Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 5 oktober 2021 uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VVE om toestemming te verlenen voor een uitbouw en voor een aan te leggen dakterras vernietigd diende te worden.
De uitbouw van appellanten is in de zomer van 2017 gerealiseerd.
Aan beide zijden van de woning van appellanten is een stuk aangebouwd, in het verlengde van de balkons van de bovengelegen appartementen.
Daardoor heeft de begane grond aan de achterkant van het gebouw een U-vorm gekregen, met aan de ene kant een slaapkamer en aan de andere kant een woon- en eetkamer.
In de achtergevel en de zijgevel van de uitbouw zijn openslaande deuren/ramen aangebracht.
Daartussen ligt een stuk tuin van vier meter breed.
In de uitbouw is boven de openslaande deuren een stalen balk aangebracht en in de houten skeletwand zijn extra staanders aangebracht op 1,25 meter gemeten vanuit het bestaande balkon.
In het inleidende verzoekschrift hebben appellanten de kantonrechter primair – op de voet van artikel 5:130 BW in samenhang met artikel 2:15 BW – verzocht om het besluit te vernietigen en subsidiair om op grond van artikel 2:14 BW voor recht te verklaren dat dit besluit nietig is wegens strijd met het reglement, althans met de wet.
De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken afgewezen, met veroordeling van appellanten in de (na)kosten van het geding.
Tegen deze beslissing en de gronden waarop die berust, komen appellanten in principaal appel op met zeven grieven en de VvE in incidenteel appel met één grief.
Appellanten achten het besluit in de eerste plaats inhoudelijk in strijd met de redelijkheid en billijkheid en op die grond vernietigbaar.
Daartoe stellen zij onder meer dat (de uitvoering van) het besluit onrechtmatig is wegens schending van artikel 5:50 lid 1 BW en een schending inhoudt van de tussen appellanten, A c.s. en C c.s. op 11 juli 2017 gemaakte afspraak dat de balkons met 1,25 meter (vanaf de balkonrand) worden verlengd.
Het hof zal deze bezwaren respectievelijk grieven tegen het besluit hierna gezamenlijk behandelen.
Appartementsrecht. VVE. Vernietiging van besluit VVE om toestemming te verlenen voor uitbouw en aanleggen dakterras? Burenrecht. Gevaarzetting? Hinder? Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
In artikel 5:50 lid 1 BW is bepaald, voor zover thans van belang, dat, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf balkons of soortgelijke werken te hebben die op dit erf uitzicht geven.
Appellanten hebben zich op het standpunt gesteld dat dit artikel op grond van artikel 22 lid 2 van het reglement rechtstreeks van toepassing is op de individuele leden van de VvE.
Volgens de VvE is dat niet het geval, omdat – zo heeft zij ter zitting in hoger beroep aangevoerd – het hier niet om naburige maar onderliggende erven gaat.
Het hof stelt voorop dat, mede gelet op het bepaalde in artikel 22 lid 2 van het reglement, het burenrecht van art. 5:37 e.v. BW – hoewel de wet daar over naburige erven spreekt – ook van toepassing is op de leden van de VvE.
.Ter onderbouwing van hun stelling dat (de uitvoering van) het besluit onrechtmatig is wegens schending van artikel 5:50 lid 1 BW voeren appellanten aan dat de beoogde dakterrassen zich binnen twee meter van de grenslijn van hun privégedeelten bevinden en rechtstreeks uitzicht geven op hun tuin en woning en dat zij slechts toestemming hebben gegeven voor het op de uitbouwen plaatsen van dakterrassen onder de voorwaarde dat de bestaande balkons met hoogstens 1,25 meter verlengd zouden worden.
De VvE heeft dit betwist.
Zij voeren in dit verband onder meer aan dat appellanten hun toestemming niet tot een uitbreiding met 1,25 meter hebben beperkt, althans dat zij die toestemming niet achteraf kunnen beperken.
Het hof stelt vast dat appellanten toestemming nodig hadden van de VvE om de door hen gewenste aanbouwen te realiseren.
Tijdens de vergadering van 23 april 2017 hebben de andere leden ingestemd met die aanbouwen nadat appellanten ermee instemden dat op de aanbouwen door A c.s. en C c.s. dakterrassen zouden worden aangelegd.
Daarbij is geen voorbehoud ten aanzien van de afmetingen van die terrassen gemaakt.
