De Rechtbank Rotterdam heeft op 15 juni 2021 uitspraak gedaan in kort geding over de vraag of het plaatsten van een balkon aan een appartement onrechtmatige hinder opleverde.
Eiseres grondt haar vordering onder 1 op artikel 5:50 lid 1 BW.
Daarin is bepaald dat het zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf een balkon te hebben, voor zover dit op dit erf uitzicht geeft.
Niet in geschil dat het balkon (conform artikel 5:50 lid 3 BW gemeten vanaf de buitenste, naar het erf van eiseres gekeerde, rand van het balkon) binnen twee meter van de erfgrens wordt gerealiseerd.
Bij gebreke van toestemming is het balkon dus niet geoorloofd, voor zover dit uitzicht geeft op de achtertuin van eiseres.
VvE stelt dat een privacy-scherm aan de zijkant van het balkon het uitzicht op de achtertuin van eiseres wegneemt.
Volgens eiseres blijft ook met een privacy-scherm rechtstreeks uitzicht op haar erf mogelijk.
Appartementsrecht. VVE. Plaatsing van een balkon. Privacy. Rechtstreeks uitzicht op tuin buurvrouw? Onrechtmatige hinder?
De rechter oordeelt als volgt.
Met de VvE acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat een privacy-scherm aan de zijkant van het balkon een uitzicht op het erf van eiseres voorkomt.
Hoewel eiseres meent dat het privacy-scherm niet de volledige zijkant van het balkon, dat 170 cm breed wordt, dekt, blijkt uit de door VvE overgelegde offerte dat het privacy-scherm 164 cm breed wordt.
Daarmee wordt, uitgaande van een ruimte van 3 cm aan weerszijden voor bevestigingsmaterialen, een erg gemakkelijke of onvermijdelijke onbedoelde inkijk voorkomen.
Verder blijkt uit de offerte dat het privacy-scherm 200 cm hoog wordt.
Ter zitting heeft VvE toegelicht dat voor deze hoogte is gekozen, omdat dan niet over het scherm kan worden heen gekeken.
Nu een privacy-scherm een rechtstreeks uitzicht op de achtertuin van eiseres voorkomt, is het balkon in zoverre geoorloofd.
Hoewel VvE stelt dat eiseres niet heeft aangetoond dat met een privacy-scherm vanaf het balkon schuin in de achtertuin kan worden gekeken, is dit op basis van de overgelegde foto’s en tekeningen aannemelijk.
Daaruit volgt dat er langs het privacy-scherm heen gekeken kan worden, in de achtertuin van eiseres.
In geschil is of ook een zijdelings uitzicht door artikel 5:50 lid 1 BW wordt beschermd.
VvE beroept zich op het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 6 juli 2010, GHAMS:2010:BN0268.
Daarin heeft het hof onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis overwogen dat uit het meetvoorschrift in artikel 5:50 lid 3 BW volgt dat slechts de rand van een balkon, waarover recht naar voren op het naburige erf wordt gekeken, strijd met artikel 5:50 lid 1 BW kan opleveren.
Ook de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van 27 maart 2019, RBAMS:2019:1866, geoordeeld dat artikel 5:50 lid 1 BW niet tegen mogelijk zijdelings (schuin) uitzicht beschermt.
Eiseres beroept zich op het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 7 juli 2017, RBZWB:2017:4061.
Daarin is geoordeeld dat uit artikel 5:50 lid 3 BW en de wetsgeschiedenis niet blijkt dat bij balkons of soortgelijke werken ‘uitzicht in de schuinte’ niet meer van belang is voor de toepassing van artikel 5:50 BW.
Daarbij is overwogen dat het in het licht van de ratio van artikel 5:50 BW (bescherming van de visuele privacy) niet logisch is om bij balkons of soortgelijke werken wel het uitzicht vanaf de voorkant van dat werk in aanmerking te nemen en voorbij te gaan aan het schuine uitzicht.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter biedt artikel 5:50 lid 1 BW geen bescherming voor een zijdelings uitzicht.
Net als het gerechtshof Amsterdam en de rechtbank Amsterdam (en overigens ook het gerechtshof Arnhem in het arrest van 4 oktober 2011, GHARN:2011:BT7179) begrijpt de voorzieningenrechter uit het meetvoorschrift van artikel 5:50 lid 3 BW en de wetsgeschiedenis dat slechts de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van een balkon strijd met artikel 5:50 lid 1 BW kan opleveren.
