De Rechtbank Amsterdam heeft op 10 februari 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een dak op basis van uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening tot het privégedeelte van de appartementseigenaar behoorde?
Verzoekster heeft op 30 september 2020 een verzoek ingediend op grond van de artikelen 5:130 en 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW).
Ter zitting heeft verzoekster de stelling ingenomen dat het op de splitsingstekening als “plat” aangeduide gedeelte – de plek waar het dakterras moet komen – tot haar privé-eigendom behoort.
De VvE heeft dat betwist.
Appartementsrecht. VVE. Verbod op dakterras. Vervangende machtiging. Behoort het dak op basis van uitleg van de splitsingsakte en -tekening tot het privégedeelte? Hinder of overlast?
De rechter oordeelt als volgt.
Voor de beantwoording van de vraag wat tot de privé-gedeelten van de appartementsrechten behoort, is bepalend wat daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken.
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte, de splitsingstekening daaronder begrepen.
Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit deze stukken dat het plat tot het privé-gedeelte van verzoekster behoort.
De omschrijving van dit gedeelte is summier, maar de splitsingstekening is duidelijk.
Daarop zijn alle appartementsrechten met een dikke lijn begrensd.
Alleen het trappenhuis valt buiten die begrenzing.
Dat is ook logisch, niet ter discussie staat dat het trappenhuis gemeenschappelijk is.
De dikke lijn omvat ten aanzien van het appartementsrecht van verzoekster ook het plat.
Dat behoort dus tot haar privé-gedeelte.
Dat het dak volgens het modelreglement tot de gemeenschappelijke eigendommen behoort maakt dit niet anders.
Het dak (als constructief element onder het plat) kan immers gemeenschappelijk eigendom zijn, terwijl de bovenzijde van dat dak privé is.
Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor de vloeren in het gebouw, die ook gemeenschappelijk zijn, zo volgt uit het modelreglement.
Ook uit het bepaalde in artikel 10 lid 2 modelreglement volgt dat gemeenschappelijke eigendommen onderdeel kunnen uitmaken van een privé-gedeelte.
Volgens artikel 5:119 lid 1 BW mag een appartementseigenaar binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aanbrengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan een ander toebrengen.
Het modelreglement vereist echter toestemming van de VvE voor een opbouw, zoals een dakterras.
Volgens verzoekster is die toestemming al in 2002 gegeven, toen zij haar appartementsrecht kocht.
Van een rechtsgeldige toestemming is echter niet gebleken.
Gesteld noch gebleken is dat tijdens een vergadering van de VvE toestemming is gegeven.
Buiten vergadering kan alleen met unanimiteit een besluit worden genomen, zo staat in het modelreglement.
Die unanimiteit kan uit de koopovereenkomst van verzoekster echter niet worden afgeleid, omdat deze niet door alle (toenmalige) leden van de VvE is getekend, zo erkent ook verzoekster.
Nu nooit toestemming is gegeven kon deze op de vergadering van de VvE van
2 september 2020 ook niet worden ingetrokken.
In zoverre heeft verzoekster dan ook geen belang bij een beslissing.
Wel heeft zij belang alsnog toestemming te verkrijgen en (dus) het besluit van de VvE gebruik als dakterras niet toe te staan te vernietigen.
De vraag die dan voorligt is of de VvE zonder redelijke grond niet meewerkt aan de aanleg door verzoekster van een dakterras.
Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval.
In de notulen van de vergadering van de VvE van 2 september 2020 zijn in het geheel geen argumenten genoemd om niet mee te werken aan aanleg van het dakterras.
Ter zitting hebben betrokkene verweersters toegelicht waarom zij zich tegen een dakterras verzetten.
Verweerster vreest meer inkijk van verzoekster in zijn appartement, alsmede geluidsoverlast van verzoekster.
De overige verweerster vreest geluidsoverlast, zijn slaapkamer ligt recht boven het plat.
Tegenover deze argumenten staat het evidente belang van verzoekster bij een dakterras.
Zij heeft destijds een appartementsrecht gekocht waarvan het plat onderdeel uitmaakt.
In zoverre mocht zij dat dus al gebruiken.
Kennelijk had zij toen ook al het voornemen hier een dakterras van te maken, nu daarover een bepaling in haar koopovereenkomst is opgenomen.
Betrokkene verweerster was daarvan op de hoogte en heeft ermee ingestemd in zijn eigen koopovereenkomst.
Weliswaar blijkt dit nu een instemming met een niet bestaand besluit van de VvE, maar het neemt niet weg dat betrokkene verweerster zelf het dakterras destijds heeft geaccepteerd.
Dat het lang heeft geduurd voordat verzoekster van het dakterras werk heeft gemaakt maakt dit niet anders, zeker nu het betrokkene verweerster zelf is die zich in 2009 met een advocaat tegen aanleg van het dakterras heeft gekeerd.
Dat het dakterras waarschijnlijk voor de andere appartementseigenaren tot meer geluid zal leiden wordt door verzoekster niet ontkend.
Daar staat echter tegenover dat verzoekster (en anderen die zich vanwege haar in haar appartement bevinden) zich tegenover de andere appartementseigenaren behoorlijk moet gedragen, net als die andere appartementseigenaren (die ook een buitenruimte hebben) daartoe jegens haar verplicht zijn.
Verzoekster heeft zich ter zitting ook bereid verklaard afspraken te maken over gebruik van het dakterras, dat zou bijvoorbeeld in een huishoudelijk reglement kunnen.
Voor zover betrokkene verweerster meer inkijk vreest is dat beperkt.
Een groot aantal van zijn ramen kan verzoekster ook al zien als zij zich binnen bevindt.
Bovendien mag zij het plat ook nu al gebruiken, nu dat tot haar privé-eigendom behoort.
Daarbij (en na aanleg van een dakterras) geldt wel hetgeen is bepaald in artikel 10 lid 2 van het modelreglement: verzoekster moet zorgvuldig zijn met betrekking tot het zich onder het dakterras bevindende dak.
De conclusie is dat de kantonrechter vervangende machtiging zal verlenen.
Het besluit van de VvE aan het dakterras niet mee te werken en het besluit om via de rechter de bouw te laten staken zal worden vernietigd.
Bij vernietiging van de overige besluiten heeft verzoekster onvoldoende belang.
Bezwaar tegen de vergunning is immers al gemaakt, terwijl de VvE in onderhavige procedure al is verschenen.
Dat de kosten daarvan voor rekening van de VvE komen is niet onredelijk.
Verhaal van die kosten op verzoekster is niet mogelijk, nu zij niet in de kosten wordt veroordeeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.