De Rechtbank Amsterdam heeft op 16 april 2021 uitspraak gedaan over vervangende machtiging voor op- of aanbouw op dakterras van een appartement.
Partijen verschillen in de kern van mening over de vraag of de weigering van de ledenvergadering om verzoeker toestemming te geven voor de gewenste aanbouw, zoals is beslist ter vergadering van 4 april 2019 en waarvan de VvE nadien blijkbaar niet wenst terug te komen, op onredelijke gronden is gestoeld.
Vooropgesteld wordt dat het wonen in een appartementencomplex en het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich brengt dat besluiten met meerderheid van stemmen kunnen worden genomen.
Dit betekent dat – indien een meerderheid tot een besluit komt waaronder een beslissing tot uitbreiding of verbouwing, onderhoud en begroting – dit besluit (in beginsel) geldt voor alle eigenaars van een appartementsrecht.
Ook degenen die niet gestemd hebben en degenen die tegen een dergelijke besluit hebben gestemd en/of het er alsnog niet mee eens zijn, dienen een dergelijk besluit (in beginsel) te accepteren en moeten er vervolgens naar handelen.
De kantonrechter stelt vast dat de algemene vergadering van de VvE van 4 april 2019 met grote meerderheid van stemmen (alleen verzoeker was vóór) tegen de verbouwing/uitbreidingsplannen van verzoeker heeft gestemd.
Verzoeker heeft tegen dit besluit geen verzoek ingediend tot vernietiging als bedoeld in artikel 5:130 lid 2 BW, zodat vaststaat dat het besluit onherroepelijk is geworden.
Verzoeker en de andere leden van de VvE zijn dan ook in beginsel aan dit besluit gebonden.
Ter beoordeling ligt voor de vraag of een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW aan verzoeker kan worden verleend.
Appartementsrecht. VVE. Vervangende machtiging voor op- of aanbouw op dakterras. Redelijkheid en billijkheid.
De rechter oordeelt als volgt.
Op grond van het bepaalde in artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter onder meer de vervangende machtiging verlenen, indien de vereniging van eigenaars of haar organen zonder redelijke grond weigeren om hun medewerking of toestemming te verlenen aan het verzoek of voorstel van (in casu) verzoeker, of zich te dier zake niet verklaren.
Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle relevante omstandigheden van belang.
Daarbij is de toets niet of (in casu) de VvE voor de weigering een redelijke grond heeft, maar of de weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Vaststaat dat er al jarenlang lekkages zijn in het appartementencomplex, en dan met name in het appartement van belanghebbende , de onderbuurvrouw van verzoeker, welke lekkages hun oorsprong vinden in het dak, de dakbedekking dan wel de richels/aansluitingen van dak en gevel.
De werkelijke oorzaak is nog steeds niet vastgesteld, ondanks meerdere onderzoeken.
Terecht stelt de VvE zich op het standpunt dat, zolang de bron van die lekkages niet getraceerd is, het niet verstandig is om het dak te bebouwen.
Los van de vraag of en hoe de aanbouw verankerd zal worden op het dak is voorstelbaar dat met een aanbouw van een aantal m2 in ieder geval onder die aanbouw geen toegang meer zal zijn voor onderzoek naar of herstel van lekkages.
Vaststaat dat ten tijde van de vergadering van eigenaars van 4 april 2019 geen constructieberekeningen beschikbaar waren.
Die zijn eerst in oktober 2020 opgesteld.
Daarnaast was weliswaar een bouwvergunning verstrekt, maar daartegen liep een bezwaarprocedure.
Reeds om die reden was er geen verplichting tot het geven van toestemming als bedoeld in artikel 23.3 van de splitsingsakte terwijl voorts niet valt in te zien waarom een weigering toestemming te geven toen niet redelijk zou zijn, juist omdat de leden van de VvE geen inzicht gegeven werd in de eventuele impact van de aanbouw op de hechtheid van het gebouw als bedoeld in artikel 23.1 van de splitsingsakte.
De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of, nadat de bouwvergunning zes weken na 16 oktober 2019 definitief werd en nadat de eerder genoemde constructie berekeningen van 30 oktober 2020 middels de brief van 21 januari 2021 aan (de gemachtigde van) de VvE zijn toegezonden, een moment is ontstaan waarop een weigering de gevraagde toestemming voor de aanbouw te geven, wel onredelijk moet worden geacht.
Namens de VvE is ter zitting gesteld dat de VvE eerst die constructie berekeningen wil bekijken en laten doorrekenen.
Dat valt te billijken, ook al omdat door een van de leden ter zitting is opgemerkt dat uit die constructie berekeningen volgt dat de bouwconstructie wordt gezekerd middels pluggen in de dakconstructie, dus door de bitumen afwerklaag heen.
Waar eerder het ‘snijden’ in de bitumenlaag al bezwaarlijk was in verband met de steeds terugkerende lekkages, is de wens van de VvE om de constructie berekeningen te bestuderen en te laten doorrekenen, zeker reëel te achten.
Daar komt bij dat er diverse ‘civielrechtelijke’ bezwaren gerezen zijn bij de diverse leden, welke bezwaren blijkbaar bij de stemming van 4 april 2019 door het merendeel van de aanwezigen werden gedeeld.
Niet in de laatste plaats heeft daarbij meegewogen het bericht van de aannemer dat deze geen garantie meer levert op het dak als er werkzaamheden door een ander dan de aannemer worden uitgevoerd.
Dat kan aanzienlijke financiële consequenties hebben voor de VvE waar die aansprakelijkheid dan komt te liggen, aldus de VvE.
Dat bezwaar, tezamen met de andere bezwaren als daar zijn: de architectonische bezwaren (houtbouw versus beton en glas; ook de architect van het appartementencomplex was van mening dat de aanbouw ‘geen aansluiting had’ met rest van het gebouw), mogelijke geluidsoverlast, de kwestie van de nog steeds niet opgeloste lekkages en de bezwaren van zicht op het dakterras/op de aanbouw, wordt door de kantonrechter als voldoende zwaarwegend geoordeeld en maakt dat de weigering door de VvE om toestemming te geven voor de aanbouw, niet onredelijk moet worden geacht.
Dit betekent dat het verzoek van verzoeker moet worden afgewezen.
Gelet op het feit dat de primaire beslisbevoegdheid ligt bij de vergadering van eigenaars ligt het op de weg van verzoeker om thans de vergadering te bewegen tot het doen van nader onderzoek naar de constructie berekeningen en de andere bezwaren trachten weg te nemen.
Nu verzoeker in het ongelijk wordt gesteld, zal hij veroordeeld worden tot vergoeding van de proceskosten van de VvE.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.