Immers, op de toen besproken ontwerptekeningen van de door appellanten gewenste uitbouwen, waarmee de andere leden van de VvE akkoord zijn gegaan, zijn op die uitbouwen dakterrassen ingetekend, terwijl uit deze tekeningen niet evident blijkt dat de daarop afgebeelde dakterrassen 1,25 meter diep waren.
Onderaan de tekeningen zijn weliswaar een schaalverdeling opgenomen en een balkje waarmee die schaalverdeling kan worden getransponeerd, maar duidelijke maatlijnen ontbreken.
Appellanten hebben ook niet betoogd dat tijdens die vergadering (door hen) aan de orde is gesteld dat de dakterrassen niet dieper dan 1,25 meter mochten worden.
Ter zitting in hoger beroep heeft appellant juist opgemerkt dat er pas later op hun initiatief is gesproken over welke uitbreiding wat betreft privacy (en dergelijke) goed was voor alle betrokkenen.
Anders dan appellanten betogen, is het hof van oordeel dat in de e-mailwisseling van juli 2017 geen afspraak tussen hen en de andere leden van de VvE over een maximale verlenging van de balkons met 1,25 meter besloten ligt die met het besluit wordt geschonden en rechtvaardigt dat zij terugkomen op hun toestemming voor het op de uitbouwen realiseren van dakterrassen.
Die e-mailwisseling ziet op de constructieve mogelijkheden van de uitbreiding van de balkons en de kosten daarvan, waarnaar appellanten blijkens de in de notulen van de vergadering van 2 juli 2017 geformuleerde actiepunten in het overleg met hun architect, constructeur en aannemer zouden informeren.
Over die mogelijkheden hebben appellanten bij e-mail van 7 juli 2017 aan A c.s. en C c.s. bericht dat wat de constructie betreft 1,25 meter zeker en 1,40 meter onzeker is.
Appellanten hebben ondanks verzoeken daartoe in de correspondentie van 9 en 10 juli 2017 geen tekeningen van het bovenaanzicht van de te realiseren uitbouw verstrekt, zodat ook daaruit geen maximale uitbreiding van de balkons kan worden afgeleid.
Vervolgens heeft V hen bij e-mail van 10 juli 2017 een kostenraming voor de constructieve voorbereiding voor een uitbreiding met 1,25 meter toegezonden.
Ook uit de reactie daarop van B bij haar e-mail van 11 juli 2017, waarin zij mede namens A en C c.s. laat weten akkoord te gaan “met uitbreiding balkons”, kan in het licht van de hiervoor geschetste gang van zaken niet worden afgeleid dat zij akkoord zijn gegaan met een uitbreiding van de balkons met maximaal 1,25 meter en dus afzagen van hun tijdens de vergadering van 2 juli 2017 nog uitdrukkelijk geuite wens om op de uitbouwen diepere terrassen te realiseren.
Dit geldt temeer, nu zij binnen zeer korte tijd moesten beslissen: appellant had hen in zijn e-mail van 10 juli 2017 immers verzocht om in verband met de opdracht aan de aannemer de volgende dag al te reageren.
Ook overigens is niet gebleken van een reden om terug te komen op de door appellanten daartoe gegeven toestemming.
In het bijzonder is niet gebleken dat de afmetingen van de dakterrassen zoals in het besluit is voorzien, zodanig zijn dat de gegeven toestemming daar in redelijkheid niet op zou hebben kunnen zien.
Aldus concludeert het hof dat appellanten voor de aanleg van de dakterrassen toestemming hebben gegeven, zodat realisatie van deze dakterrassen op de uitbouwen geen schending van artikel 5:50 lid 1 BW oplevert.
Appellanten betogen verder dat het besluit wat betreft de inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat het plaatsen van de beoogde dakterrassen op de uitbouwen (onrechtmatige) hinder in de vorm van privacy-, uitzicht- en lichtinval- vermindering en geluidsoverlast oplevert.
Het hof volgt appellanten hierin niet.
De keuze van appellanten voor een bepaalde vorm van de uitbouw, te weten een u-vorm, leidt evident vanaf de daarop gerealiseerde dakterrassen tot inkijk in de tuin, de ruimtes in de uitbouw en in meer of minder mate het oorspronkelijke appartement, ongeacht de grootte van die terrassen en dus ook bij de door hen hoe dan ook toegestane verlenging met 1,25 meter.
