De Rechtbank Rotterdam heeft op 16 juni 2021 uitspraak gedaan over de vraag of de VVE op grond van de splitsingsakte de bevoegdheid toe kwam om besluit te nemen over de ventilatie in een privégedeelte.

Verzoekers verzoeken om de vergaderbesluiten te vernietigen, omdat deze in strijd zijn met de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.

Aan hun verzoek hebben verzoekers het volgende ten grondslag gelegd.

Op basis van het huishoudelijk reglement kan de VvE slechts besluiten nemen over de gemeenschappelijke gedeelten.

De ventilatie betreft niet het gemeenschappelijke gedeelte.

De splitsingsakte en het huishoudelijk reglement bieden dus geen ruimte aan de VvE om te besluiten dat onderhoud van de ventilatie voor rekening van de VvE komt.

Appartementsrecht. VVE. Vernietiging besluit VVE? Ventilatie in privégedeelte.

De rechter oordeelt als volgt.

De kantonrechter stelt voorop dat het verzoekschrift is ingekomen op de griffie op 12 februari 2021. Aangezien de vergadering waarop de onderhavige besluiten zijn genomen heeft plaatsgevonden op 21 januari 2021, is het verzoek tot vernietiging tijdig gedaan, namelijk binnen een maand, zoals vereist op grond van artikel 5:130 lid 2 BW.

Ten aanzien van de bevoegdheid van de kantonrechter om deze zaak te behandelen is het volgende van belang.

Als een besluit van de VvE strijdig is met de splitsingsakte, leidt dat op grond van artikel 2:14 jo 5:129 lid 1 BW tot nietigheid van dat besluit.

Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank.

Als een besluit van de VvE strijdig is met het huishoudelijk reglement, is dat besluit vernietigbaar, op grond van artikel 2:15 lid 1 sub c BW.

Vernietiging van een besluit wegens strijd met het huishoudelijk reglement dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter, op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.

Verzoekers stellen zich op het standpunt dat de besluiten zowel strijdig zijn met de splitsingsakte (dus leidend tot nietigheid) als het huishoudelijk reglement (dus leidend tot vernietigbaarheid).

In lijn met jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures, bij de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze beide gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter (HR:2020:1275).

Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat zij bevoegd is om deze zaak te behandelen en te beslissen.

Anders dan de VvE heeft aangevoerd oordeelt de kantonrechter dat [verzoeker 1] c.s. belang hebben bij hun verzoeken.

De enkele toezegging van de gemachtigde van de VvE dat het besluit niet ten uitvoer zal worden gelegd maakt immers niet dat het besluit ‘van tafel’ is.

Hiertoe is namelijk slechts de ALV beslissingsbevoegd.

Indien de VvE geen gevolgen wil verbinden aan het besluit, had het op haar weg gelegen om een vergadering uit te roepen en het besluit in te trekken.

Aangezien gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is, kan niet worden geoordeeld dat verzoekers geen belang hebben bij hun verzoeken.

Ten aanzien van de door verzoekers gestelde strijdigheid met de splitsingsakte wordt het volgende overwogen.

Als hoofdregel geldt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap (artikel 5:126 BW).

De ALV is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van deze gemeenschap (artikel 5:128 BW).

In artikel 38 van de splitsingsakte is deze hoofdregel ‘bevestigd’, in die zin dat daarin tot uitdrukking komt dat de vergadering (slechts) beslist over het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.

Zoals expliciet volgt uit artikel 21 van de splitsingsakte komen de privégedeelten voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.

Verzoekers hebben onbetwist gesteld dat uit de splitsingsakte volgt dat de individuele mechanische installaties in het pand niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, maar dat het privé-gedeelten betreffen.

Dit betekent dat de VvE op grond van de hiervoor genoemde hoofdregel uit de wet en de bepalingen uit de splitsingsakte geen bevoegdheid heeft om te besluiten dat de kosten van het onderhoud van de ventilatie voor rekening van de VvE komen.

De VvE heeft geen grondslag aangevoerd op basis waarvan zij deze bevoegdheid wel zou hebben.

De vergaderbesluiten 3.3. en 3.4. die in deze zaak centraal staan zien beide op het beheer van privégedeelten en zijn daarmee genomen in strijd de splitsingsakte.

Geconcludeerd wordt dat daarom sprake is van nietige besluiten, zoals bedoeld in artikel 2:14 BW.

Nu reeds op deze grond sprake is van nietige besluiten, behoeven de overige door verzoekers aangevoerde gronden (leidend tot nietigheid dan wel vernietiging) verder geen behandeling en beslissing.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE  op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.