Uit de wetsgeschiedenis van artikel 5:50 BW is af te leiden dat met het weglaten van de, in een eerdere versie opgenomen, woorden “recht naar voren” geen wijziging is beoogd, maar dat die woorden overbodig werden geacht omdat het derde lid voldoende duidelijk aangeeft hoe de in lid 1 bedoelde afstand moet worden gemeten.
Hoewel het artikel de visuele privacy beoogt te beschermen, is daarover in de Toelichting Meijers reeds opgemerkt dat het handhaven van het verbod van zijdelings uitzicht niet meer te rechtvaardigen is “sinds in de grote steden van iedere handbreedte grond partij moet worden getrokken (…) en het toetreden van licht en lucht een volksbelang is”. Ook in dit geval geldt dat een zijdelings uitzicht vanuit praktisch oogpunt niet kan worden beschermd, al was het maar omdat de woning van [eiseres] onderdeel uitmaakt van een woonblok en ten minste 10 andere buren uitzicht hebben op haar achtertuin.
Gelet op het vorenstaande is het dus veeleer logisch dat bij de toepassing van artikel 5:50 lid 1 BW aan het schuine uitzicht voorbij wordt gegaan.
De slotsom luidt daarmee dat het balkon met privacy-scherm geoorloofd is.
Eiseres grondt haar vordering onder 2 op artikel 5:37 BW.
Dit artikel bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of wijze die onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen, zoals door het onthouden van licht.
Volgens eiseres leidt het balkon van VvE tot onrechtmatige hinder, omdat dit zorgt voor een substantiële vermindering van lichtinval en zonlicht in de tuin alsook kokervorming.
Eiseres meent dat het privacy-scherm de situatie bovendien zal verergeren.
De VvE heeft zelf een zonnestudie uitgevoerd, waarbij zij heeft aangesloten bij de meetmomenten die TNO ook hanteert bij zonnestudies. De resultaten daarvan heeft zij in de vorm van bezonningsdiagrammen in het geding gebracht. Daaruit volgt dat het balkon inclusief privacy-scherm in de lente en zomer rond 15:00 uur zorgt voor een beperkte schaduwvorming in de tuin van eiseres. De schaduwvorming zal volgens VvE in werkelijkheid nog minder zijn, omdat het privacy-scherm licht doorlatend is.
De voorzieningenrechter overweegt dat, nu eiseres stelt dat het balkon zorgt voor een substantiële vermindering van lichtinval en zonlicht alsook kokervorming, het op haar weg lag om dit met stukken te onderbouwen.
Dat heeft zij niet gedaan en dat dient voor haar risico te komen.
Hoewel eiseres stelt dat zij in afwachting is van de uitkomsten van een zonnestudie, had zij de opdracht daartoe eerder kunnen geven.
Eiseres heeft immers al bij brief van 7 april 2021 aangekondigd een kort geding te zullen starten indien tot realisatie van het balkon werd overgaan. Nadat de advocaat van VvE op 3 mei 2021 liet weten dat tot plaatsing van het balkon werd overgegaan, heeft eiseres tot 27 mei 2021 gewacht met het aanvragen van een spoed kort geding.
Hoewel dat eiseres de uitkomst van de zonnestudie van VvE betwist, kan in dit kort geding slechts aan de hand daarvan worden vastgesteld in welke mate het balkon voor schaduwvorming in de achtertuin zorgt.
Uit de bezonningsdiagrammen volgt dat niet het balkon maar veeleer de boom in de eigen tuin van [eiseres] voor schaduw zorgt.
Gelet daarop acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat VvE met de realisatie van het balkon inclusief privacy-scherm geen onrechtmatige hinder aan eiseres zal toebrengen.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel.
Hoewel de voorzieningenrechter begrijpt dat eiseres al 33 jaar in de woning woont en het uitzicht vanuit haar achtertuin op het balkon van VvE niet mooi vindt, rechtvaardigt dat niet de conclusie dat het balkon er niet moet komen.
Net als eiseres hebben de individuele leden van VvE behoefte aan een buitenruimte op het dichtbevolkte Noordereiland.
De omstandigheid dat VvE over een gemeenschappelijke buitenruimte beschikt, die via een poort vanaf de straatzijde te bereiken is, maakt dit niet anders.
Daar komt bij dat, anders dan eiseres stelt, niet is gebleken dat tussen eiseres en de VvE vooraf geen enkel overleg heeft plaatsgevonden over de bouw van het balkon.
Nadat eiseres haar bezwaren had geuit, heeft VvE de plaatsing van het balkon uitgesteld en getracht eiseres tegemoet te komen.
Zo heeft VvE voorgesteld om met een mediator naar een passende oplossing te zoeken.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.