – de conclusies van ZNEB niet te accepteren, er zelf aan bijgedragen dat [eiseres] een tweede deskundige heeft moeten inschakelen om nader onderzoek te laten uitvoeren en de VvE van haar gelijk te overtuigen, waardoor de expertisekosten verder zijn opgelopen. Het uit dien hoofde gevorderde bedrag van € 1.933,58 zal dan ook worden toegewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.