De Rechtbank Limburg heeft op 9 juni 2021 uitspraak gedaan over de vraag of het verbod op het houden van huisdieren in het Huishoudelijk Reglement van een VvE rechtsgeldig of nietig was.
Eiser stelt ter onderbouwing van het gevorderde dat hij in het appartement een hond wil gaan houden.
De VvE maakt dat onmogelijk, omdat in artikel 7 van het HHR een verbod tot het houden van een hond is opgenomen en zij dienaangaande ook handhavend optreedt.
Een dergelijk verbod is, zo betoogt eiser, nietig.
Eiser beroept zich daarbij op het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 mei 2019 (GHSHE: 2019:1722.
Eiser stelt dat het gerechtshof in die zaak heeft geoordeeld dat een algeheel hondenverbod geen regel van orde ten aanzien van het feitelijk gebruik is, maar een principiële beperking van het eigendomsrecht, namelijk het exclusieve gebruikersrecht van het privé gedeelte (het appartement).
Een dergelijke beperking kan alleen in het splitsingsreglement zelf – dat is ingeschreven in het openbaar register – worden opgenomen.
In het splitsingsreglement is een verbod op het houden van honden niet opgenomen.
Om die reden is het verbod om honden te houden, zoals dat voortvloeit uit artikel 7 van het HHR nietig en moet het daaruit worden geschrapt.
Appartementsrecht. VVE. Nietig of rechtsgeldig verbod op het houden van huisdieren in het Huishoudelijk Reglement van een VvE?
De rechter oordeelt als volgt.
Eiser is als gebruiker, door ondertekening van de gebruikersverklaring van 1 juni 2007, gehouden tot naleving van het splitsingsreglement en het HHR van de VvE.
Dat geldt ook voor de na 1 juni 2007 door de VvE vastgestelde bepalingen van het HHR.
Met betrekking tot de jegens de VvE ingestelde vorderingen ziet de rechtbank zich in feite voor de vraag geplaatst of het hondenverbod, zoals opgenomen in artikel 7 van het HHR, nietig is.
Bij de beantwoording van die vraag staat centraal of, en zo ja, onder welke omstandigheden in het HHR regels dan wel beperkingen gesteld mogen worden aan het gebruik van privégedeelten van een appartementsgebouw.
In het door beide partijen aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1995 (NJ 1996, 594) heeft de Hoge Raad overwogen dat blijkens artikel 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van gedeelten die als afzonderlijk geheel kunnen worden gebruikt.
Hij heeft daarbij geoordeeld dat, met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit, heeft te gelden dat een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen.
Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privégedeelte in gebruik heeft gegeven, van de privégedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.
De volgende vraag die beantwoord dient te worden, is of het opnemen van het honden- en kattenverbod in het HHR als een regel van orde kwalificeert.
De rechtbank is van oordeel, onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof van 9 mei 2019 (GHSHE:2019:1722), dat zulks niet het geval is.
Daarbij merkt de rechtbank op dat het aan dat arrest ten grondslag liggende feitencomplex, voldoende vergelijkbaar is met de thans voorliggende casus.
Ook in die zaak stond immers een in het HHR opgenomen verbod tot het houden van honden en katten in privégedeelten ter discussie, zonder dat een dergelijk verbod bij splitsingsreglement was bepaald.
Het hof heeft – voor zover voor deze zaak relevant – geoordeeld:
“Het hof is van oordeel dat een algeheel verbod op het houden van honden en katten door een appartementseigenaar (dan wel de door hem tot het gebruik van het appartement toegelaten huurder), als opgenomen in artikel 11 lid 7 HR (huishoudelijk reglement), geen regel van orde vormt maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Iedere permanente aanwezigheid van een hond of kat in het gezin van een gebruiker van het appartementsrecht wordt aldus immers in het reglement waarin een dergelijk verbod is opgenomen uitgesloten, ook indien geen enkele overlast of hinder wordt veroorzaakt, en/of ook indien sprake is van een blindengeleidehond of hulphond. Dit laatste geldt ook voor bewoners die eventueel pas behoefte aan een dergelijke hond hebben of verkrijgen nadat zij in het appartementencomplex zijn komen wonen. Aldus wordt de appartementseigenaar in algemene zin en onvoorwaardelijk beperkt in een deel van zijn of haar gebruik, ongeacht de wijze waarop hij of zij dit gebruik vorm wenst te geven. Aan de vastgestelde beperking (in algemene zin en onvoorwaardelijk) van het gebruik door artikel 11 lid 7 huishoudelijk reglement doet niet af dat het slechts om katten en honden zou gaan en niet om een verbod op alle huisdieren.
(…)
Regels omtrent gedrag van honden en katten, bijvoorbeeld het niet veroorzaken van overlast door bijvoorbeeld overdadig geluid en/of het bevuilen van gemeenschappelijke ruimten, zijn daarentegen wel regels van orde. Deze kunnen immers ook ten aanzien van bewoners zelf worden geformuleerd, zoals een verbod op overlast door geluid, waaronder die door muziekinstrumenten, gedurende bepaalde delen van de dag.”
De VvE heeft geen omstandigheden naar voren gebracht, waarin de rechtbank aanleiding ziet om in dit geval af te wijken van de lijn van het arrest van het gerechtshof.
De rechtbank is eveneens van oordeel dat een algeheel verbod tot het houden van honden en katten uitsluitend op de voet van artikel 5:112 lid 4 BW in het splitsingsreglement kan worden opgenomen en niet slechts in het HHR.
Het betreft immers geen regel van orde betreft, maar een principiële beperking van het eigendomsrecht.
Doordat in het splitsingsreglement van de VvE een verbod op het houden van honden en katten niet is bepaald, is een verdere concretisering ervan ook niet mogelijk in het HHR.
De slotsom is dan ook dat het besluit om het verbod op het houden van honden en katten in het HHR op te nemen, nietig is op voet van artikel 5:129 BW jo. 2:14 BW.
Het in artikel 7 van het HHR opgenomen verbod tot het houden van honden en katten is daarmee eveneens nietig.
Dat betekent dat eiser aan die bepaling ook niet gebonden is door ondertekening van de gebruikersverklaring, mede gelet op de slechts algemene verwijzing naar het HHR in die gebruikersverklaring.
Al hetgeen de VvE in dit kader heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om tot een andersluidend oordeel te komen.
De door eiser jegens de VvE ingestelde vorderingen zullen daarom worden toegewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE of over de uitleg van de splitsingsakte, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.