Dit gaat evenzeer op voor de vermindering van uitzicht omhoog en lichtinval die ongetwijfeld in enige mate het gevolg zal zijn van het plaatsen van dakterrassen op die uitbouw.
Appellanten benadrukken dat de hinder van twee paar buren afkomstig zal zijn, omdat op de uitbouw twee dakterrassen kunnen worden gerealiseerd.
Ook dat is echter primair het gevolg van de keuze voor de U-vormige uitbouw en – anders dan appellanten hebben betoogd – niet van de indeling van het gebouw, die ertoe leidt dat zowel A c.s. als C c.s. hun balkon op de eerste verdieping hebben.
Appellanten hebben al met al onvoldoende duidelijk gemaakt dat er door het plaatsen van de grotere dakterrassen zodanige hinder (in de zin van artikel 5:37 BW) zal ontstaan dat de VvE in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen, ook als in aanmerking wordt genomen dat het ‘middelpunt’ bij terrassen van 2,5 meter meer op de uitbouw zal liggen dan bij terrassen van 1,25 meter.
Appellanten hebben nog betoogd dat zij voor een andere vorm van de uitbouw zouden hebben gekozen als A c.s. en C c.s. tijdens de vergadering van 23 april 2017 kenbaar zouden hebben gemaakt niet akkoord te gaan met een beperkte balkonverlenging maar juist een dakterras over het grootste deel van de uitbouw na te streven.
Dit betoog brengt het hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat uit hetgeen hierover in het voorgaande is overwogen volgt dat toen niet over de (maximale) maten van de terrassen is gesproken.
Ten slotte stellen appellanten dat de constructie geen draagkracht heeft voor een balkon dat langer dan 1,25 meter is, althans dat daar niet vanuit kan worden gegaan, zodat het besluit (ook) om die reden inhoudelijk in strijd met de redelijkheid en billijkheid is.
In dit kader voeren appellanten aan dat slechts versteviging tot 1,25 meter is aangebracht, zoals door aannemer X is bevestigd, en dat het op zijn minst een gevaar oplevert om de balkons zonder extra versteviging met 2,5 meter, het dubbele, te verlengen.
De VvE heeft dit betwist.
Daartoe wijst de VvE op de constructieve toetsing door de gemeente die onderdeel uitmaakt van de verlening van de omgevingsvergunning, de over de hele diepte van iedere uitbouw geplaatste stalen balk, de constructieberekeningen van de ten behoeve van de aan te leggen dakterrassen ingeschakelde architect en de, uit hun e-mails van maart/april 2019 blijkende bevindingen van de architecten F en G.
Op hun beurt plaatsen appellanten kanttekeningen bij de door de VvE genoemde constructieberekeningen van de architect en de mailwisseling met de architecten.
Het hof is van oordeel dat appellanten hiermee niet hadden kunnen volstaan.
Gelet op wat er over en weer door partijen op dit punt is aangevoerd, had het op de weg van appellanten gelegen om hun standpunt dat de uitbouw constructief ongeschikt is voor een balkonverlenging met meer dan 1,25 meter nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met een bouwkundig rapport waaruit dit ondubbelzinnig blijkt.
Een dergelijke rapport ontbreekt echter.
Dit betekent dat het door appellanten gestelde gevaar voor de constructie niet is komen vast te staan.
Appellanten doen tevens een beroep op nietigheid van het besluit wegens strijd met artikelen 14 en 22 lid 2 van het reglement.
Het hof verwerpt dit beroep.
Uit het voorgaande vloeit voort dat het besluit ook niet nietig is.
Nu het beroep van appellanten op artikel 5:50 lid 1 BW niet opgaat, geldt dit immers eveneens voor het betoog van appellanten dat het besluit ook met artikel 22 lid 2 van het reglement in strijd is omdat artikel 5:50 BW daarin van toepassing wordt verklaard.
Het beroep op artikel 14 van het reglement stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen over de constructieve geschiktheid van de uitbouwen voor uitbreidingen met meer dan 1,25 meter.
Nu het door appellanten gestelde gevaar voor de constructie – en dus de hechtheid – van het gebouw niet is komen vast te staan, is het besluit ook niet in strijd met artikel 14 van het reglement dat (onder meer) bepaalt dat toestemming voor een verandering aan het gebouw niet kan worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.